Als u nieuwbouw koopt, krijgt u te maken met verschillende belastingen en kosten. Een belangrijke vraag die veel kopers hebben is of er overdrachtsbelasting betaald moet worden bij nieuwbouw. Bij Fortus begrijpen we dat deze vraag verwarrend kan zijn. Daarom leggen we u graag uit hoe het precies zit met overdrachtsbelasting bij nieuwbouw en wat dit voor u betekent.
De regels rondom overdrachtsbelasting bij vastgoed zijn de afgelopen jaren flink veranderd. Voor kopers van nieuwbouwwoningen gelden specifieke regelingen die anders zijn dan bij bestaande bouw. We nemen u mee door alle belangrijke aspecten, zodat u precies weet waar u aan toe bent bij de aankoop van uw nieuwbouwwoning.
Overdrachtsbelasting bij nieuwbouw: de belangrijkste feiten
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaalt u geen overdrachtsbelasting over de woning zelf. Dit komt omdat u de woning rechtstreeks van de projectontwikkelaar koopt, waarbij de levering onder btw valt. In plaats van overdrachtsbelasting betaalt u 21% btw over de aanneemsom wanneer de ontwikkelaar btw-plichtig is. Deze btw is al verwerkt in de koopsom die u met de ontwikkelaar afspreekt (Bron: Belastingdienst – Tarieven overdrachtsbelasting).
Wel betaalt u overdrachtsbelasting over de grond waarop uw nieuwbouwwoning staat. Het tarief dat u betaalt, hangt af van uw persoonlijke situatie. Bent u tussen de 18 en 35 jaar en koopt u de woning om zelf in te wonen? Dan profiteert u van een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting, mits de koopsom niet hoger is dan €525.000 (vrijstellingsgrens in 2025, jaarlijks geïndexeerd) (Bron: Rijksoverheid – Vrijstelling overdrachtsbelasting starters).
Voor kopers die niet in aanmerking komen voor de vrijstelling geldt een tarief van 2% overdrachtsbelasting over de grondwaarde wanneer u de woning als hoofdverblijf gaat bewonen. Bij nieuwbouw wordt overdrachtsbelasting doorgaans berekend over het deel van de prijs dat op de grond betrekking heeft. Koopt u de nieuwbouwwoning als investering in vastgoed? Dan betaalt u in 2025 10,4% overdrachtsbelasting over de grondwaarde.
Wie betaalt welk percentage overdrachtsbelasting?
Het percentage overdrachtsbelasting dat u betaalt, wordt bepaald door verschillende factoren. Starters tot 35 jaar betalen vaak helemaal geen overdrachtsbelasting dankzij de startersvrijstelling. Deze vrijstelling kunt u één keer in uw leven gebruiken, waarbij u een verklaring moet afleggen bij de notaris. Het maakt daarbij niet uit of u een bestaande woning of nieuwbouw koopt (Bron: Hypotheker – Overdrachtsbelasting uitleg).
Bent u ouder dan 35 jaar of heeft u de startersvrijstelling al eerder gebruikt? Dan betaalt u 2% overdrachtsbelasting over de grondwaarde wanneer u de woning zelf gaat bewonen. Dit eigenwoningtarief van 2% geldt voor alle eigen woningen, ongeacht de waarde van de woning.
Beleggers en investeerders betalen in 2025 het hoogste tarief van 10,4% overdrachtsbelasting. Dit tarief geldt ook als u de woning koopt voor verhuur of als tweede woning. Het maakt niet uit of het om nieuwbouw of bestaande bouw gaat, het tarief blijft gelijk voor beleggingsvastgoed. Let op: volgens het Belastingplan 2025 wordt per 2026 voor bepaalde niet als hoofdverblijf gebruikte woningen een nieuw tarief van 8% ingevoerd (Bron: KNB – Belastingplan 2025 nieuw tarief overdrachtsbelasting).
Vrijstellingen en regelingen in 2025
De regels voor overdrachtsbelasting worden regelmatig aangepast. Voor 2025 blijft de startersvrijstelling bestaan met een vrijstellingsgrens van €525.000. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd en stijgt mee met de huizenprijzen. Voor 2026 wordt verwacht dat de grens verder zal stijgen.
Naast de startersvrijstelling bestaat er ook een terugkeerregeling voor mensen die binnen drie maanden na verkoop van hun vorige woning een nieuwe woning kopen. Deze regeling voorkomt dat u dubbel overdrachtsbelasting betaalt. Bij nieuwbouw is deze regeling vooral relevant voor de overdrachtsbelasting over de grond.
