Bouwstop omgevingswet
Een bouwstop kan grote gevolgen hebben voor uw vastgoedproject. Of u nu een ervaren projectontwikkelaar bent of bezig bent met investeren in vastgoed, een bouwstop betekent vertraging en mogelijk financiële consequenties. Met de invoering van de omgevingswet zijn er bovendien nieuwe regels waar u rekening mee moet houden. In dit artikel leest u alles over bouwstops onder de omgevingswet.
“Bij vastgoedontwikkeling is het cruciaal om vooraf alle vergunningen en regelgeving goed te controleren. Een bouwstop kost niet alleen tijd, maar ook geld door stilstaande bouwplaatsen en doorlopende financieringskosten.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat is een bouwstop en wanneer wordt deze opgelegd?
Een bouwstop is een officiële maatregel waarbij alle bouwactiviteiten op een locatie tijdelijk moeten worden stilgelegd. Het is een handhavingsinstrument dat wordt gebruikt door gemeenten wanneer er sprake is van een overtreding van de bouwregelgeving.
Er zijn verschillende situaties waarin een bouwstop kan worden opgelegd:
- Bouwen zonder de juiste vergunning
- Bouwen in afwijking van de verleende vergunning
- Overtreding van veiligheidsvoorschriften op de bouwplaats
- Schade aan omliggende panden of de omgeving
De gemeente heeft als bevoegd gezag de taak om toe te zien op de naleving van de bouwregelgeving. Wanneer een inspecteur constateert dat er niet volgens de regels wordt gebouwd, kan direct een bouwstop worden opgelegd. Dit gebeurt meestal via een officiële brief, maar in spoedeisende situaties kan dit ook mondeling worden meegedeeld, gevolgd door een schriftelijke bevestiging.
De impact van de omgevingswet op bouwstops
Met de invoering van de omgevingswet op 1 januari 2024 zijn er belangrijke veranderingen doorgevoerd in de regelgeving rondom bouwen en ontwikkelen. Deze wet vervangt 26 oude wetten, waaronder de Wet ruimtelijke ordening en de Woningwet. Het doel is om procedures te vereenvoudigen en meer ruimte te bieden voor lokaal maatwerk.
Voor bouwstops zijn deze veranderingen van belang:
De omgevingswet legt meer nadruk op de eigen verantwoordelijkheid van initiatiefnemers. U bent als vastgoedontwikkelaar of investeerder meer dan ooit zelf verantwoordelijk voor het naleven van de regels. Dit betekent dat u goed op de hoogte moet zijn van zowel landelijke als lokale regelgeving.
De omgevingsvergunning vervangt de oude bouwvergunning. Het aanvragen van deze vergunning verloopt via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Wilt u meer weten over dit specifieke onderdeel? Lees dan ons uitgebreide artikel over de omgevingsvergunning.
Gemeenten hebben meer vrijheid gekregen om eigen regels op te stellen in hun omgevingsplan. Dit betekent dat de regels per gemeente kunnen verschillen. Wat in de ene gemeente is toegestaan, kan in een andere gemeente verboden zijn.
De handhaving van deze regels, inclusief het opleggen van bouwstops, blijft een belangrijk instrument voor gemeenten om de leefomgeving te beschermen. Bij overtreding van de regels kan sneller dan voorheen een bouwstop worden opgelegd.
Concrete situaties waarbij een bouwstop wordt opgelegd
Een bouwstop wordt niet zomaar opgelegd. Er moet sprake zijn van een duidelijke overtreding van de regelgeving. Enkele veelvoorkomende situaties zijn:
Bouwen zonder vergunning
Als u start met bouwen zonder de benodigde omgevingsvergunning, kan de gemeente direct een bouwstop opleggen. Dit gebeurt regelmatig bij projecten waarbij de initiatiefnemer denkt dat geen vergunning nodig is, maar dit wel het geval blijkt te zijn. Onder de omgevingswet zijn er weliswaar meer vergunningsvrije activiteiten, maar voor grotere projecten blijft een vergunning meestal verplicht.
Afwijken van de vergunning
Als u tijdens de bouw afwijkt van wat in de vergunning is toegestaan, bijvoorbeeld door een gebouw hoger te maken of op een andere plaats te bouwen, kan dit leiden tot een bouwstop. De gemeente controleert regelmatig of projecten conform de verleende vergunning worden uitgevoerd.
Veiligheidsrisico’s
Wanneer er tijdens de bouw situaties ontstaan die gevaar opleveren voor bouwvakkers, omwonenden of de omgeving, kan direct een bouwstop worden opgelegd. Denk aan onveilige bouwplaatsen, instortingsgevaar of risicovolle constructies. Dit aspect is onder de omgevingswet nog belangrijker geworden, omdat er meer nadruk ligt op veiligheid in de leefomgeving.
Milieuovertredingen
Als tijdens de bouw blijkt dat er sprake is van milieuovertredingen, zoals vervuiling van bodem of water, of als beschermde plant- of diersoorten worden bedreigd, kan dit aanleiding zijn voor een bouwstop. De omgevingswet heeft milieu-aspecten en natuurbescherming sterker geïntegreerd in het vergunningstelsel.
