Familiehypotheek
Een familiehypotheek is een hypotheekvorm waarbij u geld leent van een familielid om een woning te kopen. Deze vorm van financiering wordt steeds populairder, vooral nu het voor veel mensen moeilijker is om een reguliere hypotheek bij de bank te krijgen. Bij Fortus zien we dat deze financieringsvorm interessant kan zijn, zowel voor u als voor het familielid dat het geld uitleent.
In dit artikel leest u alles over wat een familiehypotheek precies inhoudt, welke voordelen en nadelen eraan verbonden zijn en welke afspraken u moet maken. Ook vindt u praktische voorbeelden die u helpen om te bepalen of een familiehypotheek bij uw situatie past.
Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening die u afsluit bij een familielid, zoals uw ouders of grootouders, om een woning te kopen. Het familielid treedt op als geldverstrekker in plaats van een bank. Net zoals bij een gewone hypotheek wordt de woning als onderpand gebruikt. Dit betekent dat als u de lening niet meer kunt terugbetalen, het familielid het recht heeft om de woning te verkopen.
Bij een familiehypotheek maakt u duidelijke afspraken over de looptijd, het rentepercentage en de manier van aflossen. Deze afspraken legt u vast in een notariële akte. Zo weten beide partijen precies waar ze aan toe zijn en voorkomt u onduidelijkheden in de toekomst.
“Een goede familiehypotheek begint met duidelijke afspraken op papier. Zelfs tussen ouders en kinderen is het belangrijk om zakelijk te blijven en alles juridisch goed vast te leggen. Dit voorkomt teleurstellingen en conflicten in de toekomst.”
Esther – Vastgoed specialist
Hoeveel geld mag u lenen van een familielid?
Bij een familiehypotheek bestaat er geen wettelijk maximum voor het bedrag dat u mag lenen. In theorie kunt u dus de volledige aankoopsom van uw woning lenen. In de praktijk zijn er echter wel enkele beperkingen en overwegingen om rekening mee te houden.
Ten eerste moet het familielid dat de lening verstrekt natuurlijk voldoende vermogen hebben. Daarnaast is het verstandig om rekening te houden met de leennormen die banken hanteren. Deze zijn gebaseerd op uw inkomen en zorgen ervoor dat u niet meer leent dan u kunt terugbetalen.
Voor het familielid is het ook belangrijk om niet al het spaargeld uit te lenen. Een goede vuistregel is om maximaal 70% van het beschikbare vermogen te gebruiken voor een familiehypotheek. Zo houdt uw familielid voldoende reserves achter de hand voor onverwachte uitgaven.
Als u naast de familiehypotheek ook een lening bij een bank wilt afsluiten, houd er dan rekening mee dat de bank de familiehypotheek meeneemt in de berekening van uw maximale leencapaciteit. Dit kan invloed hebben op het bedrag dat u bij de bank kunt lenen.
Voordelen van een familiehypotheek
Een familiehypotheek biedt verschillende voordelen, zowel voor u als voor het familielid dat het geld uitleent. Hieronder vindt u de belangrijkste voordelen:
Voor de lener (u) kan een familiehypotheek de mogelijkheid bieden om een woning te kopen wanneer een bank u geen hypotheek wil verstrekken. Bijvoorbeeld als u een flexibel arbeidscontract heeft of als zelfstandige werkt. Ook kunt u vaak een lagere rente afspreken dan bij een bank, wat uw maandlasten verlaagt.
Voor de uitlener (uw familielid) biedt een familiehypotheek een hoger rendement op het spaargeld dan bij een bank. Met de huidige lage spaarrentes kan dit een aantrekkelijke investering zijn. Daarnaast heeft uw familielid zekerheid door het recht van hypotheek op uw woning.
Een familiehypotheek kan ook flexibeler worden ingericht dan een bankhypotheek. U kunt bijvoorbeeld afspreken dat u tijdelijk minder aflost als uw inkomen daalt, of juist meer als u extra inkomsten heeft. Deze flexibiliteit is bij banken vaak beperkt.