“Bij nieuwbouwprojecten zie ik vaak dat kopers verrast zijn door de verschillende belastingen. Mijn advies is altijd om vooraf goed te berekenen wat de totale kosten zijn. Vergeet vooral niet dat naast de overdrachtsbelasting over de grond ook notariskosten en kadasterkosten komen. Bij Fortus helpen we u graag met een complete kostenbegroting.”
Verkopen binnen korte termijn: wat zijn de gevolgen?
Als u overweegt om uw nieuwbouwwoning binnen twee jaar na aankoop te verkopen, is het belangrijk om de mogelijke gevolgen te kennen. Bij doorverkoop binnen korte termijnen kunnen terugbetalings- of correctieregelingen gelden. De exacte toepassing hangt af van of u de woning als hoofdverblijf heeft gebruikt en van specifieke fiscale regels. Raadpleeg de Belastingdienst voor de precieze voorwaarden die in uw situatie van toepassing zijn.
De regelingen zijn bedoeld om speculatie tegen te gaan. De overheid wil voorkomen dat starters misbruik maken van de vrijstelling door woningen snel door te verkopen met winst. Gebruikt u de woning wel als hoofdverblijf en verkoopt u deze aan een andere eigenaar-bewoner? Dan zijn de gevolgen vaak beperkt.
Voor beleggers die nieuwbouw kopen geldt geen speciale regeling bij verkoop binnen twee jaar. Zij hebben immers al het hoogste tarief betaald bij aankoop. Wel kan het zijn dat de nieuwe koper in aanmerking komt voor een ander tarief, afhankelijk van het gebruik van de woning. Voor meer informatie over beleggen kunt u ons artikel over obligatiefondsen lezen.
Berekening overdrachtsbelasting nieuwbouw
De berekening van overdrachtsbelasting bij nieuwbouw verschilt van die bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw betaalt u alleen overdrachtsbelasting over de grondwaarde, niet over de opstal. De grondwaarde wordt meestal bepaald door de gemeente of staat vermeld in de koopovereenkomst met de projectontwikkelaar.
Stel dat u een nieuwbouwwoning koopt voor €450.000 waarbij de grondwaarde €150.000 bedraagt. Als starter onder de 35 jaar betaalt u geen overdrachtsbelasting dankzij de vrijstelling, mits de totale koopsom onder de €525.000 (2025) blijft. Bent u ouder of heeft u de vrijstelling al gebruikt? Dan betaalt u 2% over €150.000, wat neerkomt op €3.000 aan overdrachtsbelasting.
De btw van 21% over de aanneemsom is al inbegrepen in de totale koopsom wanneer de ontwikkelaar btw-plichtig is. U hoeft deze dus niet apart te berekenen of bij te betalen. De projectontwikkelaar draagt de btw af aan de Belastingdienst. Voor u als koper maakt het voor de totale kosten niet uit of u btw of overdrachtsbelasting betaalt.
Financiering en overdrachtsbelasting
Bij het aanvragen van een hypotheek voor uw nieuwbouwwoning kunt u onder voorwaarden de overdrachtsbelasting meefinancieren. De mogelijkheden voor meefinanciering hangen af van de actuele hypotheekregels en uw persoonlijke situatie. Controleer bij uw hypotheekadviseur wat in uw geval mogelijk is.
Voor beleggers die nieuwbouw kopen als investering gelden vaak andere financieringsvoorwaarden. Zij kunnen terecht bij gespecialiseerde partijen voor vastgoed financiering. Deze financiers kijken vooral naar het rendement van de investering en bieden vaak meer flexibiliteit dan traditionele banken. Bij Fortus bieden we leningen van €400.000 tot €10 miljoen met een loan to value tot 85% inclusief kostenfinanciering.
Het is verstandig om de overdrachtsbelasting van tevoren mee te nemen in uw financieringsaanvraag. Zo voorkomt u dat u op het laatste moment voor verrassingen komt te staan. Uw hypotheekadviseur kan u precies vertellen hoeveel u kunt lenen inclusief de bijkomende kosten.
Verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw
Het belangrijkste verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw is de manier waarop belasting wordt geheven. Bij bestaande bouw betaalt u overdrachtsbelasting over de complete koopsom, dus zowel grond als opstal. Bij nieuwbouw betaalt u btw over de opstal en overdrachtsbelasting alleen over de grond, mits de levering onder btw plaatsvindt.
