Overdrachtsbelasting tweede woning
Bij de aankoop van een tweede woning krijgt u te maken met overdrachtsbelasting. Deze belasting is in de afgelopen jaren flink veranderd en bedraagt inmiddels 10,4% voor beleggers en tweede huizen. Maar wat betekent dit precies voor u? En zijn er mogelijkheden om deze kosten te beperken? In dit artikel helpt Fortus u met alle belangrijke informatie over de overdrachtsbelasting bij een tweede woning.
“Bij de aankoop van een tweede woning is het cruciaal om de actuele overdrachtsbelasting goed in uw financiële planning mee te nemen. Met 10,4% vormt deze een substantieel deel van uw investering, maar met de juiste strategie kunt u uw rendement alsnog optimaliseren.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat is overdrachtsbelasting?
Overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt bij de aankoop van onroerend goed in Nederland. Deze belasting wordt berekend over de aankoopprijs of de waarde van het onroerend goed, afhankelijk van welk bedrag hoger is. U betaalt deze belasting op het moment dat de notariële akte wordt ondertekend.
Bij Fortus begrijpen we dat deze belasting een belangrijke kostenpost vormt bij uw investeren in vastgoed. Daarom is het essentieel om de juiste tarieven en regels te kennen voordat u een tweede woning aanschaft.
Actuele tarieven overdrachtsbelasting 2024
De overdrachtsbelasting kent momenteel drie tarieven, afhankelijk van het type koper en het doel van de aankoop:
- 0% – Voor starters tot 35 jaar die een woning kopen om zelf in te wonen (eenmalig)
- 2% – Voor kopers die de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken
- 10,4% – Voor beleggers, tweede woningen en niet-woningen (zoals bedrijfspanden)
Voor een tweede woning betaalt u dus het hoogste tarief van 10,4%. Dit percentage is de afgelopen jaren flink gestegen: van 6% in 2020 naar 8% in 2021, en nu naar 10,4% in 2023. Deze verhogingen zijn onderdeel van het overheidsbeleid om het voor beleggers minder aantrekkelijk te maken om woningen op te kopen.
Wat zijn de totale kosten bij aankoop van een tweede huis?
Bij de aankoop van een tweede huis heeft u naast de overdrachtsbelasting nog met andere kosten te maken. Een compleet overzicht:
Kostenpost | Percentage/Bedrag | Toelichting |
|---|---|---|
Overdrachtsbelasting | 10,4% van de koopsom | Verplichte belasting bij overdracht |
Notariskosten | €1.000 – €1.500 | Voor opstellen koopakte en akte van levering |
Taxatiekosten | €500 – €700 | Nodig voor eventuele financiering |
Makelaarskosten | 1-2% van de koopsom | Bij gebruik van een aankoopmakelaar |
Hypotheekkosten | €1.500 – €2.500 | Bij gebruik van vastgoed financiering |
In totaal moet u rekenen op ongeveer 12-15% van de koopsom aan bijkomende kosten bij de aankoop van een tweede woning. Deze kosten kunt u helaas niet meefinancieren bij een reguliere hypotheek, wat betekent dat u hiervoor eigen middelen moet inzetten.
Hoe voorkomt u 10,4% overdrachtsbelasting?
Het volledig vermijden van overdrachtsbelasting bij een tweede woning is vrijwel onmogelijk geworden door de strenge wetgeving. Toch zijn er enkele situaties waarin u mogelijk een lager tarief kunt betalen:
Hoofdverblijf maken van de woning
Als u de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, kunt u in aanmerking komen voor het 2%-tarief. Let op: de Belastingdienst controleert streng of u zich daadwerkelijk inschrijft op het adres en er permanent verblijft.
Tijdelijke situaties
In sommige gevallen kunt u het 2%-tarief claimen, zelfs als u tijdelijk twee woningen bezit:
- Als u een nieuwe woning koopt voordat uw oude woning is verkocht (maximaal 12 maanden)
- Als u gaat verbouwen en tijdelijk een andere woning bewoont
- Bij echtscheiding waarbij u tijdelijk meerdere woningen bezit
In deze gevallen moet u wel kunnen aantonen dat de nieuwe woning uw hoofdverblijf wordt of blijft. Voor meer gedetailleerde informatie over deze specifieke situaties kunt u onze complete gids over vastgoedontwikkeling raadplegen.
