Overdrachtsbelasting bij erfpacht
Bij het kopen van vastgoed met erfpacht krijgt u te maken met overdrachtsbelasting. Dit kan ingewikkeld zijn omdat de regels verschillen van een reguliere aankoop. Fortus helpt u graag om duidelijkheid te scheppen over de fiscale aspecten van erfpacht en wat dit betekent voor uw investeren in vastgoed.
In dit artikel leest u wat overdrachtsbelasting precies inhoudt bij erfpacht, welke tarieven gelden en hoe u deze belasting kunt berekenen. Ook bespreken we of erfpacht kan worden overgedragen en welke mogelijkheden er zijn voor vastgoed financiering bij erfpachtconstructies.
Wat is overdrachtsbelasting bij erfpacht?
Overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt bij de overdracht van onroerend goed. Bij erfpacht is de situatie anders dan bij een reguliere aankoop, omdat u geen eigenaar wordt van de grond maar alleen het recht krijgt om deze te gebruiken.
Bij erfpacht is er sprake van twee componenten: het erfpachtrecht zelf (het recht om de grond te gebruiken) en de opstallen (gebouwen) die op de grond staan. Over beide componenten kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, maar de regels verschillen.
“Bij erfpacht moet u goed onderscheid maken tussen het erfpachtrecht en de opstallen. Dit onderscheid is cruciaal voor een correcte berekening van de overdrachtsbelasting en kan aanzienlijke financiële gevolgen hebben.”
Esther – Vastgoed specialist
De Belastingdienst ziet de verkrijging van een erfpachtrecht als een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Dit betekent dat u als koper van een erfpachtrecht deze belasting moet betalen, tenzij er een vrijstelling van toepassing is.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaalt u bij erfpacht?
Het tarief voor overdrachtsbelasting bij erfpacht hangt af van verschillende factoren, waaronder het type vastgoed en het doel waarvoor u het vastgoed gebruikt. Vanaf 1 januari 2023 gelden de volgende tarieven:
- 2% voor woningen die als hoofdverblijf dienen (eigen woning)
- 10,4% voor beleggingspanden, vakantiewoningen en alle overige onroerende zaken
- Vrijstelling onder bepaalde voorwaarden voor starters op de woningmarkt
Het is belangrijk om te weten dat het tarief van 2% alleen geldt voor woningen die u als hoofdverblijf gaat gebruiken. Als u een woning op erfpacht koopt als beleggingsobject, valt deze onder het hogere tarief van 10,4%.
Voor starters op de woningmarkt (18-35 jaar) geldt onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling is eenmalig en geldt alleen als de woning als hoofdverblijf wordt gebruikt en de waarde niet hoger is dan €440.000 (tarief 2023).
Overdrachtsbelasting erfpacht berekenen
Het berekenen van overdrachtsbelasting bij erfpacht werkt als volgt:
De belasting wordt berekend over de waarde van het erfpachtrecht in het economisch verkeer. Dit is meestal de koopsom die u betaalt, mits deze overeenkomt met de werkelijke waarde.
Bij erfpacht moet u ook rekening houden met de erfpachtcanon (de periodieke vergoeding die u betaalt aan de grondeigenaar). De gekapitaliseerde waarde van deze canon kan invloed hebben op de belastbare waarde.
Een rekenvoorbeeld: Als u een woning op erfpacht koopt voor €250.000 en deze als hoofdverblijf gaat gebruiken, betaalt u 2% overdrachtsbelasting over dit bedrag. De verschuldigde overdrachtsbelasting is dan €5.000.
Als dezelfde woning als beleggingsobject wordt gekocht, betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting, wat neerkomt op €26.000. Dit laat duidelijk zien hoe belangrijk het doel van uw beleggen in vastgoed is voor de hoogte van de belasting.
Hoe wordt erfpacht belast?
Erfpacht wordt op verschillende manieren belast, afhankelijk van de situatie:
Bij de vestiging van een nieuw erfpachtrecht is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het erfpachtrecht. Dit geldt ook bij de heruitgifte van erfpacht na afloop van de erfpachtperiode.
Bij de overdracht van een bestaand erfpachtrecht is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het erfpachtrecht op het moment van overdracht.
Wanneer de erfpachtcanon wordt afgekocht, kan ook overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over het afkoopbedrag, omdat dit wordt gezien als een wijziging van het erfpachtrecht.
Bij de omzetting van erfpacht naar eigendom (wanneer u de grond koopt van de erfverpachter) is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de grond.
Wilt u meer weten over de financiële aspecten van vastgoed? Bekijk onze complete gids over financiële leverage voor meer informatie.
Welke koper betaalt 2% aan overdrachtsbelasting?
Het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting is specifiek bedoeld voor woningen die als hoofdverblijf worden gebruikt. Om voor dit tarief in aanmerking te komen, moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:
De koper moet de woning zelf gaan bewonen als hoofdverblijf. Dit hoeft niet onmiddellijk, maar de intentie moet er wel zijn om dit binnen afzienbare tijd te doen.
Het moet gaan om een woning, dus niet om een bedrijfspand of andere onroerende zaak.