Voor families die vermogen willen overdragen aan de volgende generatie kan een familiehypotheek ook fiscale voordelen bieden. Door jaarlijks een deel van de rente of aflossing te schenken, kan vermogen geleidelijk en fiscaal vriendelijk worden overgedragen. Hiervoor gelden wel specifieke regels rondom schenkbelasting.
Nadelen van een familiehypotheek
Naast de voordelen zijn er ook enkele nadelen verbonden aan een familiehypotheek. Het is belangrijk om deze goed te overwegen voordat u besluit een familiehypotheek af te sluiten.
Het grootste nadeel is de afhankelijkheidsrelatie die ontstaat tussen u en uw familielid. Geldkwesties kunnen leiden tot spanningen binnen de familie, vooral als er onverwachte situaties ontstaan zoals betalingsproblemen. Een zakelijke overeenkomst met familie kan emotioneel belastend worden als het niet goed loopt.
Een ander nadeel is dat het uitgeleende geld voor langere tijd vastzit. Uw familielid kan niet zomaar bij het geld als er onverwachte uitgaven zijn. Dit kan problematisch worden als uw familielid bijvoorbeeld zorgkosten krijgt of andere grote uitgaven moet doen.
Ook zijn er kosten verbonden aan het opstellen van een familiehypotheek. U moet rekening houden met notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte en mogelijk advieskosten voor een financieel adviseur. Deze kosten kunnen oplopen tot enkele duizenden euro’s.
Tot slot kan het afsluiten van een familiehypotheek invloed hebben op uw mogelijkheden om in de toekomst te herfinancieren. Als u later toch naar een bank wilt overstappen voor een herfinanciering hypotheek, kan de bestaande familiehypotheek een complicerende factor zijn.
Familiehypotheek aflossingsvrij: is dat mogelijk?
Een aflossingsvrije familiehypotheek is inderdaad mogelijk. Bij deze vorm betaalt u alleen rente aan uw familielid en lost u de hoofdsom niet af tijdens de looptijd. Aan het einde van de looptijd, of bij verkoop van de woning, betaalt u het geleende bedrag in één keer terug.
Voor het familielid dat het geld uitleent, kan een aflossingsvrije hypotheek aantrekkelijk zijn omdat het een stabiele rentestroom oplevert. Voor u als lener betekent het lagere maandlasten, omdat u alleen rente betaalt.
Houd er wel rekening mee dat een aflossingsvrije hypotheek niet in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek als deze na 2013 is afgesloten. Voor hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten, geldt een overgangsregeling. Raadpleeg een fiscalist om te bepalen wat in uw situatie geldt.
Een alternatief voor een volledig aflossingsvrije hypotheek is een combinatie van aflossingsvrij en een aflossend deel. Zo profiteert u deels van de lagere maandlasten en bouwt u toch vermogen op in uw woning. Dit kan ook gunstig zijn als u later wilt investeren in vastgoed met het vrijgekomen vermogen uit uw woning.
Familiehypotheek voorbeeld: zo werkt het in de praktijk
Om beter te begrijpen hoe een familiehypotheek werkt, volgt hier een praktisch voorbeeld voor 2025:
Stel, u wilt een woning kopen van €300.000. Uw ouders hebben €200.000 spaargeld dat ze voor lange tijd kunnen missen. Ze besluiten dit aan u uit te lenen als familiehypotheek met een rente van 4% per jaar (marktconform voor 2025). Voor de resterende €100.000 sluit u een hypotheek af bij een bank.
U en uw ouders leggen schriftelijk vast dat u maandelijks rente en aflossing betaalt over de €200.000. Bij een looptijd van 30 jaar en een annuïtaire aflossing komt dit neer op een maandelijkse betaling van ongeveer €955 aan uw ouders.
Voor uw ouders levert dit een rendement op van 4% per jaar, wat aanzienlijk meer is dan de huidige spaarrente. Voor u is het voordeel dat u een lagere rente betaalt dan wat de bank zou rekenen (stel 4,5%), wat u jaarlijks ongeveer €1.000 aan rentekosten bespaart.