Aankoop door een BV
Het oprichten van een BV om de 10,4% overdrachtsbelasting te vermijden werkt niet meer. Ook bij aankoop door rechtspersonen geldt het tarief van 10,4% voor woningen. Bovendien kan bij een BV-constructie zelfs sprake zijn van dubbele heffing (eerst bij aankoop door BV, later bij doorverkoop aan uzelf).
Huis kopen voor kind: regels overdrachtsbelasting
Veel ouders overwegen een woning te kopen voor hun kind. Hierbij gelden specifieke regels voor de overdrachtsbelasting:
Kind wordt eigenaar en hoofdbewoner
Als uw kind eigenaar wordt van de woning én deze als hoofdverblijf gaat gebruiken, geldt het 2%-tarief. Is uw kind onder de 35 jaar en koopt het voor het eerst een woning? Dan geldt zelfs een vrijstelling (0% overdrachtsbelasting).
Ouder blijft eigenaar
Als u als ouder eigenaar blijft van de woning waarin uw kind gaat wonen, geldt voor u het 10,4%-tarief. De woning wordt namelijk gezien als een belegging of tweede woning.
Wilt u meer weten over het financieren van een woning voor uw kind? Bekijk onze complete gids over het opbouwen van een beleggingsportefeuille waarin we ook dit onderwerp behandelen.
Vrijstelling overdrachtsbelasting tweede woning 2026
Er zijn momenteel geen plannen bekend voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor tweede woningen in 2026. De trend is juist dat de overheid de belasting voor beleggers en tweede woningen heeft verhoogd om de woningmarkt toegankelijker te maken voor starters en eigenaar-bewoners.
Het is wel belangrijk om ontwikkelingen op dit gebied te blijven volgen. Belastingwetgeving kan veranderen, zeker na verkiezingen of bij nieuwe kabinetsformaties. Bij Fortus houden we deze ontwikkelingen nauwlettend in de gaten om u altijd van actueel advies te kunnen voorzien.
Vastgoed financieren met lagere overdrachtsbelasting
Als u vastgoed wilt verwerven voor investeringsdoeleinden, zijn er alternatieve routes die mogelijk interessanter zijn dan de directe aankoop van een tweede woning:
Transformatie van bedrijfspanden
Het transformeren van niet-woningen naar woningen kan fiscaal voordelig zijn. U betaalt de overdrachtsbelasting voor het bedrijfspand (10,4%), maar kunt daarna profiteren van waardevermeerdering bij transformatie naar woningen. Fortus heeft ruime ervaring met het financieren van dergelijke transformatie vastgoed projecten.
Investeren via vastgoedfondsen
Door te investeren via een vastgoedfonds vermijdt u als particulier de directe kosten van overdrachtsbelasting. Het fonds betaalt deze kosten, maar doordat de investeringen worden gespreid over meerdere projecten en investeerders, is de impact op uw rendement vaak lager.
Veelgestelde vragen
Nee, de overdrachtsbelasting van 10,4% voor een tweede woning kan in de meeste gevallen niet worden meegefinancierd met een reguliere hypotheek. U moet dit bedrag uit eigen middelen betalen. Dit maakt het belangrijk om vooraf uw liquiditeit goed te plannen bij de aankoop.
In tijdelijke situaties kunt u mogelijk in aanmerking komen voor het lagere tarief van 2%, bijvoorbeeld als u een nieuwe woning koopt terwijl de oude nog niet is verkocht. U moet dan wel aantonen dat de nieuwe woning uw hoofdverblijf wordt. Deze regeling geldt maximaal 12 maanden en is onderhevig aan strikte voorwaarden.
Het aankopen van een tweede woning via een BV levert tegenwoordig geen voordeel meer op in de overdrachtsbelasting. Ook rechtspersonen betalen 10,4%, en in sommige gevallen kan er zelfs sprake zijn van dubbele heffing. De fiscale voordelen van een BV-constructie zijn dus sterk beperkt.
Op dit moment zijn er geen plannen voor een vrijstelling of verlaging van overdrachtsbelasting bij de aankoop van een tweede woning in 2026. De huidige trend is juist gericht op het ontmoedigen van tweede woningbezit om de woningmarkt toegankelijk te houden voor starters. Het is raadzaam om toekomstige beleidswijzigingen nauwlettend te volgen.