Als vastgoedbezitter of projectontwikkelaar wilt u zo efficiënt mogelijk werken. De regelgeving rond vastgoed kan echter complex zijn. Vooral wanneer u een plan heeft dat afwijkt van het bestemmingsplan, kunt u te maken krijgen met langdurige procedures. De kruimelregeling was hiervoor een uitkomst. Maar hoe zit dat nu met de komst van de Omgevingswet?
In dit artikel leggen we uit wat de kruimelregeling was, wat er veranderd is sinds de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024, en hoe u hier als vastgoedontwikkelaar of -investeerder mee om kunt gaan.
Wat was de kruimelregeling?
De kruimelregeling, officieel de ‘Kruimelgevallenregeling’, was een vereenvoudigde procedure voor kleine afwijkingen van het bestemmingsplan. Hierdoor kon u bepaalde kleine aanpassingen aan een gebouw of perceel doorvoeren zonder de uitgebreide procedure voor een bestemmingsplanwijziging te doorlopen.
De regeling maakte deel uit van het Besluit omgevingsrecht (Bor) en bood een verkorte procedure van 8 weken (plus eventueel 6 weken verlenging) in plaats van de standaard 26 weken. Dit leverde aanzienlijke tijdwinst op bij relatief eenvoudige projecten. Bron: Omgevingsweb Kruimelregeling
“Voor vastgoedontwikkelaars was de kruimelregeling een waardevol instrument. Met de overgang naar de Omgevingswet is het essentieel om de nieuwe lokale regelgeving goed te kennen, zodat u projecten efficiënt kunt blijven realiseren.”
Voor projectontwikkelaars en vastgoedinvesteerders die werken met vastgoed financiering was deze versnelde procedure van groot belang. Het verkortte de doorlooptijd van projecten en verminderde de financieringslasten.
Wat viel er onder de kruimelregeling?
De kruimelregeling maakte diverse kleine wijzigingen mogelijk zonder uitgebreide procedures. De zogenaamde “kruimellijst” beschreef precies welke aanpassingen onder de regeling vielen. Deze lijst was vastgelegd in artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht en bevatte elf categorieën van gevallen. Bron: Omgevingsweb Kruimelregeling
Onder de kruimelregeling vielen onder andere:
- Het vergroten van een bestaand hoofdgebouw (meestal met maximaal 10%, maar buiten bebouwde kom gold een oppervlakte-limiet van 150 m²)
- Bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw
- Tijdelijke gebruiksverandering van maximaal 10 jaar
- Functiewijziging van bestaande gebouwen binnen de bebouwde kom
- Antenne-installaties (zonder specifieke hoogtebeperking in de regelgeving)
Vooral de mogelijkheid tot functiewijziging van bestaande gebouwen was waardevol voor vastgoedinvesteerders. Hiermee kon u bijvoorbeeld een winkelpand omzetten naar woningen of een kantoor transformeren naar een ander gebruik zonder de volledige procedure voor bestemmingsplanwijziging te doorlopen.
Wilt u meer weten over de transformatie van vastgoed? Lees dan ons uitgebreide artikel over transformatie vastgoed voor praktische inzichten.
Hoe werkte de kruimelregeling in een facetbestemmingsplan?
Een facetbestemmingsplan was een speciaal type bestemmingsplan dat zich richtte op één specifiek aspect van de ruimtelijke ordening, zoals parkeren of functiewijzigingen. In combinatie met de kruimelregeling bood dit interessante mogelijkheden.
Wanneer een gemeente een facetbestemmingsplan opstelde, konden daarin specifieke regels worden opgenomen over hoe de kruimelregeling toegepast mocht worden in bepaalde gebieden. Dit gaf gemeenten meer sturingsmogelijkheden, maar bood tegelijkertijd duidelijkheid voor ontwikkelaars over wat wel en niet mogelijk was.
De werking was als volgt: het facetbestemmingsplan legde kaders vast voor bepaalde aspecten van ruimtelijke ordening. De kruimelregeling bepaalde vervolgens voor welke afwijkingen van deze kaders een versnelde procedure mogelijk was. Dit zorgde voor maatwerk per gebied, waarbij sommige wijzigingen eenvoudiger konden worden doorgevoerd dan andere.
De kruimelregeling en de nieuwe Omgevingswet
Met de komst van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is de kruimelregeling zoals we die kenden vervallen. De kruimellijst (artikel 4 van bijlage II Bor) is geschrapt. Dit heeft belangrijke gevolgen voor vastgoedinvesteerders en ontwikkelaars. Bron: IPLO – Kruimelgevallenregeling vervallen
Onder de nieuwe Omgevingswet vallen afwijkingen van het omgevingsplan onder de noemer ‘Buitenplanse omgevingsplanactiviteit’ (BOPA). Er is echter geen directe opvolger van de kruimelregeling met een vaste lijst van gevallen. Alle buitenplanse afwijkingen vallen nu onder de reguliere procedure van 8 weken (plus eventueel 6 weken verlenging), maar de specifieke voordelen van de kruimelregeling (zoals lagere kosten of lichtere motivering) zijn vervallen.
