Waterwet en Omgevingswet
De invoering van de Omgevingswet heeft grote gevolgen voor iedereen die actief is in vastgoed. Deze nieuwe wet vervangt diverse bestaande wetten, waaronder de Waterwet. Voor u als vastgoedeigenaar of -ontwikkelaar is het cruciaal om deze veranderingen te begrijpen. Fortus legt u uit wat de overgang van de Waterwet naar de Omgevingswet betekent voor uw vastgoedprojecten.
“Bij vastgoedontwikkeling komen steeds meer regels kijken. De Omgevingswet biedt juist kansen voor slimme ontwikkelaars die inzicht hebben in de nieuwe mogelijkheden rond water en omgeving.”
Esther – Vastgoed specialist
Is de Waterwet opgegaan in de Omgevingswet?
Ja, de Waterwet is volledig opgegaan in de Omgevingswet die op 1 januari 2024 in werking is getreden. Dit betekent dat alle regelgeving rondom waterbeheer, waterveiligheid en waterkwaliteit nu onderdeel is van één geïntegreerd wettelijk kader. De bedoeling van deze integratie is om procedures te vereenvoudigen en de samenhang tussen water en ruimtelijke ordening te versterken.
Voor uw investeren in vastgoed heeft dit belangrijke gevolgen. Waar u voorheen te maken had met afzonderlijke vergunningen en procedures voor wateractiviteiten, is dit nu gestroomlijnd binnen het bredere kader van de Omgevingswet.
Welke wetten vervallen door de Omgevingswet?
De Omgevingswet vervangt niet alleen de Waterwet, maar in totaal 26 bestaande wetten. De belangrijkste wetten die zijn opgegaan in de Omgevingswet zijn:
- Waterwet
- Wet ruimtelijke ordening
- Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
- Wet bodembescherming
- Wet natuurbescherming
- Onteigeningswet
- Crisis- en herstelwet
Daarnaast zijn delen van andere wetten in de Omgevingswet opgenomen. Deze integratie van wetten heeft als doel de regelgeving overzichtelijker te maken en procedures te versnellen. Dit kan voordelig zijn voor uw vastgoedprojecten, omdat u minder verschillende vergunningen hoeft aan te vragen.
Wat is een wateractiviteit volgens de Omgevingswet?
Onder de Omgevingswet wordt een ‘wateractiviteit’ breed gedefinieerd. Het gaat om alle activiteiten die invloed kunnen hebben op het watersysteem. De Omgevingswet onderscheidt verschillende soorten wateractiviteiten:
- Lozingsactiviteiten op een oppervlaktewaterlichaam of zuiveringtechnisch werk
- Wateronttrekkingsactiviteiten
- Beperkingengebiedactiviteiten met betrekking tot een waterstaatswerk
- Beperkingengebiedactiviteiten met betrekking tot een installatie in een waterstaatswerk
- Stortingsactiviteiten op zee
Voor u als vastgoedeigenaar of -ontwikkelaar is het belangrijk te weten dat werkzaamheden in of nabij water, zoals het bouwen van een woning nabij een dijk of het aanleggen van een steiger, onder deze wateractiviteiten vallen. Bij vastgoed financiering voor projecten in waterrijke gebieden is het dus essentieel rekening te houden met deze nieuwe regelgeving.
Watervergunning in de Omgevingswet
De watervergunning zoals we die kenden onder de Waterwet bestaat niet meer als afzonderlijke vergunning. In plaats daarvan is deze opgegaan in de omgevingsvergunning. Voor wateractiviteiten vraagt u nu een omgevingsvergunning aan via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Dit betekent dat u voor projecten die impact hebben op water, één geïntegreerde vergunning aanvraagt in plaats van afzonderlijke vergunningen voor verschillende aspecten.
Het voordeel hiervan is dat u alle benodigde toestemmingen in één keer kunt aanvragen, wat de administratieve last vermindert. De beoordeling van uw aanvraag vindt plaats op basis van de omgevingsvisies en -plannen van de betrokken overheden.
