Eeuwigdurende erfpacht is een vorm van grondgebruik waarbij u permanent recht krijgt op de grond zonder eigendom. Dit verschilt fundamenteel van tijdelijke erfpacht, waar de canon elke 50 tot 75 jaar herzien kan worden (Bron: IkBenFrits – Eeuwigdurende erfpacht). Voor vastgoedinvesteerders en projectontwikkelaars biedt deze constructie interessante mogelijkheden met voorspelbare kosten.
Bij eeuwigdurende erfpacht heeft u twee opties: een eenmalige afkoop van de canon of het vastzetten van een vaste canon met indexatie. Na afkoop bent u canonvrij, mits volledig afgekocht. Dit geeft u de zekerheid en voorspelbaarheid die essentieel zijn bij investeren in vastgoed. De complexiteit van deze constructie vraagt om gedegen kennis voordat u een keuze maakt voor uw vastgoedportefeuille.
Wat is eeuwigdurende erfpacht precies?
Eeuwigdurende erfpacht geeft u het permanente gebruiksrecht van een stuk grond zonder dat u de eigenaar wordt. U koopt het eeuwige recht om de grond te gebruiken, terwijl het blote eigendom bij de grondeigenaar blijft, meestal de gemeente (Bron: ABM Aschreurs – Eeuwigdurende erfpacht). Dit betekent dat u vrij bent om te bouwen, verbouwen en uw opstal te verkopen, maar de grond zelf blijft eigendom van de oorspronkelijke eigenaar.
Het grote voordeel van volledige afkoop is dat u na de eenmalige betaling nooit meer canonbetalingen hoeft te doen. U weet precies waar u aan toe bent, met vastgestelde kosten die mogelijk met indexatie meestijgen. Voor ontwikkelaars die vastgoed financieren biedt dit duidelijkheid bij het opstellen van businesscases.
Let wel op dat niet alle eeuwigdurende erfpacht automatisch betekent dat u eenmalig afkoopt. Sommige gemeenten bieden ook de mogelijkheid om de canon vast te klikken met jaarlijkse indexatie. Dit kan voordeliger zijn als u het kapitaal liever anders investeert (Bron: Omgevingsweb – Verschil erfpachtvormen).
Het verschil tussen eeuwigdurende erfpacht en volle eigendom
Bij volle eigendom bent u zowel eigenaar van de grond als van de opstal. U heeft volledige zeggenschap en kunt zonder beperkingen over uw eigendom beschikken. Bij eeuwigdurende erfpacht daarentegen heeft u alleen het gebruiksrecht van de grond. In de praktijk merkt u vaak weinig verschil in het dagelijks gebruik, maar juridisch en financieel zijn er belangrijke verschillen.
Het belangrijkste praktische verschil zit in de overdraagbaarheid en financiering. Sommige financiers hanteren lagere loan-to-value ratio’s of hogere rentes voor vastgoed op erfpachtgrond. Bij verkoop draagt u het erfpachtrecht over aan de nieuwe eigenaar, die daarmee dezelfde rechten en plichten krijgt als u had. De nieuwe eigenaar moet de erfpachtvoorwaarden accepteren, wat de verkoopbaarheid kan beïnvloeden.
Een ander verschil is de waardeontwikkeling. Vastgoed op eigen grond stijgt meestal harder in waarde dan vastgoed op erfpachtgrond. Dit komt doordat kopers bereid zijn meer te betalen voor volledige eigendom. Voor beleggers die zich richten op rendement op vermogen is dit een belangrijke overweging bij de investeringsbeslissing.
“Bij eeuwigdurende erfpacht zie ik dat investeerders vooral de zekerheid waarderen. Ze weten exact wat de kosten zijn en kunnen hun rendement nauwkeurig berekenen zonder verrassingen in de toekomst. Het is wel belangrijk om goed te kijken naar de erfpachtvoorwaarden en de impact op de financieringsmogelijkheden.”
Waarom overstappen naar eeuwigdurende erfpacht?
De overstap naar eeuwigdurende erfpacht wordt vaak gemaakt door eigenaren die af willen van de onzekerheid van stijgende canonbetalingen. Gemeenten bieden regelmatig de mogelijkheid om tijdelijke erfpacht om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht. Sinds 2017 hebben steden zoals Amsterdam deze mogelijkheid geïntroduceerd, waarbij eigenaren tot augustus 2023 onder gunstige voorwaarden konden overstappen.
