Vastgoed onderhoud
Goed onderhoud van uw vastgoed is essentieel om de waarde te behouden en problemen te voorkomen. Of u nu één pand bezit of een hele vastgoedportefeuille, onderhoud vraagt om een doordachte aanpak. In dit artikel leest u wat vastgoed onderhoud precies inhoudt, welke soorten er zijn en wat de kosten kunnen zijn.
“Goed vastgoed onderhoud is geen kostenpost maar een investering. Door regelmatig onderhoud te plegen, voorkomt u grotere uitgaven in de toekomst en behoudt u de waarde van uw vastgoed.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat houdt vastgoed onderhoud in?
Vastgoed onderhoud omvat alle activiteiten die nodig zijn om een pand in goede staat te houden. Het gaat om het behouden of herstellen van de functionaliteit, veiligheid en uitstraling van het gebouw. Voor beleggingspanden is goed onderhoud extra belangrijk, omdat het direct invloed heeft op de verhuurmogelijkheden en het rendement op uw investeren in vastgoed.
Regelmatig onderhoud zorgt ervoor dat u problemen vroegtijdig ontdekt en aanpakt. Hierdoor voorkomt u grotere schade en hogere kosten op de lange termijn. Bovendien houdt u de waarde van uw pand op peil, wat belangrijk is bij eventuele verkoop of herfinanciering.
Wat valt onder vastgoed onderhoud?
Bij vastgoed onderhoud kunt u denken aan verschillende aspecten van het pand. Hieronder vallen de belangrijkste onderdelen:
- Buitenkant: dak, gevel, schilderwerk, voegwerk
- Binnenkant: vloeren, wanden, plafonds, sanitair
- Installaties: verwarming, elektra, loodgieterswerk, ventilatie
- Terrein: bestrating, tuinaanleg, afwatering, verlichting
Voor een effectieve onderhoudsaanpak is het verstandig om een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te stellen. In zo’n plan staan alle onderhoudswerkzaamheden beschreven die de komende jaren moeten worden uitgevoerd, inclusief een planning en een kostenbegroting. Dit geeft u overzicht en helpt bij het plannen van uw vastgoed financiering.
AOW-vakantiegeld in 2025
Naast de maandelijkse AOW-uitkering ontvangt u in mei ook vakantiegeld. Het vakantiegeld bedraagt 8% van de AOW-uitkering die u in de periode mei vorig jaar tot en met april van het lopende jaar heeft ontvangen.
In mei 2025 kunt u als alleenstaande rekenen op ongeveer €1.400 bruto aan vakantiegeld. Na aftrek van belastingen zal dit netto ongeveer €1.175 zijn. Voor gehuwden of samenwonenden zal het bruto vakantiegeld ongeveer €950 per persoon bedragen, wat neerkomt op ongeveer €800 netto per persoon.
Het vakantiegeld wordt automatisch uitbetaald door de Sociale Verzekeringsbank (SVB) en u hoeft hier geen aparte aanvraag voor te doen.
Welke soorten vastgoed onderhoud zijn er?
Vastgoed onderhoud kan op verschillende manieren worden ingedeeld. De meest voorkomende indeling is die tussen dagelijks, periodiek en groot onderhoud. Daarnaast wordt ook vaak onderscheid gemaakt tussen preventief en correctief onderhoud.
Dagelijks onderhoud
Dagelijks onderhoud betreft kleine reparaties en werkzaamheden die regelmatig terugkomen. Denk aan het vervangen van lampen, het ontstoppen van afvoeren of het herstellen van kleine beschadigingen. Deze werkzaamheden worden vaak uitgevoerd naar aanleiding van meldingen van huurders of tijdens reguliere inspecties.
Periodiek onderhoud
Periodiek onderhoud omvat werkzaamheden die volgens een vast schema worden uitgevoerd. Voorbeelden zijn het jaarlijks onderhouden van de cv-ketel, het controleren van brandblussers en het reinigen van dakgoten. Deze werkzaamheden zijn vaak preventief van aard en helpen om grotere problemen te voorkomen.
Groot onderhoud
Groot onderhoud betreft ingrijpende werkzaamheden die minder frequent voorkomen maar wel een grote impact hebben. Denk aan het vervangen van een dak, het renoveren van badkamers of het vernieuwen van de elektra-installatie. Voor dit soort werkzaamheden is vaak een aanzienlijk budget nodig en moet u rekening houden met de impact op bewoners of gebruikers.
Wilt u meer weten over het plannen van groot onderhoud? Lees dan ons uitgebreide artikel over contractmanagement voor tips over het selecteren en aansturen van aannemers.
Preventief versus correctief onderhoud
Naast de bovengenoemde indeling wordt ook vaak onderscheid gemaakt tussen preventief en correctief onderhoud:
Preventief onderhoud heeft als doel om problemen te voorkomen voordat ze ontstaan. Door regelmatig onderhoud uit te voeren, kunt u de levensduur van bouwdelen en installaties verlengen en calamiteiten voorkomen.