Welke programma's zijn verplicht onder de Omgevingswet?
De Omgevingswet verplicht overheden tot het opstellen van verschillende programma’s die direct van invloed kunnen zijn op uw vastgoedprojecten. De belangrijkste verplichte programma’s zijn:
- Waterprogramma’s (nationaal, provinciaal en waterschap)
- Actieplannen geluid (gemeenten en provincies)
- Beheerplannen Natura 2000-gebieden
- Programma’s bij dreigende overschrijding van omgevingswaarden
Voor vastgoedontwikkelaars zijn vooral de waterprogramma’s van belang. Deze programma’s bevatten concrete maatregelen om de doelen voor het watersysteem te bereiken. Als u plannen heeft voor beleggen in vastgoed in gebieden die gevoelig zijn voor wateroverlast of overstroming, is het raadzaam deze programma’s te raadplegen.
Bekijk voor meer informatie over wettelijke aspecten van projectontwikkeling ons uitgebreide artikel over projectontwikkelaar.
Gevolgen voor vastgoedeigenaren en -ontwikkelaars
De overgang van de Waterwet naar de Omgevingswet heeft verschillende praktische gevolgen voor vastgoedeigenaren en -ontwikkelaars:
Ten eerste is er sprake van een geïntegreerde benadering. Water wordt niet langer als afzonderlijk element behandeld, maar als integraal onderdeel van de leefomgeving. Dit betekent dat u bij de ontwikkeling van vastgoedprojecten een bredere visie moet hanteren, waarbij u rekening houdt met de impact op water én andere aspecten van de leefomgeving.
Ten tweede zijn er nieuwe participatieverplichtingen. De Omgevingswet legt meer nadruk op participatie van belanghebbenden. Bij projecten die impact hebben op water, moet u omwonenden en andere belanghebbenden vroeg in het proces betrekken.
Tot slot is er flexibiliteit én maatwerk. De Omgevingswet biedt meer ruimte voor lokaal maatwerk. Dit kan kansen bieden voor innovatieve vastgoedprojecten, maar betekent ook dat u rekening moet houden met verschillende regels per gemeente of waterschap.
Praktische tips voor vastgoedprojecten onder de Omgevingswet
Om uw vastgoedprojecten succesvol te laten verlopen onder de nieuwe wetgeving, volgen hier enkele praktische tips:
Start met een omgevingscheck. Gebruik de digitale kaarten en plannen in het DSO om vroegtijdig inzicht te krijgen in de regels die gelden voor uw projectlocatie, met name rond water.
Ga tijdig in gesprek met de gemeente en het waterschap. Vooroverleg kan u helpen om potentiële knelpunten vroeg te identificeren en uw plannen daarop aan te passen.
Integreer watermaatregelen in uw ontwerp. Denk aan waterbuffering, groene daken of waterbesparende installaties. Dit vergroot niet alleen de duurzaamheid van uw project, maar kan ook de vergunningverlening versoepelen.
Wilt u meer weten over het verduurzamen van vastgoed? Lees dan onze complete gids over bestendig vastgoed voor meer informatie.
Veelgestelde vragen
Alle vergunningen die voorheen onder de Waterwet vielen, zijn nu onderdeel van de omgevingsvergunning. Dit omvat vergunningen voor het lozen op oppervlaktewater, het onttrekken van grondwater, werkzaamheden in of nabij waterkeringen en het bouwen in beperkingengebieden rond waterwegen.
Afhankelijk van de activiteit kan de vergunning worden verleend door de gemeente, de provincie, het waterschap of Rijkswaterstaat. Bij een meervoudige aanvraag wijst de wet één bevoegd gezag aan als coördinator, meestal de gemeente.
Klimaatadaptatie is een belangrijk thema in de Omgevingswet. Gemeenten en waterschappen nemen maatregelen op in hun omgevingsplannen en waterprogramma’s om gebieden klimaatbestendig te maken. Dit kan gevolgen hebben voor bouwvoorschriften en locatiekeuzes bij vastgoedontwikkeling.