Een huurovereenkomst opstellen is een belangrijke stap bij het verhuren van vastgoed. Een goed opgesteld huurcontract biedt zekerheid en duidelijkheid voor zowel verhuurder als huurder. Begrijpen wat er precies in een huurcontract moet staan, is essentieel voor een zorgeloze verhuur van uw vastgoed.
Wat is een huurovereenkomst?
Een huurovereenkomst is een juridisch bindend contract tussen een verhuurder en een huurder. Dit document legt de voorwaarden vast waaronder een woning, bedrijfspand of ander vastgoed wordt verhuurd. Het contract beschermt beide partijen en voorkomt misverstanden over rechten en plichten.
Een professioneel opgesteld huurcontract is onmisbaar wanneer u wilt investeren in vastgoed. Het vormt namelijk de basis voor een stabiele huuropbrengst en beschermt uw investering op de lange termijn.
“Een zorgvuldig opgesteld huurcontract is het fundament van een gezonde verhuurrelatie. Neem er de tijd voor en zorg dat alle afspraken duidelijk op papier staan om toekomstige problemen te voorkomen.”
Soorten huurcontracten
In Nederland bestaan er verschillende soorten huurcontracten, elk met eigen regels en voorwaarden. De vier belangrijkste soorten zijn: huurovereenkomst woonruimte, huurovereenkomst bedrijfsruimte artikel 7:290 BW, huurovereenkomst bedrijfsruimte artikel 7:230a BW en huurovereenkomst voor bepaalde tijd. (Bron: Rijksoverheid.nl)
Huurovereenkomst woonruimte
Dit type contract wordt gebruikt voor het verhuren van woningen. Huurders genieten hierbij van uitgebreide huurbescherming volgens artikel 7:271 BW, wat betekent dat verhuurders niet zomaar de huur kunnen opzeggen. De regels rondom huurprijsbescherming en huuropzegging zijn streng om huurders te beschermen.
Bij het financieren van een beleggingspand voor verhuur is het belangrijk om de juiste vastgoed financiering te kiezen die past bij dit type huurcontract, aangezien de zekerheid van langdurige huurinkomsten invloed heeft op uw financieringsmogelijkheden.
Huurovereenkomst bedrijfsruimte artikel 7:290 BW
Dit contract is specifiek voor retailers, horeca en andere bedrijven die direct contact hebben met het publiek, zoals winkels en restaurants. Deze huurders hebben recht op extra bescherming, waaronder een minimale huurtermijn van 5+5 jaar (eerst minimaal 5 jaar, dan automatisch nog 5 jaar verlenging). (Bron: Rijksoverheid.nl – Bedrijfsruimte)
Huurovereenkomst bedrijfsruimte artikel 7:230a BW
Dit type contract wordt gebruikt voor alle overige bedrijfsruimtes zoals kantoren, opslagruimtes en werkplaatsen. Deze huurders hebben minder bescherming dan retailers, maar nog steeds ontruimingsbescherming bij het einde van de huurperiode. De contractvoorwaarden zijn flexibeler en worden vaak in onderling overleg bepaald.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd
Let op: de wetgeving hierover is recent veranderd! Sinds de invoering van de Wet Vaste Huurcontracten (1 juli 2024) is een vast huurcontract (voor onbepaalde tijd) de norm voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte. Tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar zijn alleen nog mogelijk in specifieke uitzonderingssituaties, zoals bij doelgroepenverhuur (bijvoorbeeld voor studenten of arbeidsmigranten) of bij renovatie. Bij verlenging wordt het contract automatisch omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. (Bron: Volkshuisvesting Nederland)
Wie mag een huurcontract opstellen?
In principe mag iedereen een huurcontract opstellen. Er is geen wettelijke verplichting om een notaris of advocaat in te schakelen. Wel is het belangrijk dat het contract voldoet aan de wettelijke eisen en dat beide partijen de inhoud begrijpen en ermee akkoord gaan.
Voor verhuurders die professioneel vastgoed verhuren is het echter verstandig om een expert te raadplegen. Een makelaar, verhuurmakelaar, jurist of notaris kan u helpen bij het opstellen van een juridisch waterdicht huurcontract.
Hoewel het mogelijk is om zelf een huurcontract op te stellen, brengt dit risico’s met zich mee als u geen expertise heeft op dit gebied. Fouten kunnen leiden tot juridische problemen en financiële schade. Wees daarom voorzichtig met het gebruik van standaardcontracten van internet zonder professionele controle.
