Marktwaarde verhuurde staat berekenen NWWI
De marktwaarde in verhuurde staat is een belangrijke factor voor vastgoedinvesteerders en financiers. Het geeft aan wat een woning waard is als deze verhuurd wordt. De NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut) speelt hierin een cruciale rol, omdat zij zorgen voor een onafhankelijke en gevalideerde taxatie. Het berekenen van de marktwaarde in verhuurde staat verschilt van de reguliere marktwaarde, omdat het rekening houdt met aspecten zoals huurcontracten, huurbescherming en de potentiële huuropbrengsten.
In dit artikel bespreken we hoe de marktwaarde in verhuurde staat berekend wordt, welke factoren hierbij van invloed zijn, en hoe u gebruik kunt maken van NWWI-taxaties om een betrouwbare waardebepaling te krijgen.
Hoe bereken je marktwaarde in een verhuurde staat?
De marktwaarde in verhuurde staat wordt berekend door een gecertificeerd taxateur die aangesloten is bij het NWWI. Deze taxateur hanteert specifieke uitgangspunten, zoals:
Huurcontracten: De resterende looptijd en voorwaarden van het huurcontract zijn bepalend voor de waardebepaling. Langdurige en gunstige contracten kunnen de waarde verhogen.
Huurprijs en huurinkomsten: De hoogte van de huurprijs en de verhouding met markthuren spelen een grote rol. Ook wordt gekeken of de huurprijs geliberaliseerd is of valt onder sociale huurgrenzen.
Huurbescherming: In Nederland hebben huurders uitgebreide rechten. Hoe sterker de huurbescherming, hoe lager de marktwaarde voor investeerders, omdat dit verkoop of eigen gebruik kan bemoeilijken.
Bar- en nettomethode:
- BAR (Bruto Aanvangsrendement): Hierbij wordt de jaarlijkse bruto huur gedeeld door de aankoopprijs van het pand.
- NAR (Netto Aanvangsrendement): Hierbij worden ook kosten zoals beheer, onderhoud en belastingen afgetrokken.
Vergelijkbare objecten: De taxateur vergelijkt het pand met andere verhuurde objecten in de regio met vergelijkbare kenmerken.
Risicoprofiel en locatie: De locatie en het risicoprofiel (bijvoorbeeld kans op leegstand) beïnvloeden de waarde aanzienlijk.
De taxateur stelt vervolgens een rapport op dat gevalideerd wordt door het NWWI, zodat de uitkomst betrouwbaar en uniform is voor financiers en investeerders.
Wat is de marktwaarde van een woning in verhuurde staat?
De marktwaarde in verhuurde staat is doorgaans lager dan de marktwaarde vrij van huur en gebruik. Dit komt doordat investeerders rekening houden met factoren als huurbescherming, verhuurrisico’s en het feit dat het pand niet direct beschikbaar is voor eigen gebruik of verkoop.
Invloed van huurprijs en contracten
Een pand met een langdurig huurcontract en een stabiele huurder kan aantrekkelijk zijn voor investeerders, wat de marktwaarde kan verhogen. Daarentegen kan een pand met een tijdelijk huurcontract of een lage huurprijs een lagere waarde krijgen.
Locatie en type huurder
- Stedelijke gebieden: Hier zijn de risico’s vaak lager, wat positief is voor de marktwaarde.
- Type huurder: Bedrijfspanden met betrouwbare huurders hebben vaak een hogere marktwaarde dan particuliere huurders met kortlopende contracten.
Gemiddeld ligt de marktwaarde in verhuurde staat tussen de 70% en 90% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik, afhankelijk van bovengenoemde factoren.
Wat is de woningwaarde in een verhuurde staat?
De woningwaarde in verhuurde staat kan worden berekend aan de hand van verschillende methodes, zoals:
Inkomstenbenadering: Hierbij wordt gekeken naar de huuropbrengsten ten opzichte van de aankoopprijs. Deze methode is populair bij beleggers.
Vergelijkingsmethode: Hierbij worden verkoopprijzen van vergelijkbare verhuurde panden in de regio meegenomen.
Herbouwwaarde: Soms wordt ook gekeken naar wat het zou kosten om het pand opnieuw te bouwen, hoewel dit minder gebruikelijk is voor verhuurde panden.
De taxateur bepaalt op basis van deze methoden de uiteindelijke waarde en laat dit valideren door het NWWI.
Wat is de taxatiewaarde van een woning in verhuurde staat?
De taxatiewaarde in verhuurde staat is het bedrag dat een pand zou opleveren bij verkoop, rekening houdend met de bestaande huurovereenkomst. Deze waarde is meestal lager dan de vrije verkoopwaarde, vanwege:
- Huurderbescherming: Dit beperkt de mogelijkheden voor eigen gebruik of directe verkoop.
- Rendementseisen: Investeerders willen een hoger rendement gezien de beperkingen, wat de waarde drukt.
- Risico-opslag: Een hoger risico leidt tot een hogere eis aan rendement, en dus een lagere marktwaarde.
De taxateur stelt een rapport op waarin deze factoren worden meegenomen, en dit rapport wordt vervolgens gevalideerd door het NWWI. Dit zorgt ervoor dat hypotheekverstrekkers en investeerders kunnen vertrouwen op de taxatiewaarde.
Marktwaarde verhuurde staat berekenen NWWI bij Fortus
Fortus biedt investeerders de mogelijkheid om te investeren in vastgoed met verhuur als hoofddoel. Het bedrijf werkt met strikte regels voor de waardebepaling van verhuurde panden:
- Strikte screening: Alleen panden met gunstige huurcontracten en bewezen huuropbrengsten komen in aanmerking.
- NWWI-taxaties: Fortus werkt uitsluitend met gevalideerde NWWI-taxatierapporten om de marktwaarde in verhuurde staat vast te stellen.
- Risicobeheersing: Door risicospreiding over meerdere panden en een eerste hypotheekrecht, minimaliseert Fortus de risico’s voor investeerders.
- Rendement: Investeringen in verhuurd vastgoed via Fortus leveren doorgaans een rente van 7% tot 8,5% op jaarbasis op, afhankelijk van de investering en risicoclassificatie.
Met de expertise en ervaring van Fortus kunnen investeerders rekenen op een betrouwbare en transparante berekening van de marktwaarde in verhuurde staat, ondersteund door gevalideerde NWWI-taxaties.