Een belangrijk verschil is dat gemeenten nu meer vrijheid hebben om zelf te bepalen voor welke activiteiten een versnelde procedure geldt. Ze kunnen dit regelen via beleidsregels of in het omgevingsplan zelf. Bron: Voorbeeld beleidsregels gemeente
Dit betekent dat de regels per gemeente kunnen verschillen, wat extra aandacht vraagt bij het ontwikkelen van vastgoedstrategieën. Voor u als vastgoedinvesteerder is het dus cruciaal om de lokale regelgeving goed te kennen.
Voor vastgoedinvesteerders die zich willen richten op investeren in vastgoed is het belangrijk om zich te verdiepen in de nieuwe lokale beleidsregels voor omgevingsplanactiviteiten.
De overgang van kruimelregeling naar lokaal beleid
Na het vervallen van de kruimelregeling hebben gemeenten de vrijheid gekregen om zelf te bepalen hoe ze omgaan met kleinschalige afwijkingen van het omgevingsplan. Gemeenten bevinden zich nu in een transitieperiode tot 2029-2032, waarin zij dekkende omgevingsplannen moeten opstellen. Bron: Officiële bekendmakingen
In deze overgangsperiode kunnen gemeenten kiezen voor verschillende benaderingen:
Ten eerste kunnen ze beleidsregels opstellen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA’s) die vergelijkbaar zijn met de oude kruimelgevallen. Deze beleidsregels geven aan in welke gevallen de gemeente in principe bereid is medewerking te verlenen aan een afwijking van het omgevingsplan.
Ten tweede kunnen gemeenten in hun omgevingsplan binnenplanse afwijkingsregels opnemen. Dit zijn regels binnen het omgevingsplan zelf die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden kan worden afgeweken van de hoofdregels.
Deze lokale aanpak betekent dat u als vastgoedontwikkelaar of -investeerder per gemeente moet onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor versnelde procedures bij kleinschalige ontwikkelingen.
Praktijkvoorbeeld: Transformatie van kantoorpand naar woningen
Om te illustreren hoe de wijzigingen in praktijk uitwerken, nemen we als voorbeeld de transformatie van een leegstaand kantoorpand naar appartementen.
Onder de oude kruimelregeling kon dit vaak binnen 8 weken worden afgehandeld (plus eventueel 6 weken verlenging), mits het gebouw binnen de bebouwde kom lag en de hoofdstructuur van het pand ongewijzigd bleef. Dit maakte het voor ontwikkelaars mogelijk om snel in te spelen op marktkansen.
In de huidige situatie onder de Omgevingswet is deze transformatie een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), tenzij het omgevingsplan hier specifiek regels voor bevat. De procedure duurt nog steeds 8 weken (plus eventueel 6 weken verlenging), maar de inhoudelijke beoordeling kan verschillen per gemeente.
Waar u voorheen kon verwijzen naar de landelijke kruimellijst, moet u nu kijken naar het lokale beleid van de betreffende gemeente. Sommige gemeenten hebben specifieke beleidsregels opgesteld voor transformaties, andere niet.
Aandachtspunten bij dit soort transformaties blijven onverminderd van kracht, zoals:
De eisen aan geluidsisolatie en brandveiligheid gelden onverminderd, ook bij gebruik van versnelde procedures. Daarnaast kan de gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan parkeergelegenheid of de mix van woningtypes.
Voor projectontwikkelaars die financiering nodig hebben voor dit soort transformatieprojecten, is het belangrijk te weten dat de procedurele wijzigingen invloed kunnen hebben op de planning en daarmee op de financieringsbehoefte.
Voordelen van de nieuwe situatie voor vastgoedinvesteerders
Hoewel de vertrouwde kruimelregeling is vervallen, biedt de nieuwe situatie onder de Omgevingswet ook kansen:
Allereerst is er meer ruimte voor lokaal maatwerk. Gemeenten kunnen nu regelingen treffen die beter aansluiten bij de specifieke lokale situatie en behoeften. Dit kan in sommige gevallen juist meer mogelijkheden bieden voor bepaalde typen ontwikkelingen.
Daarnaast is er nog steeds sprake van een reguliere procedure van 8 weken (plus eventueel 6 weken verlenging) voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. De procedurele tijdwinst ten opzichte van uitgebreide procedures blijft dus bestaan.
Ten derde kunnen gemeenten in hun omgevingsplan meer flexibiliteit inbouwen door open normen en afwegingsruimte toe te passen. Dit kan leiden tot een minder rigide systeem dan het oude bestemmingsplan.
Voor investeerders die zich richten op passief inkomen via vastgoed kan deze lokale benadering interessante mogelijkheden bieden, mits u zich goed verdiept in de lokale regelgeving.