Wat moet er in een schriftelijke huurovereenkomst staan?
Een volledig huurcontract bevat minimaal de volgende elementen, zoals vastgesteld in het Burgerlijk Wetboek (Bron: Burgerlijk Wetboek Boek 7, Titel 4, Afdeling 2):
Persoonlijke gegevens
Het contract moet de volledige namen en contactgegevens van zowel de verhuurder als de huurder bevatten. Bij bedrijven moeten ook de KvK-nummers en btw-nummers worden vermeld. Zorg dat deze gegevens volledig en correct zijn om latere problemen te voorkomen.
Omschrijving van het gehuurde
Een duidelijke beschrijving van wat precies wordt verhuurd is essentieel. Dit omvat het adres, type woning of bedrijfspand, aantal kamers, oppervlakte en eventuele bijzonderheden. Ook moet worden aangegeven welke ruimtes bij de huur zijn inbegrepen, zoals berging, garage of tuin.
Looptijd en opzegtermijn
Het contract moet vermelden of het gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd. Bij bepaalde tijd moet de exacte begin- en einddatum worden genoemd. Ook de opzegtermijn en wijze van opzegging moeten worden vastgelegd.
Huurprijs en servicekosten
De huurprijs moet duidelijk worden vermeld, evenals eventuele servicekosten of bijkomende kosten. Ook moet worden aangegeven wanneer en hoe de huur moet worden betaald, en onder welke voorwaarden de huurprijs kan worden verhoogd.
Let op: voor de vrije sector woningmarkt geldt per 2025 een maximale huurverhoging van 4,1% (inflatie +1%). Dit moet duidelijk in het contract worden opgenomen. (Bron: Rijksoverheid – Huurstijging)
Puntentelling
Vanaf 1 januari 2025 is het verplicht om de puntentelling van de woning op te nemen in elk nieuw huurcontract voor woonruimte. Dit systeem bepaalt de maximale huurprijs op basis van kenmerken zoals oppervlakte, voorzieningen en energielabel. (Bron: Rijksoverheid – Puntentelling)
Waarborgsom
Als een waarborgsom wordt gevraagd, moet de hoogte hiervan worden vermeld, evenals de voorwaarden voor teruggave. De standaard is meestal één tot twee maanden huur als borg.
Onderhoud en reparaties
Het contract moet duidelijk maken wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud en reparaties. Doorgaans is de verhuurder verantwoordelijk voor groot onderhoud en de huurder voor klein dagelijks onderhoud. Specificeer welke reparaties onder welke categorie vallen om latere discussies te voorkomen.
Rechten en plichten
Alle rechten en plichten van zowel verhuurder als huurder moeten worden vastgelegd. Dit omvat bijvoorbeeld regels over onderverhuur, huisdieren, of het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde.
Waar kan ik een huurcontract raadplegen?
Er zijn verschillende manieren om een huurcontract op te stellen of te raadplegen:
Modelcontracten
Diverse organisaties bieden modelcontracten aan die als basis kunnen dienen. Deze modelcontracten zijn in 2025 geüpdatet om rekening te houden met recente wetswijzigingen zoals de Wet Vaste Huurcontracten en verplichte puntentelling:
- De Woonbond (voor huurders): biedt modellen die de belangen van huurders beschermen
- Vastgoed Belang (voor verhuurders): heeft modellen specifiek gericht op particuliere verhuurders
- ROZ (Raad voor Onroerende Zaken): levert professionele modellen voor bedrijfsruimtes, inclusief recente btw-aanpassingen voor servicekosten (Bron: ROZ Modellen)
- Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM): biedt modellen die veel gebruikt worden door makelaars
Deze modelcontracten zijn een goed uitgangspunt, maar moeten meestal worden aangepast aan uw specifieke situatie. Let op dat u altijd de meest recente versies gebruikt die voldoen aan de huidige wetgeving.