U betaalt bij de overstap een afkoopsom die is gebaseerd op de huidige grondwaarde en bent voor altijd verlost van maandelijkse of jaarlijkse betalingen. Voor projectontwikkelaars biedt eeuwigdurende erfpacht de mogelijkheid om met minder kapitaal te starten. De aankoopprijs ligt lager dan bij eigen grond, waardoor u met hetzelfde budget meer projecten kunt ontwikkelen.
Daarnaast geeft eeuwigdurende erfpacht rust en voorspelbaarheid. U hoeft zich geen zorgen te maken over canonherzieningen, onderhandelingen met de gemeente of plotselinge kostenstijgingen. Voor beleggers die streven naar stabiele kasstromen is dit een belangrijk voordeel. De zekerheid over toekomstige kosten maakt het eenvoudiger om langetermijnplannen te maken en rendementen te berekenen.
De nadelen van eeuwigdurende erfpacht
Hoewel eeuwigdurende erfpacht voordelen biedt, zijn er ook nadelen waar u rekening mee moet houden. Het belangrijkste nadeel is dat u nooit volledig eigenaar wordt van de grond. Dit kan psychologisch een drempel zijn, vooral voor particuliere kopers die het gevoel willen hebben dat ze echt alles bezitten. Voor professionele investeerders weegt dit emotionele aspect vaak minder zwaar dan de financiële overwegingen.
Een ander nadeel is de lagere waardestijging vergeleken met eigen grond. Vastgoed op erfpachtgrond wordt vaak lager gewaardeerd door taxateurs en kopers zijn bereid minder te betalen. Dit kan uw exit-strategie beïnvloeden wanneer u uw vastgoed later wilt verkopen. Voor meer informatie over waardebepalingen kunt u ons artikel over loan to value raadplegen.
Ook de financiering kan lastiger zijn. Sommige hypotheekverstrekkers hanteren strengere voorwaarden of hogere rentes voor vastgoed op erfpachtgrond. Dit geldt vooral voor particuliere woningen, maar ook zakelijke financiers kunnen terughoudender zijn. Het is daarom belangrijk om vooraf goed te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn. Bij Fortus hebben we ervaring met het financieren van vastgoed op erfpachtgrond en kennen we de specifieke uitdagingen.
Praktische overwegingen bij eeuwigdurende erfpacht
Voordat u kiest voor eeuwigdurende erfpacht, moet u enkele praktische zaken goed doordenken. Bereken eerst of de eenmalige afkoopsom opweegt tegen de bespaarde canonbetalingen. Meestal is dit financieel voordelig op de lange termijn, maar u moet wel het kapitaal beschikbaar hebben voor de afkoop. Vergelijk ook de optie om de canon vast te klikken met indexatie, wat soms voordeliger kan zijn.
Vraag altijd de erfpachtvoorwaarden op en laat deze controleren door een deskundige. Hoewel u geen canon meer betaalt na afkoop, kunnen er nog steeds beperkingen gelden voor het gebruik van de grond. Sommige gemeenten stellen bijvoorbeeld eisen aan de bestemming of bebouwing. Voor ontwikkelaars die werken aan transformatie vastgoed projecten is dit extra belangrijk.
Let daarnaast op de overdraagbaarheid. Bij verkoop moet de nieuwe eigenaar de erfpachtvoorwaarden accepteren. Zorg ervoor dat deze voorwaarden niet te beperkend zijn, want dat kan de verkoopbaarheid negatief beïnvloeden. Een goede voorbereiding voorkomt verrassingen achteraf. Check ook of er bepalingen zijn over ondererfpacht of splitsing van het perceel, wat relevant kan zijn voor toekomstige ontwikkelingen.
Eeuwigdurende erfpacht en vastgoedbeleggingen
Voor vastgoedbeleggers kan eeuwigdurende erfpacht een interessante optie zijn. De lagere aankoopprijs betekent dat u met hetzelfde kapitaal meer panden kunt aankopen. Dit spreidt uw risico en kan leiden tot een hoger totaalrendement, ondanks de lagere waardestijging per pand. Het directe rendement uit verhuur blijft namelijk gelijk, terwijl uw investering lager is.