In de praktijk maakt dit voor de totale kosten vaak weinig verschil. De combinatie van btw en overdrachtsbelasting bij nieuwbouw komt meestal ongeveer overeen met alleen overdrachtsbelasting bij bestaande bouw. Het voordeel van nieuwbouw is wel dat u vaak kunt profiteren van lagere onderhoudskosten en betere energieprestaties.
Voor beleggers kan nieuwbouw interessant zijn vanwege de mogelijkheid om btw terug te vorderen wanneer zij de woning verhuren met btw. Dit geldt alleen voor commercieel vastgoed of kortdurende verhuur. Voor reguliere woningverhuur is deze mogelijkheid er niet. Er zijn echter uitzonderingen waarbij bij nieuwbouw toch overdrachtsbelasting verschuldigd kan zijn, bijvoorbeeld bij levering van onbebouwde grond door een particulier of wanneer geen btw-optie mogelijk is. Lees meer over de mogelijkheden in ons artikel over vastgoedbeleggingen.
Tips voor kopers van nieuwbouw
Vraag altijd vooraf aan de projectontwikkelaar wat de exacte grondwaarde is. Dit voorkomt verrassingen bij de notaris. Controleer ook of u in aanmerking komt voor de startersvrijstelling en of de koopsom binnen de vrijstellingsgrens van €525.000 (2025) valt.
Houd rekening met extra kosten zoals de aansluitingen voor nutsvoorzieningen, keuken en badkamer. Deze kosten vallen vaak buiten de koopsom en kunnen flink oplopen. Maak vooraf een complete kostenbegroting inclusief alle bijkomende kosten. Bij Fortus helpen we u graag met het in kaart brengen van alle kosten bij uw vastgoedinvestering.
Overweeg om gebruik te maken van een aankoopmakelaar die ervaring heeft met nieuwbouwprojecten. Deze kan u begeleiden bij de aankoop en controleren of alle voorwaarden in de koopovereenkomst correct zijn. Ook kan een makelaar adviseren over de beste opleverkeuring en eventuele meerwerkmogelijkheden.
Toekomst van overdrachtsbelasting bij nieuwbouw
De overheid evalueert regelmatig de regelingen rondom overdrachtsbelasting. Er wordt gekeken naar manieren om de woningmarkt toegankelijker te maken voor starters en doorstromers. Mogelijk komen er in de toekomst aanpassingen in de tarieven of vrijstellingsgrenzen. De vrijstellingsgrens wordt jaarlijks geïndexeerd en kan dus elk jaar veranderen.
Voor beleggers blijft het tarief van 10,4% in 2025 gehandhaafd, maar per 2026 wordt volgens het Belastingplan 2025 voor bepaalde niet als hoofdverblijf gebruikte woningen een tarief van 8% ingevoerd. Deze wijziging is nog onderwerp van het wetgevingsproces. De overheid wil hiermee de concurrentie tussen beleggers en particuliere kopers beperken. Dit geeft starters en doorstromers meer kans op de woningmarkt.
Het is belangrijk om op de hoogte te blijven van de laatste ontwikkelingen. De regels kunnen per jaar veranderen en hebben direct invloed op uw kosten bij aankoop. Raadpleeg daarom altijd een adviseur voor de meest actuele informatie over overdrachtsbelasting. Bij Fortus volgen we alle ontwikkelingen op de voet en informeren we onze klanten over belangrijke wijzigingen.
Conclusie
Bij nieuwbouw betaalt u geen overdrachtsbelasting over de woning zelf, maar wel over de grond. Het tarief hangt af van uw persoonlijke situatie en het gebruik van de woning. Starters tot 35 jaar kunnen profiteren van een vrijstelling tot €525.000 (2025), anderen betalen 2% voor eigen bewoning of 10,4% voor belegging in 2025.
De regels rondom overdrachtsbelasting zijn complex, maar met de juiste informatie kunt u goed voorbereid uw nieuwbouwwoning kopen. Bereken vooraf alle kosten en check of u voor vrijstellingen in aanmerking komt. Zo voorkomt u verrassingen en weet u precies waar u aan toe bent.
Bent u geïnteresseerd in de mogelijkheden voor vastgoedinvesteringen? Bij Fortus helpen we zowel particuliere als zakelijke investeerders met het vinden van de juiste financiering en investeringsmogelijkheden. Met rendementen tot 8,5% en de zekerheid van een eerste recht van hypotheek bieden we aantrekkelijke investeringsmogelijkheden vanaf €100.000. Neem contact met ons op voor persoonlijk advies over uw vastgoedplannen.