Professionele ondersteuning
Voor een op maat gemaakt huurcontract kunt u terecht bij professionals die de actuele wetgeving kennen en u kunnen adviseren over de beste aanpak voor uw specifieke situatie:
- Een verhuurmakelaar: kent de lokale markt en regelgeving
- Een jurist gespecialiseerd in huurrecht: biedt juridische zekerheid
- Een notaris: kan adviseren bij complexe situaties
- Een vastgoedbeheerder: heeft ervaring met diverse soorten huurovereenkomsten
Aandachtspunten bij het opstellen van een huurcontract
Bij het opstellen van een huurcontract is het belangrijk om rekening te houden met de volgende zaken:
Wettelijke bepalingen (dwingend recht)
Het huurrecht is dwingend recht (artikelen 7:201 e.v. BW). Dit betekent dat u niet zomaar kunt afwijken van de wettelijke bepalingen. Contractuele bepalingen die nadelig zijn voor de huurder in vergelijking met de wet, zijn vaak ongeldig. Zorg dat uw contract altijd voldoet aan de huidige wetgeving. (Bron: Rechtspraak.nl – Huurrecht)
Duidelijkheid en volledigheid
Zorg dat alle afspraken duidelijk en volledig in het contract staan. Vage formuleringen kunnen later tot discussie leiden. Wees specifiek over wat wel en niet is toegestaan, bijvoorbeeld over het houden van huisdieren, het aanbrengen van wijzigingen aan het pand, of het gebruik van tuin en gemeenschappelijke ruimtes.
Opleverstaat
Maak bij aanvang van de huur een gedetailleerde opleverstaat met foto’s. Hierin wordt de staat van de woning of het bedrijfspand vastgelegd. Dit voorkomt discussies bij het einde van de huurperiode. Laat beide partijen deze opleverstaat ondertekenen en voeg deze als bijlage bij het huurcontract.
Indexering en huurverhogingen
Neem duidelijke afspraken op over de jaarlijkse huurverhoging. Bij woningen is dit meestal gekoppeld aan de inflatie, terwijl bij bedrijfsruimtes vaak de CPI (Consumentenprijsindex) wordt gehanteerd. Sinds 2025 geldt voor de vrije sector een maximale huurverhoging van inflatie plus 1%, momenteel 4,1%. Vermeld duidelijk wanneer en hoe de huurverhoging wordt doorgevoerd.
Recente wetswijzigingen voor huurcontracten (2024-2025)
Het huurrecht is voortdurend in beweging. Recente wetswijzigingen hebben belangrijke gevolgen voor huurcontracten:
Wet vaste huurcontracten (vanaf 1 juli 2024)
Deze wet heeft tijdelijke huurcontracten drastisch beperkt. Voortaan zijn vaste contracten (voor onbepaalde tijd) de norm. Tijdelijke contracten (max. 2 jaar) zijn alleen nog toegestaan in specifieke situaties zoals bij verhuur aan specifieke doelgroepen (studenten, arbeidsmigranten), bij voorgenomen renovatie of bij tijdelijke afwezigheid van de eigenaar. (Bron: Volkshuisvesting Nederland)
Verplichte puntentelling (vanaf 1 januari 2025)
Vanaf 2025 moet elk nieuw huurcontract voor woonruimte de puntentelling vermelden. Dit systeem berekent de maximaal toegestane huurprijs op basis van oppervlakte, voorzieningen, energieprestatie en andere kenmerken van de woning. Deze verplichting zorgt voor meer transparantie in de huurmarkt. (Bron: Huurcommissie)
Huurverlaging vrije sector (vanaf juli 2025)
Vanaf juli 2025 kunnen huurders in de vrije sector huurverlaging aanvragen als hun huur hoger is dan wat op basis van het puntensysteem is toegestaan. Dit is een belangrijke uitbreiding van de huurbescherming naar de vrije sector. Huurovereenkomsten moeten deze mogelijkheid vermelden. (Bron: Rijksoverheid – Wet Betaalbare Huur)
Wilt u meer weten over de impact van deze regelgeving op de verhuurmarkt? Lees dan ons uitgebreide artikel over de Wet betaalbare huur.
Veelvoorkomende fouten bij huurcontracten
Bij het opstellen van huurcontracten worden regelmatig fouten gemaakt die later tot problemen kunnen leiden:
Onvolledige persoonlijke gegevens
Het ontbreken van volledige contactgegevens kan het moeilijk maken om de huurder te bereiken of aan te spreken in geval van problemen. Zorg altijd voor correcte en volledige NAW-gegevens, telefoonnummers en e-mailadressen van alle betrokken partijen.
Onduidelijke bepalingen
Vage formuleringen of dubbelzinnige clausules kunnen leiden tot interpretatieverschillen en juridische geschillen. Wees zo specifiek mogelijk bij het beschrijven van rechten en plichten. Vermijd termen als “redelijk” of “naar behoren” zonder verdere specificatie.