Het is wel belangrijk om de huurmarkt goed te analyseren. Huurders maken meestal geen onderscheid tussen woningen op eigen grond of erfpachtgrond, dus uw huurinkomsten blijven gelijk. Dit betekent dat uw directe rendement vaak hoger is bij erfpachtpanden door de lagere investering. Voor beginnende beleggers kan dit een toegankelijke manier zijn om de markt te betreden met beperkt kapitaal.
Ervaren beleggers kiezen bewust voor eeuwigdurende erfpacht vanwege de voorspelbaarheid. Ze weten exact wat hun kosten zijn en kunnen hun cashflow nauwkeurig plannen. Dit maakt het eenvoudiger om een stabiele beleggingsportefeuille op te bouwen. De zekerheid over toekomstige kosten compenseert voor velen de lagere waardestijging.
Financieringsmogelijkheden voor eeuwigdurende erfpacht
De financiering van vastgoed op eeuwigdurende erfpachtgrond vraagt om specialistische kennis. Niet alle financiers zijn even bekend met deze constructie, waardoor u mogelijk tegen hogere rentes of strengere voorwaarden aanloopt. Het is daarom belangrijk om een financier te kiezen die ervaring heeft met erfpachtconstructies en de waarde ervan correct kan inschatten.
Bij Fortus hebben we ruime ervaring met het financieren van vastgoed op erfpachtgrond. We kijken naar het totale plaatje, inclusief de zekerheid die eeuwigdurende erfpacht biedt. Voor projectontwikkelaars die snel willen schakelen bieden we flexibele oplossingen waarmee u direct aan de slag kunt. We begrijpen dat snelheid cruciaal is in de vastgoedmarkt.
De loan-to-value ratio kan bij erfpachtpanden lager liggen dan bij eigen grond. Dit betekent dat u mogelijk meer eigen vermogen moet inbrengen. Aan de andere kant is de absolute investering lager, waardoor het benodigde eigen vermogen in euro’s vaak meevalt. Het is een kwestie van goed rekenen en de juiste afwegingen maken voor uw specifieke situatie.
De toekomst van eeuwigdurende erfpacht
Eeuwigdurende erfpacht wint aan populariteit in Nederland. Steeds meer gemeenten bieden deze mogelijkheid aan als alternatief voor tijdelijke erfpacht. Dit komt doordat beide partijen voordeel hebben bij deze constructie. Gemeenten ontvangen een grote som ineens en erfpachters krijgen zekerheid voor de toekomst. Vooral in grote steden zoals Amsterdam is eeuwigdurende erfpacht nu standaard bij nieuwbouwprojecten.
Voor de vastgoedmarkt betekent dit dat eeuwigdurende erfpacht steeds normaler wordt. Banken en andere financiers raken meer vertrouwd met de constructie, waardoor financiering makkelijker wordt. Ook kopers wennen aan het idee, wat de verkoopbaarheid ten goede komt. De acceptatie groeit vooral onder professionele partijen die de financiële voordelen inzien.
We verwachten dat eeuwigdurende erfpacht de komende jaren verder zal groeien. Voor investeerders en ontwikkelaars die nu instappen, kan dit interessante kansen bieden. De markt is nog in ontwikkeling, waardoor er ruimte is voor creatieve oplossingen en goede rendementen. Het is wel belangrijk om de lokale ontwikkelingen goed te volgen, aangezien gemeenten hun beleid regelmatig aanpassen.
Conclusie
Eeuwigdurende erfpacht biedt een interessant alternatief voor volle eigendom, vooral voor professionele vastgoedpartijen. U krijgt zekerheid over uw kosten, betaalt na afkoop geen maandelijkse canon meer en kunt vrij beschikken over uw opstal. De nadelen, zoals de lagere waardeontwikkeling en mogelijk lastiger financiering, wegen voor veel investeerders op tegen de voordelen van lagere instapkosten en voorspelbaarheid.
Het is belangrijk om per situatie te bekijken of eeuwigdurende erfpacht voor u de juiste keuze is. Bereken de financiële consequenties, onderzoek de erfpachtvoorwaarden grondig en zorg voor de juiste financiering. Met de juiste voorbereiding kan eeuwigdurende erfpacht een waardevolle toevoeging zijn aan uw vastgoedstrategie.
Bij Fortus helpen we u graag bij het maken van de juiste keuzes voor uw vastgoedinvesteringen. Of u nu kiest voor eeuwigdurende erfpacht of eigen grond, wij bieden flexibele financieringsoplossingen die aansluiten bij uw plannen. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over uw mogelijkheden.