Bij de vastgoed financiering van uw project is het belangrijk om rekening te houden met het risico op bouwstops. Extra financiële buffers kunnen nodig zijn om eventuele vertragingen op te vangen.
Wat is er veranderd met de nieuwe omgevingswet?
De omgevingswet heeft een aantal belangrijke veranderingen gebracht die direct invloed hebben op bouwprojecten en mogelijke bouwstops:
Van vergunningplicht naar meldingsplicht
Voor sommige bouwactiviteiten is de vergunningplicht vervangen door een meldingsplicht. Dit betekent dat u voor bepaalde projecten geen vergunning meer hoeft aan te vragen, maar wel een melding moet doen bij de gemeente. Let op: als u deze melding niet doet, kan alsnog een bouwstop worden opgelegd.
Gesplitste vergunningen
De omgevingsvergunning voor bouwen is opgesplitst in een technische vergunning en een ruimtelijke vergunning. De technische vergunning toetst of het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De ruimtelijke vergunning toetst of het bouwwerk past binnen het omgevingsplan van de gemeente.
Meer lokale verschillen
Gemeenten hebben meer vrijheid gekregen om eigen regels op te stellen in hun omgevingsplan. Dit betekent dat de regelgeving per gemeente kan verschillen. Als vastgoedontwikkelaar of investeerder is het essentieel om goed op de hoogte te zijn van de lokale regelgeving in de gemeente waar u actief bent.
Strengere handhaving
Onder de omgevingswet hebben gemeenten meer mogelijkheden om handhavend op te treden bij overtredingen. Dit kan sneller leiden tot een bouwstop. De nadruk ligt meer op preventie en eigen verantwoordelijkheid. Overtredingen worden strenger aangepakt.
Voor projectontwikkelaars die zich richten op transformatie van vastgoed is het extra belangrijk om goed op de hoogte te zijn van deze nieuwe regels, omdat bij transformatieprojecten vaak complexe vergunningsprocedures komen kijken.
Wat kunt u doen als er een bouwstop is opgelegd?
Als u te maken krijgt met een bouwstop, is het belangrijk om snel en adequaat te handelen. Een bouwstop kan namelijk leiden tot aanzienlijke vertragingen en extra kosten. Hier leest u welke stappen u kunt nemen:
Direct contact opnemen met de gemeente
Neem zo snel mogelijk contact op met de gemeente om te bespreken waarom de bouwstop is opgelegd. Vraag om een duidelijke omschrijving van de overtreding en wat er nodig is om de bouwstop op te heffen. In sommige gevallen kan een gesprek al leiden tot een oplossing.
Juridisch advies inwinnen
Schakel een jurist in die gespecialiseerd is in omgevingsrecht. Deze kan beoordelen of de bouwstop terecht is opgelegd en welke juridische mogelijkheden u heeft. In sommige gevallen kan bezwaar of beroep tegen de bouwstop zinvol zijn.
Plan van aanpak opstellen
Stel een concreet plan van aanpak op waarin u beschrijft hoe u de geconstateerde overtredingen gaat herstellen. Dit plan kunt u voorleggen aan de gemeente. Hoe concreter en realistischer uw plan, hoe groter de kans dat de gemeente bereid is om mee te werken aan een oplossing.
Vergunning alsnog aanvragen of aanpassen
Als de bouwstop is opgelegd omdat u zonder vergunning bouwt of afwijkt van de vergunning, vraag dan alsnog een vergunning aan of vraag een wijziging aan van de bestaande vergunning. Onder de omgevingswet is het in sommige gevallen mogelijk om werkzaamheden achteraf te legaliseren.
Veelgestelde vragen
Een bouwstop is een tijdelijke maatregel waarbij alle werkzaamheden op de bouwplaats worden stilgelegd vanwege een overtreding. Een bouwverbod daarentegen wordt vooraf opgelegd als blijkt dat een project niet aan de regels voldoet en niet mag starten. Beide instrumenten vallen onder het handhavingsbeleid van de gemeente, maar een bouwstop grijpt in tijdens de uitvoering.
Voorkomen begint bij een zorgvuldige voorbereiding: controleer vooraf of u een omgevingsvergunning nodig heeft of dat volstaan kan worden met een melding. Houd rekening met de lokale regels uit het omgevingsplan en laat uw plannen toetsen door een jurist of adviseur. Een proactieve aanpak helpt u risico’s vroegtijdig te signaleren en vertragingen te voorkomen.
Een bouwstop kan leiden tot doorlopende rente- en bouwkosten terwijl er geen voortgang is. Dit brengt financiële risico’s met zich mee, zeker als de vertraging oploopt. Daarom is het verstandig om in uw vastgoed financieringsplan altijd een buffer in te bouwen voor onvoorziene stilstand.
Ja, u kunt bezwaar maken tegen een opgelegde bouwstop, maar dit moet binnen zes weken na bekendmaking gebeuren. Een jurist gespecialiseerd in omgevingsrecht kan helpen bij het onderbouwen van uw bezwaar. In urgente gevallen kunt u soms ook een voorlopige voorziening aanvragen om de bouwstop tijdelijk op te heffen.