Onrendabele top

De term “onrendabele top” komt vaak voor in de wereld van vastgoedontwikkeling en woningcorporaties. Het verwijst naar het deel van een investering dat niet terugverdiend kan worden via opbrengsten zoals huur of verkoop. In dit artikel bespreken we wat een onrendabele top betekent, wat onrendabel inhoudt en of woningcorporaties winstgevend kunnen zijn.

Wat betekent onrendabele top?

De onrendabele top is het verschil tussen de totale kosten van een project en de opbrengsten die het project genereert. Deze term wordt vaak gebruikt bij vastgoedontwikkelingsprojecten zoals de bouw van sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed. Als de opbrengsten lager zijn dan de gemaakte kosten, is er sprake van een onrendabele top.

Dit komt vaak voor bij woningcorporaties die betaalbare woningen bouwen. De huurprijzen worden gereguleerd en liggen vaak lager dan wat economisch rendabel is. Daardoor ontstaat een onrendabele top die woningcorporaties moeten opvangen met subsidies, eigen vermogen of andere inkomstenbronnen.

Voorbeeld:
Stel dat de totale bouwkosten voor een appartementencomplex € 5 miljoen bedragen. De verwachte inkomsten uit verhuur zijn echter slechts € 4 miljoen. Het verschil van € 1 miljoen is de onrendabele top. Dit bedrag moet op een andere manier worden gefinancierd om het project levensvatbaar te maken.

Wat is onrendabel?

Onrendabel betekent dat iets financieel niet winstgevend is. Het gaat om projecten, investeringen of bezittingen waarvan de kosten hoger zijn dan de opbrengsten. Dit begrip komt vaak voor in de vastgoed- en overheidssector, vooral bij projecten met een maatschappelijk belang zoals betaalbare woningbouw, infrastructuur en zorginstellingen.

Iets kan onrendabel zijn vanwege:

Hoge bouwkosten: Bijvoorbeeld door strengere milieueisen of prijsschommelingen in de bouwsector.
Lage opbrengsten: Zoals gereguleerde huurprijzen of subsidies die onder het marktgemiddelde liggen.
Langdurige terugverdientijd: Investeringen in duurzaamheid zoals zonnepanelen kunnen in het begin onrendabel lijken, maar op lange termijn juist financieel aantrekkelijk zijn.

Voorbeeld:
Een gemeente besluit een sportcomplex te bouwen. De onderhouds- en exploitatiekosten zijn hoog, terwijl de inkomsten uit lidmaatschappen en evenementen beperkt zijn. Hierdoor is het project financieel onrendabel, maar vanuit maatschappelijk oogpunt is het toch waardevol.

Is een woningcorporatie winstgevend?

Woningcorporaties zijn non-profitorganisaties die als doel hebben betaalbare woningen te bouwen en te beheren. In Nederland worden woningcorporaties streng gereguleerd door de overheid en zijn ze wettelijk verplicht om zich te richten op het huisvesten van mensen met een lager inkomen.

Dit betekent dat woningcorporaties niet gericht zijn op winstmaximalisatie. Eventuele winsten die ze maken, moeten opnieuw worden geïnvesteerd in hun woningportefeuille, zoals renovaties, verduurzaming of de bouw van nieuwe woningen.

Woningcorporaties kunnen financieel gezond zijn, maar door hun maatschappelijke taak opereren ze vaak met beperkte winstmarges. Dit komt vooral door:

Gereguleerde huurprijzen: Deze zijn vaak lager dan de marktwaarde, wat de inkomsten beperkt.
Hoge onderhoudskosten: Verduurzaming en renovatie van oude woningen zijn kostbaar.
Belastingverplichtingen: Woningcorporaties betalen onder meer vennootschapsbelasting en verhuurderheffing, wat hun financiële ruimte verder beperkt.

Voorbeeld:
Een woningcorporatie bouwt een complex van 50 sociale huurwoningen met een gemiddelde huurprijs van € 650 per maand. Ondanks de huuropbrengsten zijn de exploitatiekosten, belastingen en investeringen in onderhoud zo hoog dat het rendement zeer beperkt is. Toch kan de woningcorporatie financieel gezond blijven door effectief beheer en subsidieaanvragen.

Onrendabele top bij Fortus

Bij Fortus begrijpen we hoe belangrijk het is om inzicht te hebben in de onrendabele top bij vastgoedprojecten. Wij bieden slimme financieringsoplossingen die helpen om de financiële kloof te overbruggen. Of u nu ontwikkelaar bent of investeerder, wij denken graag met u mee om uw project succesvol en duurzaam te maken.

Neem vandaag nog contact op met Fortus voor een persoonlijk adviesgesprek en ontdek hoe wij uw project rendabel kunnen maken met op maat gemaakte financieringsoplossingen.