Erfpacht bij woningen
Een huis met erfpacht kan een uitdaging vormen wanneer u wilt kopen of verkopen. Bij erfpacht bezit u alleen de woning, terwijl de grond eigendom blijft van een ander (vaak de gemeente). Dit brengt specifieke aandachtspunten met zich mee die belangrijk zijn om te begrijpen.
Bij Fortus begrijpen we de complexiteit die erfpacht met zich meebrengt en bieden we inzicht in hoe dit uw vastgoedinvesteringen kan beïnvloeden. In dit artikel leggen we uit wat erfpacht precies inhoudt, welke gevolgen dit heeft voor de verkoopbaarheid van uw woning en wat uw opties zijn.
Wat is erfpacht en hoe werkt het?
Erfpacht is een juridische constructie waarbij u als huiseigenaar wel het gebouw bezit, maar niet de grond waarop deze staat. Voor het gebruik van de grond betaalt u een vergoeding, de canon genaamd. Deze canon kan jaarlijks, per kwartaal of zelfs eeuwigdurend afgekocht worden.
In Nederland komt erfpacht vooral voor in grotere steden zoals Amsterdam en Rotterdam. De gemeente blijft eigenaar van de grond, terwijl u als erfpachter het recht heeft om de grond te gebruiken.
“Bij het beoordelen van een woning met erfpacht is het essentieel om de voorwaarden goed te bestuderen. Let vooral op de looptijd van het contract, de hoogte van de canon en wanneer deze herzien wordt. Deze factoren bepalen niet alleen uw maandlasten, maar ook de toekomstige verkoopbaarheid van de woning.”
Esther – Vastgoed specialist
De erfpachtvoorwaarden kunnen sterk verschillen per gemeente of grondeigenaar. Het is daarom belangrijk om altijd de specifieke erfpachtovereenkomst goed te bestuderen voordat u een woning koopt of verkoopt.
Kan ik mijn huis verkopen met erfpacht?
Een veelgestelde vraag is of een huis met erfpacht onverkoopbaar is. Het antwoord is: nee, niet per definitie. U kunt een huis met erfpacht zeker verkopen, maar er zijn wel enkele belangrijke overwegingen die de verkoopbaarheid kunnen beïnvloeden:
- De looptijd van het erfpachtcontract
- De hoogte van de canon en wanneer deze herzien wordt
- Of de erfpacht is afgekocht en voor welke periode
- De voorwaarden bij herziening van de erfpacht
Een woning met erfpacht kan minder aantrekkelijk zijn voor kopers, vooral wanneer de erfpachtperiode bijna afloopt of als er een canonherziening op korte termijn aankomt. Dit kan leiden tot een lagere verkoopprijs in vergelijking met soortgelijke woningen op eigen grond.
Banken zijn vaak terughoudender bij het verstrekken van vastgoed financiering voor woningen met erfpacht, vooral als de resterende looptijd van de erfpacht minder dan 10-15 jaar is. Dit beperkt de potentiële kopersgroep.
Waarom geen huis kopen met erfpacht?
Er zijn verschillende redenen waarom kopers terughoudend kunnen zijn bij een huis met erfpacht:
Ten eerste zorgt erfpacht voor extra maandelijkse kosten in de vorm van canonbetalingen, tenzij deze is afgekocht. Dit verhoogt de woonlasten in vergelijking met een vergelijkbare woning op eigen grond.
Ten tweede bestaat er onzekerheid over toekomstige canonverhogingen. Bij herziening kan de canon flink stijgen, wat grote financiële gevolgen kan hebben voor de eigenaar.
Ten derde is er minder waardevastheid en mogelijk een lagere waardestijging in vergelijking met woningen op eigen grond. Dit maakt investeren in vastgoed met erfpacht vaak minder aantrekkelijk voor beleggers.
Tot slot kan de financiering lastiger zijn. Banken stellen vaak strengere eisen aan hypotheken voor woningen met erfpacht, zoals een hogere rente of een lagere maximale hypotheek.
Wat is de rente van 10 jaar vast?
De hypotheekrente voor 10 jaar vast ligt doorgaans hoger dan de 10-jaars rente op staatsobligaties. Medio 2025 schommelt de hypotheekrente voor 10 jaar vast tussen de 3,4% en 3,8% voor particuliere woningfinancieringen, afhankelijk van de geldverstrekker en uw persoonlijke situatie.
Actuele tarieven hypotheekrente 10 jaar vast (juli 2025):
- Laagste tarieven: HollandWoont (3,44%), Florius en Rabobank (3,49%)
- Gemiddelde markt: Rond 3,5-3,6%
- Met NHG: Vaak 0,1-0,2% lager
Voor zakelijke vastgoedfinancieringen, zoals een beleggingspand financieren, ligt deze rente vaak nog 0,5-1% hoger. Dit komt door het hogere risicoprofiel dat banken en andere financiers toekennen aan zakelijk vastgoed.