Beperkingen en uitdagingen in het nieuwe stelsel
Ondanks de mogelijke voordelen brengt de overgang naar de Omgevingswet ook uitdagingen met zich mee:
De verschillen per gemeente maken het complexer voor ontwikkelaars en investeerders die in meerdere gemeenten actief zijn. Waar voorheen één landelijke kruimelregeling gold, moet u nu per gemeente uitzoeken welke regels er gelden voor kleinschalige afwijkingen.
In gemeenten die nog geen specifiek beleid hebben opgesteld voor het vervallen van de kruimelregeling, kan meer onzekerheid bestaan over de haalbaarheid en doorlooptijd van projecten.
Verder is er geen automatisch recht op een versnelde procedure of lichtere beoordeling zoals bij de kruimelregeling. Gemeenten hebben beoordelingsvrijheid en kunnen in specifieke gevallen besluiten strengere eisen te stellen.
Tot slot kan er in de transitieperiode naar volwaardige omgevingsplannen (tot 2029-2032) onduidelijkheid zijn over welke regels precies gelden. Dit vraagt om extra zorgvuldigheid bij het plannen van vastgoedprojecten.
Tips voor het succesvol navigeren in het nieuwe stelsel
Om optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden die het nieuwe stelsel biedt, zijn hier enkele praktische tips:
Doe altijd vooroverleg met de gemeente voordat u een formele aanvraag indient. Dit geeft u inzicht in de haalbaarheid en eventuele aanvullende eisen die de gemeente stelt. Vooroverleg is nu nog belangrijker geworden, omdat de regels per gemeente kunnen verschillen.
Zoek uit of de gemeente waar u actief bent specifieke beleidsregels heeft opgesteld voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten die voorheen onder de kruimelregeling vielen. Deze informatie is meestal te vinden op de website van de gemeente of via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO).
Zorg voor een goede ruimtelijke onderbouwing van uw plan. Een degelijke onderbouwing verhoogt de kans op goedkeuring aanzienlijk, vooral nu gemeenten meer beoordelingsvrijheid hebben.
Betrek omwonenden vroeg in het proces. Participatie is een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. Door belanghebbenden vroeg te betrekken, kunt u mogelijke bezwaren vaak al wegnemen.
Houd rekening met andere vergunningen die mogelijk nodig zijn naast de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Voor meer informatie over vergunningen voor vastgoedprojecten, bekijk ons artikel over de omgevingsvergunning.
De toekomst van kleinschalige afwijkingen onder de Omgevingswet
De komende jaren zal het omgevingsrecht zich verder ontwikkelen, met gevolgen voor de manier waarop kleinschalige afwijkingen worden behandeld:
Naar verwachting zullen steeds meer gemeenten specifiek beleid ontwikkelen voor veelvoorkomende afwijkingen van het omgevingsplan. Dit kan leiden tot meer duidelijkheid en voorspelbaarheid voor vastgoedontwikkelaars.
In de transitieperiode tot 2029-2032 zullen gemeenten hun tijdelijke omgevingsplannen (bestaande uit oude bestemmingsplannen) omzetten naar volwaardige omgevingsplannen. Hierbij hebben ze de mogelijkheid om meer flexibiliteit in te bouwen voor kleinschalige ontwikkelingen.
Op langere termijn zou er weer meer uniformiteit kunnen ontstaan tussen gemeenten, naarmate ‘best practices’ worden gedeeld en gemeenten van elkaar leren. Tot die tijd blijft lokaal maatwerk het uitgangspunt.
Voor vastgoedontwikkelaars en investeerders wordt het daarom nog belangrijker om goed op de hoogte te blijven van de lokale regelgeving in de gemeenten waar zij actief zijn.
Conclusie: Van kruimelregeling naar lokaal maatwerk
De kruimelregeling zoals we die kenden bestaat niet meer sinds de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024. In plaats daarvan is er nu meer ruimte voor lokaal maatwerk bij kleinschalige afwijkingen van het omgevingsplan.
Voor vastgoedinvesteerders en ontwikkelaars betekent dit dat zij zich moeten verdiepen in de lokale regelgeving van de gemeenten waar zij actief zijn. De procedurele tijdwinst van de reguliere procedure (8 weken plus eventueel 6 weken verlenging) blijft bestaan, maar de inhoudelijke beoordeling kan per gemeente verschillen.
Deze verandering vraagt om een andere benadering van vastgoedprojecten, waarbij vooroverleg met de gemeente en participatie van belanghebbenden nog belangrijker worden. Door goed inzicht te hebben in de lokale regelgeving, kunt u als vastgoedinvesteerder of ontwikkelaar nog steeds efficiënt inspelen op kansen in de markt.
Heeft u financiering nodig voor uw vastgoedproject of bent u geïnteresseerd in de mogelijkheden voor projectfinanciering? Bij Fortus helpen we u graag verder met professioneel advies en passende financieringsoplossingen.
Controleer altijd het lokale beleid in de gemeente waar u actief bent, want de regels voor kleinschalige afwijkingen van het omgevingsplan verschillen sinds 2024 per gemeente.
