Nadeelcompensatie omgevingswet
De nieuwe Omgevingswet brengt veel veranderingen met zich mee, waaronder de Regeling nadeelcompensatie. Deze regeling vervangt de oude planschaderegeling en heeft directe gevolgen voor vastgoedeigenaren en investeerders. Bij Fortus begrijpen we dat deze veranderingen vragen oproepen over uw rechten en mogelijkheden.
In dit artikel leggen we uit wat nadeelcompensatie precies inhoudt, hoe het verschilt van planschade en wat dit betekent voor uw vastgoedbezit of investeringen. Met de juiste kennis kunt u zorgeloos blijven investeren in vastgoed ondanks veranderende regelgeving.
Wat is de regeling nadeelcompensatie?
De Regeling nadeelcompensatie is een nieuwe regeling binnen de Omgevingswet die de oude planschaderegeling vervangt. Deze regeling biedt vergoeding voor schade die ontstaat door rechtmatige overheidsbesluiten of maatregelen. Denk hierbij aan waardevermindering van uw vastgoed door wijzigingen in bestemmingsplannen of omgevingsplannen.
De essentie van nadeelcompensatie is dat de overheid u compenseert voor schade die u lijdt door overheidshandelen, maar alleen voor het deel dat uitstijgt boven het “normale maatschappelijke risico”. Dit betekent dat u als vastgoedeigenaar een deel van de schade zelf moet dragen.
“Bij vastgoedinvesteringen is het cruciaal om rekening te houden met veranderende regelgeving zoals de nadeelcompensatie. Een gedegen risicoanalyse vooraf kan veel problemen voorkomen en zorgt voor een stabielere investering op lange termijn.”
Esther – Vastgoed specialist
De nieuwe regeling is een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet, die naar verwachting op 1 januari 2024 in werking treedt. Deze wet bundelt en vereenvoudigt de regels voor ruimtelijke projecten, wat directe gevolgen heeft voor de manier waarop u met uw vastgoed kunt omgaan.
Het verschil tussen nadeelcompensatie en planschade
Voor vastgoedeigenaren en investeerders is het belangrijk om de verschillen tussen de oude planschaderegeling en de nieuwe nadeelcompensatieregeling te begrijpen. De belangrijkste verschillen zijn:
- Bij planschade gold een forfaitair bedrag van 2% dat voor eigen rekening kwam, bij nadeelcompensatie is dit verhoogd naar minimaal 4%
- Nadeelcompensatie dekt meer soorten schade dan alleen planschade
- De indieningstermijn voor een verzoek is verlengd van 5 naar 15 jaar na het ontstaan van de schade
- Nadeelcompensatie kijkt naar de daadwerkelijke schade, niet naar theoretische schade
Deze veranderingen hebben belangrijke gevolgen voor uw mogelijkheden om schade vergoed te krijgen. Vooral de verhoging van het eigen risico van 2% naar minimaal 4% betekent dat u bij kleinere schadegevallen minder snel in aanmerking komt voor een vergoeding.
Als u overweegt om vastgoed financiering aan te vragen voor nieuwe investeringen, is het verstandig om deze wijzigingen mee te nemen in uw risicoanalyse. De nieuwe regeling kan namelijk invloed hebben op de waardeontwikkeling van uw vastgoed.
Welke schade wordt vergoed bij nadeelcompensatie?
Onder de Regeling nadeelcompensatie kunt u vergoeding krijgen voor verschillende soorten schade, waaronder:
Ten eerste komt inkomensschade in aanmerking voor vergoeding. Dit is het verlies aan inkomsten dat direct te koppelen is aan een overheidsbesluit, zoals verminderde huurinkomsten door beperkingen in het gebruik van uw pand.
Ten tweede kan vermogensschade worden vergoed. Dit betreft bijvoorbeeld de waardevermindering van uw vastgoed door wijzigingen in het omgevingsplan of door infrastructurele werken in de omgeving.
Ten derde kunt u compensatie krijgen voor tijdelijke gebruiksbeperkingen. Denk hierbij aan situaties waarin uw vastgoed tijdelijk minder bruikbaar is door werkzaamheden of tijdelijke maatregelen van de overheid.
Belangrijk om te weten is dat de Regeling nadeelcompensatie alleen geldt voor rechtmatige overheidsbesluiten. Bij onrechtmatig handelen van de overheid kunt u een beroep doen op andere regelingen.
Voorbeelden van vergoedbare schade
Om beter te begrijpen welke schade voor vergoeding in aanmerking komt, geven we enkele concrete voorbeelden:
Stel dat door een nieuw omgevingsplan de bestemming van naastgelegen grond verandert van groen naar industrie. Dit kan leiden tot waardevermindering van uw woning of vastgoedobject. Deze schade kan voor compensatie in aanmerking komen, maar alleen het deel dat boven het normale maatschappelijke risico uitkomt.