Bij Fortus bieden we alternatieve financieringsoplossingen die in sommige gevallen voordeliger kunnen zijn dan traditionele bankfinanciering, vooral als u snel wilt schakelen of specifieke vastgoedprojecten wilt realiseren.
Wat gebeurt er als de erfpacht afloopt?
Een cruciale vraag bij erfpacht is wat er gebeurt aan het einde van de erfpachtperiode. Dit hangt sterk af van de voorwaarden in het erfpachtcontract en het beleid van de grondeigenaar:
Meestal biedt de grondeigenaar (bijvoorbeeld de gemeente) de mogelijkheid om het erfpachtcontract te verlengen. Dit gaat echter vaak gepaard met nieuwe voorwaarden en een aangepaste canon, die aanzienlijk hoger kan uitvallen dan voorheen.
In sommige gevallen kunt u de grond kopen van de eigenaar en zo overstappen van erfpacht naar eigendom. Dit is echter niet altijd mogelijk en hangt af van het beleid van de grondeigenaar.
In het uiterste geval, als verlenging niet mogelijk is of als u niet akkoord gaat met de nieuwe voorwaarden, kan de grond inclusief de opstallen terugvallen aan de grondeigenaar. U verliest dan effectief uw woning, hoewel er meestal wel een vergoeding wordt geboden voor de opstallen.
De onzekerheid over wat er gebeurt na afloop van de erfpacht is een van de redenen waarom woningen waarvan de erfpacht bijna afloopt moeilijker te verkopen en te financieren zijn. Bekijk onze complete gids over vastgoedbeleggingen voor meer informatie over verschillende vormen van vastgoedinvesteringen.
Hoe kom je van erfpacht af?
Als u een woning met erfpacht bezit en liever overstapt naar volledig eigendom, zijn er verschillende mogelijkheden:
De meest directe optie is het afkopen van de erfpacht. Hierbij koopt u de grond van de eigenaar, waardoor u volledig eigenaar wordt van zowel de woning als de grond. Dit vereist een eenmalige investering, maar elimineert toekomstige canonbetalingen.
Een alternatief is het eeuwigdurend afkopen van de erfpacht. U blijft dan formeel erfpachter, maar hoeft nooit meer canon te betalen. Dit is financieel vaak aantrekkelijker dan volledige afkoop.
Het kan ook lonend zijn om samen met andere erfpachters in uw buurt of complex collectief de erfpacht af te kopen. Dit kan leiden tot gunstigere voorwaarden en lagere kosten.
Tot slot kunt u overwegen de woning te verkopen en een nieuwe woning te kopen op eigen grond. Dit is echter een ingrijpende stap die zorgvuldige afweging vereist.
Voor elke optie geldt dat het verstandig is om professioneel advies in te winnen, bijvoorbeeld via een vastgoedontwikkelaar of vastgoedadviseur. Deze kan u helpen de financiële consequenties van de verschillende opties in kaart te brengen.
Tips voor het kopen van een huis met erfpacht
Overweegt u een woning met erfpacht te kopen? Houd dan rekening met deze belangrijke aandachtspunten:
Onderzoek allereerst de erfpachtvoorwaarden grondig. Let op de looptijd van het contract, de hoogte van de canon en wanneer deze herzien wordt. Vraag naar de algemene erfpachtvoorwaarden van de grondeigenaar.
Bereken de totale woonlasten, inclusief de canon. Vergelijk deze met soortgelijke woningen op eigen grond om te bepalen of de lagere aankoopprijs opweegt tegen de extra kosten.
Controleer de mogelijkheden voor financiering. Niet alle banken verstrekken even gemakkelijk hypotheken voor woningen met erfpacht, en de voorwaarden kunnen verschillen.
Onderzoek de mogelijkheden en kosten voor het afkopen van de erfpacht. Dit kan een goede investering zijn, vooral als u van plan bent de woning lang te behouden.
Houd rekening met het feit dat een woning met erfpacht mogelijk minder snel in waarde stijgt dan een vergelijkbare woning op eigen grond. Dit is belangrijk als u de woning ziet als een beleggen in vastgoed mogelijkheid.
Veelgestelde vragen
Ja, over het algemeen is een huis met erfpacht minder waard dan een vergelijkbaar huis op eigen grond. Het waardeverschil hangt af van factoren zoals de hoogte van de canon, de resterende looptijd van het erfpachtcontract en de voorwaarden bij herziening.
De belangrijkste nadelen zijn de extra maandlasten door canonbetalingen, onzekerheid over toekomstige verhogingen van de canon, beperktere financieringsmogelijkheden en een mogelijk lagere waardestijging van de woning.
Ja, maar banken stellen vaak aanvullende eisen. Ze kijken kritisch naar de resterende looptijd van het erfpachtcontract (meestal minimaal 10-15 jaar) en de voorwaarden bij herziening. De maximale hypotheek kan lager zijn dan bij een woning op eigen grond.