Daarnaast spreken u en uw ouders af dat zij jaarlijks het maximale belastingvrije bedrag aan u schenken. In 2025 is dit €6.713 per ouder. Dit bedrag kunt u gebruiken voor de aflossing, waardoor uw netto maandlasten nog verder dalen.
Bij vastgoed financiering zien we vaker dat families kiezen voor een combinatie van een familiehypotheek en een bancaire lening. Dit biedt zowel flexibiliteit als zekerheid.
Fiscale aspecten van een familiehypotheek
Bij een familiehypotheek spelen verschillende fiscale aspecten een rol. Het is belangrijk om deze goed te begrijpen, zodat u geen verrassingen krijgt van de Belastingdienst.
Hypotheekrenteaftrek
Voor u als lener is de rente die u betaalt aftrekbaar van de belasting, mits u voldoet aan dezelfde voorwaarden als bij een gewone hypotheek:
- De lening moet worden afgelost in maximaal 30 jaar
- U moet maandelijks aflossen (annuïtair of lineair)
- De rente moet marktconform zijn (niet meer dan 25% afwijken van banktarieven)
- De afspraken moeten schriftelijk worden vastgelegd
Voor de geldverstrekker
Voor het familielid dat het geld uitleent valt de familiehypotheek onder “overige bezittingen” in Box 3. Dit betekent dat zij vermogensbelasting moeten betalen als hun totale vermogen boven het heffingsvrije bedrag van €57.000 (2025) uitkomt.
De ontvangen rente hoeft niet apart als inkomen te worden aangegeven, omdat deze al is meegenomen in de forfaitaire rendementsberekening van Box 3.
Schenkingsvrijstelling
Een belangrijk voordeel van de familiehypotheek is de mogelijkheid om de schenkingsvrijstelling te benutten. Ouders mogen in 2025 jaarlijks €6.713 belastingvrij schenken aan hun kinderen. Dit bedrag kan worden gebruikt om de hypotheeklasten te compenseren.
Daarnaast bestaat er een eenmalige verhoogde schenkingsvrijstelling van €32.195 voor kinderen tussen 18 en 40 jaar (2025). Deze kan worden gebruikt voor specifieke doelen zoals woningaankoop of studie.
Veelgestelde vragen
Nee, het is niet verplicht om een familiehypotheek bij de notaris te laten passeren. Een schriftelijke overeenkomst is voldoende voor de Belastingdienst. Wel is het aan te raden om een notaris in te schakelen voor juridische zekerheid, vooral bij grotere bedragen. De notaris kan ook het recht van hypotheek op de woning vestigen, wat extra zekerheid biedt voor de geldverstrekker.
De rente moet vergelijkbaar zijn met wat banken vragen voor een soortgelijke lening. In 2025 ligt de hypotheekrente rond de 3,9% tot 4,5%. De Belastingdienst hanteert een marge van ongeveer 25% boven of onder de marktrente. U kunt de actuele hypotheekrentes controleren op vergelijkingssites of bij hypotheekadviseurs om een realistisch percentage te bepalen.
Ja, de meeste banken rekenen de maandlasten van een familiehypotheek mee bij het bepalen van uw maximale leencapaciteit. Dit verlaagt het bedrag dat u bij de bank kunt lenen. Sommige banken accepteren echter een “budgettair neutrale” constructie waarbij ouders jaarlijks een schenking doen die gelijk is aan de hypotheeklasten, waardoor deze niet meetelt voor uw leencapaciteit.
Bij overlijden van het familielid dat het geld heeft uitgeleend, valt de familiehypotheek in de nalatenschap. De erfgenamen kunnen besluiten de lening voort te zetten of terugbetaling te eisen. Het is verstandig om hierover vooraf afspraken te maken en deze vast te leggen in de leenovereenkomst. Ook kan het nuttig zijn om een levensverzekering af te sluiten ter grootte van de lening.
