Vastgoedcertificaten

Vastgoedcertificaten zijn beleggingsinstrumenten die de mogelijkheid bieden om te investeren in vastgoed zonder dat je daadwerkelijk onroerend goed hoeft te bezitten. In plaats daarvan koop je certificaten die een aandeel vertegenwoordigen in een vastgoedfonds of een specifiek vastgoedproject. Deze certificaten bieden beleggers de kans om te profiteren van de waardeontwikkeling van vastgoed en/of de opbrengsten uit huur, zonder direct betrokken te zijn bij het beheer van de vastgoedobjecten.

In dit artikel leggen we uit wat vastgoedcertificaten precies zijn, wat het verschil is tussen een aandeel en een certificaat, of je certificaten kunt verkopen, en hoe vastgoedcertificaten belast worden.

Wat zijn vastgoedcertificaten?

Vastgoedcertificaten zijn effecten die door vastgoedfondsen of vastgoedbedrijven worden uitgegeven. Ze geven beleggers een recht op een deel van de opbrengsten van de vastgoedbeleggingen van het fonds. In wezen vertegenwoordigen deze certificaten een aandeel in de vastgoedportefeuille van het fonds, zonder dat de belegger daadwerkelijk eigenaar wordt van het vastgoed zelf. In plaats daarvan krijgen beleggers dividend of winstuitkeringen op basis van de prestaties van de vastgoedbeleggingen.

Vastgoedcertificaten kunnen worden verhandeld op de financiële markten, afhankelijk van de structuur van het fonds of de onderneming die ze uitgeeft. Dit maakt ze een populaire keuze voor beleggers die willen profiteren van vastgoed zonder de administratieve lasten en risico’s van direct vastgoedbezit.

De voordelen van vastgoedcertificaten zijn onder andere:

Diversificatie: Beleggers kunnen hun portfolio diversifiëren door te investeren in vastgoed, zonder dat ze grote bedragen hoeven te investeren in fysiek onroerend goed.
Toegankelijkheid: Vastgoedcertificaten maken vastgoedbeleggingen toegankelijk voor kleinere beleggers.
Liquiditeit: Omdat vastgoedcertificaten vaak op de markt verhandeld worden, kunnen beleggers hun certificaten relatief gemakkelijk verkopen.

Wat is het verschil tussen een aandeel en een certificaat?

Het verschil tussen een aandeel en een certificaat zit voornamelijk in de structuur van het beleggingstype en de rechten die ermee gepaard gaan.

Aandeel: Een aandeel vertegenwoordigt een eigendomsaandeel in een bedrijf. Als je aandelen bezit, ben je een eigenaar van een deel van dat bedrijf, wat betekent dat je kunt profiteren van de winst in de vorm van dividenduitkeringen en mogelijk kunt stemmen tijdens aandeelhoudersvergaderingen. Aandelen kunnen verhandelbaar zijn op de aandelenmarkt, afhankelijk van de structuur van het bedrijf.
Certificaat: Een certificaat, zoals een vastgoedcertificaat, vertegenwoordigt geen eigendom in de onderneming zelf, maar geeft de belegger recht op een deel van de opbrengsten uit een specifiek fonds of project. In de meeste gevallen geeft een certificaat geen stemrecht in de bedrijfsvoering van de onderneming die het fonds beheert. Het is dus meer een recht op de winst uit de investering dan op eigendom.

Samengevat, bij aandelen ben je eigenaar van een deel van het bedrijf, terwijl certificaten meer als bewijs dienen van een recht op de opbrengst van een specifiek project of fonds zonder dat je aandeelhouder wordt in de onderneming zelf.

Kan je certificaten verkopen?

Ja, vastgoedcertificaten kunnen verkocht worden. De verhandelbaarheid van vastgoedcertificaten hangt af van de structuur van het certificaat en of het verhandeld wordt op de financiële markten, zoals bij beursgenoteerde vastgoedfondsen of vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s – Real Estate Investment Trusts). In dit geval kunnen beleggers hun certificaten kopen en verkopen op een gereguleerde beurs, waardoor ze vergelijkbare liquiditeit hebben als aandelen.

In andere gevallen, bijvoorbeeld bij vastgoedcertificaten die worden uitgegeven door particuliere vastgoedbedrijven, kan het wat moeilijker zijn om de certificaten te verkopen. In deze gevallen kunnen de certificaten alleen worden doorverkocht aan andere beleggers of via specifieke verkoopkanalen die door de uitgever zijn vastgesteld.

De verhandelbaarheid van vastgoedcertificaten biedt beleggers dus de flexibiliteit om hun beleggingen op elk gewenst moment te liquideren, mits het specifieke certificaat of fonds dit toelaat.

Hoe worden certificaten belast?

Vastgoedcertificaten worden belast op verschillende manieren, afhankelijk van de belastingwetgeving van het land waar de belegger woont en het type certificaat. Er zijn enkele belangrijke belastingaspecten die beleggers in overweging moeten nemen:

Inkomstenbelasting: De inkomsten die uit vastgoedcertificaten worden verkregen, zoals dividend of huurinkomsten, worden doorgaans belast als inkomsten. Dit betekent dat de belegger belasting moet betalen over de ontvangen betalingen. In veel landen wordt dit beschouwd als box 3-inkomen (belasting op sparen en beleggen), maar het kan variëren afhankelijk van de lokale wetgeving.
Bronbelasting: Bij internationale vastgoedcertificaten kan er bronbelasting worden ingehouden op de betalingen die door het vastgoedfonds aan de belegger worden gedaan. Dit betekent dat een deel van de opbrengst direct wordt ingehouden door de autoriteiten in het land waar het vastgoed zich bevindt. De belegger kan mogelijk belastingkredieten krijgen voor deze belasting als het land van verblijf een belastingverdrag heeft met het land van herkomst.
Vermogenswinstbelasting: Als een belegger vastgoedcertificaten verkoopt voor een hogere prijs dan waarvoor ze zijn gekocht, wordt de winst die uit deze verkoop wordt gegenereerd vaak beschouwd als vermogenswinst en belast. De mate van belasting is afhankelijk van de wetgeving van het land waarin de belegger woont en het type certificaat dat wordt verkocht.
Vennootschapsbelasting: In sommige gevallen, wanneer vastgoedcertificaten worden beheerd door een vastgoedbeleggingsfonds of een REIT, kunnen de fondsen zelf onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting. Dit kan invloed hebben op de opbrengsten die beschikbaar worden gesteld aan beleggers, aangezien het fonds belasting betaalt over de ontvangen inkomsten.

Beleggers die in vastgoedcertificaten investeren, moeten zich bewust zijn van de specifieke belastingregels die voor hen gelden en eventueel advies inwinnen bij een belastingadviseur om de belastingdruk te begrijpen.