De koper moet in de aangifte overdrachtsbelasting verklaren dat de woning als hoofdverblijf zal dienen.
Dit betekent dat particuliere kopers die een erfpachtwoning voor eigen bewoning kopen, meestal in aanmerking komen voor het 2%-tarief. Beleggers die woningen kopen voor verhuur of als beleggingsobject, betalen het hogere tarief van 10,4%.
Als u twijfelt over welk tarief in uw situatie van toepassing is, is het verstandig om advies in te winnen bij een vastgoedspecialist of fiscaal adviseur. Bij Fortus helpen we u graag met het vinden van de juiste beleggingspand financieren oplossing.
Kan u erfpacht overdragen?
Ja, erfpacht kan worden overgedragen. Een erfpachtrecht is een zakelijk recht dat is ingeschreven in het Kadaster en kan worden verkocht en overgedragen aan een nieuwe erfpachter. Bij deze overdracht is normaal gesproken overdrachtsbelasting verschuldigd.
De overdracht van erfpacht gaat via de notaris, net als bij de overdracht van een woning in eigendom. De notaris stelt een transportakte op, waarin de overdracht van het erfpachtrecht wordt vastgelegd.
Er zijn echter enkele belangrijke aandachtspunten bij de overdracht van erfpacht:
- Controleer de erfpachtvoorwaarden: Soms bevat de erfpachtovereenkomst bepalingen over de overdracht, zoals een voorkeursrecht voor de erfverpachter.
- Let op de duur van het erfpachtrecht: Als het erfpachtrecht bijna afloopt, kan dit de waarde aanzienlijk beïnvloeden.
- Houd rekening met de erfpachtcanon: De nieuwe erfpachter neemt de verplichting over om de canon te betalen.
Als u een erfpachtrecht wilt overdragen, is het verstandig om professioneel advies in te winnen over de fiscale en juridische aspecten. Een bridge financiering kan in sommige situaties uitkomst bieden als tijdelijke oplossing.
Vrijstellingen en uitzonderingen
Er zijn verschillende vrijstellingen en uitzonderingen die van toepassing kunnen zijn op de overdrachtsbelasting bij erfpacht:
Startersvrijstelling: Kopers tussen 18 en 35 jaar die een woning als hoofdverblijf kopen, kunnen onder voorwaarden gebruikmaken van een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Bedrijfsopvolgingsvrijstelling: Bij de overdracht van een onderneming, inclusief bijbehorend vastgoed op erfpacht, kan onder voorwaarden een vrijstelling gelden.
Cultuurgrondvrijstelling: Voor de verkrijging van cultuurgrond (zoals landbouwgrond) in erfpacht kan onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling gelden.
Vrijstelling bij herstructurering: Bij bepaalde herstructureringsoperaties kan een vrijstelling van overdrachtsbelasting gelden.
Het is belangrijk om te controleren of een van deze vrijstellingen op uw situatie van toepassing is, omdat dit aanzienlijke fiscale voordelen kan opleveren. Bij twijfel kunt u contact opnemen met een fiscaal adviseur of met de Belastingdienst.
Veelgestelde vragen
Ja, bij de aankoop van een erfpachtwoning bent u in principe overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het erfpachtrecht. Het tarief hangt af van het doel: 2% als u de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken, of 10,4% voor beleggingsdoeleinden. Er zijn wel uitzonderingen, zoals de startersvrijstelling voor kopers tussen 18-35 jaar die een eerste woning onder de €440.000 kopen als hoofdverblijf. Deze vrijstelling is eenmalig en geldt alleen onder strikte voorwaarden.
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van het erfpachtrecht in het economisch verkeer, meestal de koopsom die u betaalt. Dit is doorgaans lager dan bij volledige eigendom omdat u alleen het gebruiksrecht koopt en niet de grond zelf. Bij de waardering wordt ook rekening gehouden met de resterende looptijd van het erfpachtrecht, de hoogte van de erfpachtcanon, en eventuele afkooprechten. Een erfpachtrecht dat bijna afloopt is minder waard dan een langlopend recht.
Bij het afkopen van de erfpachtcanon bent u overdrachtsbelasting verschuldigd over het afkoopbedrag, omdat dit juridisch wordt gezien als een wijziging van het erfpachtrecht. Het tarief dat geldt is hetzelfde als bij de oorspronkelijke aankoop: 2% voor eigen bewoning of 10,4% voor beleggingsdoeleinden. Let wel: afkoop kan fiscaal voordelig zijn omdat u daarna geen jaarlijkse canon meer betaalt en de waarde van uw erfpachtrecht vaak stijgt door de zekerheid die afkoop biedt.
Ja, een erfpachtrecht kan worden overgedragen via de notaris, net als bij gewone eigendom. De koper van uw erfpachtrecht betaalt dan overdrachtsbelasting over de waarde van het erfpachtrecht op dat moment. Voor u als verkoper geldt dat eventuele winst kan worden belast in box 3 als vermogenswinst, tenzij het uw eigen woning betrof. Let wel op de erfpachtvoorwaarden: soms heeft de erfverpachter een voorkeursrecht of moeten bepaalde voorwaarden worden goedgekeurd bij overdracht.