Correctief onderhoud wordt uitgevoerd nadat er al een probleem is ontstaan. Het gaat dan om het herstellen van schade of het oplossen van storingen. Dit type onderhoud is vaak duurder dan preventief onderhoud en kan leiden tot onverwachte kosten.
Een goede balans tussen preventief en correctief onderhoud is essentieel voor een kostenefficiënte onderhoudsaanpak. Door te investeren in preventief onderhoud, kunt u de kosten voor correctief onderhoud beperken.
Wat zijn onderhoudskosten vastgoed?
De onderhoudskosten voor vastgoed kunnen sterk variëren, afhankelijk van het type pand, de staat van onderhoud en het gebruiksdoel. Als vuistregel wordt vaak aangehouden dat de jaarlijkse onderhoudskosten ongeveer 1% tot 2% van de herbouwwaarde van het pand bedragen.
Voor een effectieve planning van uw onderhoudskosten kunt u gebruikmaken van verschillende methoden:
Methode | Omschrijving | Voordeel |
|---|---|---|
Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) | Gedetailleerd plan met planning en begroting | Nauwkeurige kostenraming |
Conditiemeting volgens NEN 2767 | Objectieve beoordeling van de staat van onderhoud | Gestandaardiseerde methode |
Kengetallenmethode | Schatting op basis van gemiddelde kosten per m² | Eenvoudig toe te passen |
Het is belangrijk om bij het begroten van onderhoudskosten rekening te houden met zowel planmatig als niet-planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud kan goed worden begroot, maar voor niet-planmatig onderhoud (zoals reparaties na schade) is het verstandig om een reservepot aan te houden.
Als u meerdere panden bezit, kan het zinvol zijn om een vastgoedbeheerder in te schakelen die het onderhoud voor u coördineert. Dit bespaart u tijd en zorgt voor een professionele aanpak.
Vastgoed onderhoud uitbesteden of zelf doen?
Als eigenaar van vastgoed staat u voor de keuze: onderhoudt u uw panden zelf of besteedt u dit uit? Beide opties hebben voor- en nadelen.
Zelf doen kan kostenbesparend zijn, vooral als u handig bent en voldoende tijd heeft. U heeft dan directe controle over het onderhoud en kunt snel reageren op problemen. Nadeel is dat het veel tijd kost en u niet altijd over de benodigde expertise beschikt voor alle soorten onderhoud.
Uitbesteden heeft als voordeel dat u gebruik kunt maken van de expertise van professionals. Zij hebben de kennis, ervaring en apparatuur om het onderhoud efficiënt uit te voeren. Daarnaast bespaart het u tijd die u kunt besteden aan andere aspecten van uw vastgoedbeheer of beleggen in vastgoed.
Een tussenvorm is ook mogelijk: u besteedt het specialistische onderhoud uit (zoals dakwerk of installatietechniek) en doet de eenvoudigere zaken zelf. Zo houdt u de kosten beheersbaar zonder in te leveren op kwaliteit.
Hoe maakt u een onderhoudsplan voor uw vastgoed?
Een goed onderhoudsplan is essentieel voor effectief vastgoed onderhoud. Bij het opstellen van zo’n plan doorloopt u de volgende stappen:
- Inventarisatie: breng alle bouwdelen en installaties in kaart
- Inspectie: bepaal de huidige staat van onderhoud
- Planning: stel vast welke werkzaamheden wanneer moeten worden uitgevoerd
- Begroting: maak een raming van de kosten
- Uitvoering: zorg voor de realisatie van de geplande werkzaamheden
- Evaluatie: beoordeel het resultaat en stel het plan zo nodig bij
Voor een professionele aanpak kunt u gebruikmaken van de NEN 2767-norm voor conditiemeting. Deze norm biedt een objectieve methode om de staat van onderhoud te beoordelen en prioriteiten te stellen.
Veelgestelde vragen
Preventief onderhoud heeft als doel problemen te voorkomen voordat ze ontstaan, bijvoorbeeld door het regelmatig controleren van installaties. Correctief onderhoud wordt uitgevoerd wanneer er al schade of een storing is, zoals het herstellen van een lekkage. Het voorkomen van problemen met preventief onderhoud bespaart kosten op de lange termijn, aangezien correctief onderhoud vaak duurder is.
De onderhoudskosten voor vastgoed kunnen variëren, maar als vuistregel wordt vaak 1% tot 2% van de herbouwwaarde van het pand per jaar aangehouden. Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) kan helpen bij het nauwkeurig begroten van deze kosten door onderhoudswerkzaamheden te plannen en de bijbehorende kosten te rameneren. Daarnaast kunt u de conditiemeting volgens de NEN 2767-norm gebruiken voor een objectieve beoordeling.
Het hangt af van uw voorkeur en situatie. Zelf onderhoud uitvoeren kan kostenbesparend zijn, maar het vergt wel tijd en expertise. Het uitbesteden van onderhoud aan professionals biedt het voordeel van ervaring en efficiënte uitvoering, maar kan duurder zijn. Een combinatie van beide, waarbij u eenvoudig onderhoud zelf doet en specialistisch werk uitbesteedt, kan een goede balans bieden.