Erfpacht
Erfpacht is een veelvoorkomende constructie in de vastgoedwereld, vooral in stedelijke gebieden. Hierbij krijgt een gebruiker het recht om grond te gebruiken die eigendom blijft van een andere partij, meestal een gemeente of instelling. In ruil daarvoor betaalt de erfpachter een periodieke vergoeding, de canon. Dit roept vaak vragen op zoals: is erfpacht gunstig? Wat is het verschil met huur? En hoe werkt erfpacht precies? In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over erfpacht en leggen we uit hoe dit binnen vastgoedfinanciering een rol speelt.
Wat houdt erfpacht in?
Erfpacht is een juridische constructie waarbij een persoon of bedrijf het recht krijgt om een stuk grond te gebruiken dat eigendom blijft van een andere partij, meestal de overheid of een instelling. De erfpachter betaalt hiervoor een periodieke vergoeding, de canon. Dit recht kan voor een bepaalde of onbepaalde tijd worden verleend en wordt vastgelegd in een notariële akte.
Het concept van erfpacht wordt veel gebruikt in stedelijke gebieden waar de overheid of gemeenten de grond in eigen bezit willen houden, terwijl particulieren of bedrijven toch gebouwen kunnen ontwikkelen en gebruiken. De canon kan vast zijn of periodiek worden herzien, afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden.
Voordelen van erfpacht kunnen zijn dat het kopen van vastgoed met erfpacht goedkoper kan zijn dan een perceel met volledige eigendom. Nadeel is dat de kosten van de erfpachtcanon kunnen fluctueren en dat er beperkingen kunnen gelden op wat de erfpachter met de grond mag doen.
Is erfpacht gunstig?
Of erfpacht gunstig is, hangt af van verschillende factoren, zoals de hoogte van de canon, de voorwaarden van het contract en het beoogde gebruik van de grond. Hier zijn enkele voor- en nadelen:
Voordelen:
- Lagere aankoopkosten: Een huis of pand met erfpacht is vaak goedkoper dan een woning op eigen grond.
- Flexibiliteit: De erfpachter hoeft geen groot bedrag ineens te investeren in de aankoop van de grond.
- Mogelijkheid tot afkoop: In sommige gevallen kan de erfpacht worden afgekocht voor een langere periode, waardoor de maandelijkse lasten verdwijnen.
Nadelen:
- Periodieke kosten: De canon moet worden betaald en kan stijgen als deze niet eeuwigdurend is afgekocht.
- Beperkte controle: De erfverpachter (bijvoorbeeld de gemeente) kan bepaalde regels opleggen over wat er met de grond en het vastgoed mag gebeuren.
- Waardedaling: Als de erfpachtvoorwaarden ongunstig zijn, kan de waarde van het vastgoed lager zijn dan die van vergelijkbare objecten op eigen grond.
Voor particulieren die een woning kopen met erfpacht, is het belangrijk om goed na te gaan of de canon vaststaat of kan wijzigen, en of er een mogelijkheid is om de erfpacht af te kopen.
Wat wil erfpacht zeggen?
Erfpacht betekent letterlijk dat iemand het recht heeft om de grond van een ander te gebruiken tegen betaling van een vergoeding (canon). Dit recht wordt vastgelegd in een notariële akte en kan voor een vastgestelde of onbepaalde periode gelden.
De erfpachter heeft het recht om de grond te gebruiken alsof het eigendom is, maar het blijft juridisch eigendom van de verpachter, zoals een gemeente, overheid of particuliere instelling. Dit onderscheidt erfpacht van volledig eigendom, waarbij de koper zowel de grond als de opstallen bezit.
Afhankelijk van de afspraken in het contract kan de erfpacht:
- Eeuwigdurend zijn, waarbij de canon voor een lange termijn vaststaat of is afgekocht.
- Tijdelijk zijn, met een einddatum en herziening van de voorwaarden.
Erfpacht komt vaak voor in grote steden zoals Amsterdam en Den Haag, waar de gemeente de grond in eigendom houdt en vastgoedbezitters het recht krijgen om deze grond te gebruiken.
Wat is het verschil tussen erfpacht en huur?
Hoewel erfpacht en huur beide te maken hebben met het gebruiken van grond of vastgoed dat eigendom is van een ander, zijn er belangrijke verschillen:
| Kenmerk | Erfpacht | Huur |
|---|---|---|
| Eigendom | De erfpachter heeft een langdurig recht op de grond en gebouwen, maar de grond blijft eigendom van de verpachter. | De huurder heeft slechts een tijdelijk gebruiksrecht, zonder eigendomsrechten. |
| Duur | Vaak langdurig (50-100 jaar of eeuwigdurend) | Kortere periodes, meestal enkele maanden of jaren |
| Kosten | Canonbetaling, eventueel afkoop mogelijk | Huurbetaling per maand of jaar |
| Beheer | De erfpachter heeft vaak onderhoudsplichten en kan bouwen of verbouwen binnen de erfpachtvoorwaarden. | De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud en bepaalt de gebruiksregels. |
| Overdraagbaarheid | Erfpachters kunnen hun recht verkopen, mits de voorwaarden het toestaan. | Huurders kunnen hun huurrecht niet zomaar overdragen. |
Erfpacht wordt vaak gebruikt voor woningen en bedrijfsruimten in steden, terwijl huur vaker voorkomt bij woningen en commerciële panden waar geen eigendomsrechten nodig zijn.
Erfpacht bij Fortus
Bij Fortus wordt vooral geïnvesteerd in vastgoedontwikkelingsprojecten, waarbij financiering een grote rol speelt. Erfpacht kan voor projectontwikkelaars en investeerders een factor zijn om rekening mee te houden bij het beoordelen van de waarde en rendabiliteit van vastgoed.
In de vastgoedfinanciering van Fortus draait het om projectontwikkeling en verkoop van woningen, niet om verhuur. Dit betekent dat erfpachtconstructies een rol kunnen spelen bij de aankoop en transformatie van panden. Projectontwikkelaars moeten bijvoorbeeld inschatten hoe erfpacht de toekomstige verkoopbaarheid van woningen beïnvloedt.
Fortus kijkt kritisch naar de voorwaarden van erfpacht bij investeringsprojecten. Als erfpacht een hoge en variabele canon heeft, kan dit een risico vormen voor de financiering en waardestijging van een project. Daarom is het voor investeerders en ontwikkelaars belangrijk om goed te analyseren of erfpacht binnen de financieringsstrategie past.