Een ander voorbeeld is een tijdelijke afsluiting van een toegangsweg naar uw winkelpand door gemeentelijke werkzaamheden. Als dit leidt tot omzetdaling, kunt u mogelijk aanspraak maken op nadeelcompensatie voor de geleden inkomensschade.
Als u meer wilt weten over hoe u uw vastgoed kunt beschermen tegen waardevermindering, bekijk dan onze complete gids over bestendig vastgoed voor meer informatie.
Wat is de drempel voor nadeelcompensatie?
Een cruciaal aspect van de nadeelcompensatieregeling is het “normale maatschappelijke risico”. Dit is het deel van de schade dat u als burger of ondernemer zelf moet dragen. De Omgevingswet stelt deze drempel op minimaal 4% van de waarde van uw onroerende zaak direct vóór het ontstaan van de schade.
Deze drempel is hoger dan bij de oude planschaderegeling, waar een forfaitair bedrag van 2% gold. De verhoging naar 4% betekent dat u bij kleinere schadegevallen minder snel in aanmerking komt voor compensatie.
Voor ondernemers kan de drempel zelfs hoger liggen. Bij ondernemersrisico wordt aangenomen dat u als ondernemer meer risico’s kunt en moet dragen dan een particulier. De precieze hoogte van de drempel hangt af van verschillende factoren en kan per geval verschillen.
Type eigenaar | Drempelpercentage | Berekening |
|---|---|---|
Particulier | Minimaal 4% | 4% van de waarde onroerende zaak vóór schade |
Ondernemer | Vaak hoger dan 4% | Afhankelijk van specifieke omstandigheden |
Berekening van de drempel
De berekening van de drempel werkt als volgt: stel dat uw vastgoed een waarde heeft van €500.000 vóór het schadeveroorzakende besluit. De minimale drempel bedraagt dan 4% van €500.000, oftewel €20.000. Als de vastgestelde schade €25.000 bedraagt, komt alleen het deel boven de drempel voor vergoeding in aanmerking. In dit voorbeeld zou dat €5.000 zijn.
Het is belangrijk om te weten dat de overheid in specifieke gevallen een hoger percentage dan 4% kan hanteren. De wetgever heeft bewust gekozen voor een minimumpercentage, zodat er ruimte is voor maatwerk per situatie.
Als u een belegging in vastgoed overweegt, is het verstandig om deze drempel mee te nemen in uw risicoberekening.
Hoe vraagt u nadeelcompensatie aan?
Het aanvragen van nadeelcompensatie verloopt via een vastgestelde procedure. Hieronder vindt u de belangrijkste stappen:
Om te beginnen dient u een verzoek in bij het bestuursorgaan dat het schadeveroorzakende besluit heeft genomen. Dit kan bijvoorbeeld de gemeente, provincie of het waterschap zijn. U moet duidelijk aangeven welk besluit de schade heeft veroorzaakt en welke schade u heeft geleden.
Vervolgens is het belangrijk om uw verzoek goed te onderbouwen. Verzamel bewijsmateriaal zoals taxatierapporten, foto’s, en financiële gegevens die de schade aantonen. Hoe beter uw verzoek is onderbouwd, hoe groter de kans op een succesvolle claim.
Na ontvangst van uw verzoek zal het bestuursorgaan dit beoordelen. Vaak wordt een onafhankelijke deskundige ingeschakeld om de schade te taxeren. Op basis van dit onderzoek neemt het bestuursorgaan een besluit over uw verzoek.
Let op: u heeft maximaal vijf jaar de tijd om een verzoek in te dienen, gerekend vanaf het moment dat u op de hoogte bent of had kunnen zijn van de schade.
Wilt u meer weten over de juridische aspecten van vastgoedontwikkeling? Lees dan ons uitgebreide artikel over de omgevingsvergunning.
Veelgestelde vragen
Nadeelcompensatie vervangt de oude planschaderegeling en biedt compensatie voor schade door rechtmatige overheidsbesluiten. Een belangrijk verschil is dat bij nadeelcompensatie het eigen risico is verhoogd van 2% naar minimaal 4% van de waarde van uw vastgoed. Daarnaast dekt nadeelcompensatie meer soorten schade dan alleen planschade, zoals inkomens- en vermogensschade.
Onder de Regeling nadeelcompensatie kunt u schade vergoed krijgen zoals inkomensverlies door overheidsmaatregelen, waardevermindering van vastgoed door wijziging in omgevingsplannen, en tijdelijke gebruiksbeperkingen door overheidswerkzaamheden. Het moet echter gaan om schade die direct te koppelen is aan een rechtmatig overheidsbesluit.
De drempel voor nadeelcompensatie is minimaal 4% van de waarde van uw onroerende zaak vóór de schade. Dit betekent dat u bij schade boven dit percentage aanspraak kunt maken op vergoeding, maar alleen voor het deel dat boven deze drempel uitkomt. Voor ondernemers kan de drempel soms hoger liggen, afhankelijk van de specifieke omstandigheden.