Box 3 verhuurde woning
Bezit u een verhuurde woning? Dan krijgt u te maken met belasting in box 3. Als vastgoedbezitter is het essentieel om te begrijpen hoe de Belastingdienst uw verhuurde woning belast. Vooral met de recente wijzigingen voor 2025 is het belangrijk om goed geïnformeerd te zijn. In dit artikel leest u alles over box 3 belasting bij verhuurde woningen, hoe u de belastingdruk kunt verlagen en welke veranderingen eraan komen.
“De juiste kennis over box 3 belasting kan duizenden euro’s verschil maken voor vastgoedbeleggers. Ik zie regelmatig klanten die onnodig veel belasting betalen omdat ze de regels niet goed kennen.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat is box 3 belasting bij verhuurde woningen?
Box 3 is het onderdeel van de inkomstenbelasting dat gaat over uw vermogen, waaronder verhuurde woningen vallen. Anders dan in sommige andere landen, worden in Nederland de werkelijke huurinkomsten niet direct belast. In plaats daarvan wordt uw vastgoed als vermogensbestanddeel gezien. U betaalt belasting over een fictief rendement dat de overheid vaststelt.
Bij Fortus zien we dat veel vastgoedbeleggers worstelen met de complexiteit van box 3 belasting. Het systeem is niet intuïtief, omdat u niet wordt belast op wat u daadwerkelijk verdient met de verhuur, maar op een geschat rendement op de waarde van uw woning.
Hoe wordt vastgoed in box 3 belast in 2025?
Vanaf 2025 verandert de box 3 belasting aanzienlijk. Het huidige systeem met fictieve rendementen wordt vervangen door een belasting op werkelijk rendement. Dit betekent dat u belasting gaat betalen over de daadwerkelijke waardestijging van uw verhuurde woning plus een forfaitair (geschat) rendement voor de verhuurinkomsten.
De belangrijkste wijzigingen voor 2025 zijn:
- Belasting over werkelijke waardestijging van uw vastgoed
- Een forfaitair huurrendement voor verhuurinkomsten
- Een hogere vrijstelling van €57.000 per persoon (in 2024)
- Een tarief van 34% over het rendement (in plaats van 32% in 2023)
Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat u voortaan belasting betaalt over de daadwerkelijke waardestijging van uw verhuurde woning. De huurinkomsten worden echter nog steeds niet direct belast, maar via een forfaitair percentage dat door de overheid wordt vastgesteld.
Berekening van box 3 belasting bij verhuurde woningen
De berekening van box 3 belasting voor een verhuurde woning ziet er vanaf 2025 als volgt uit:
- De WOZ-waarde van uw verhuurde woning (met eventuele leegwaarderatio)
- Min: Eventuele schulden die aan het vastgoed zijn gekoppeld
- Plus: Forfaitair huurrendement (percentage van de waarde)
- Plus/min: Werkelijke waardestijging of -daling van het pand
- Min: Box 3 vrijstelling (€57.000 per persoon in 2024)
- Vermenigvuldigd met: Het box 3 tarief (34% vanaf 2025)
Met de nieuwe regels is het belangrijk om de waardeontwikkeling van uw vastgoed goed bij te houden. Bij investeren in vastgoed is belastingefficiëntie een belangrijk onderdeel van uw rendementsstrategie.
Hoeveel belasting betaalt u voor een verhuurde woning in box 3?
Om een concreet beeld te geven van de belastingdruk, rekenen we een praktijkvoorbeeld door. Stel, u heeft een verhuurde woning met een WOZ-waarde van €300.000 en geen hypotheek.
Berekening 2024 | Berekening 2025 (nieuw stelsel) |
|---|---|
WOZ-waarde: €300.000 Leegwaarderatio: 85% Waarde voor box 3: €255.000 Vrijstelling: €57.000 Belastbare waarde: €198.000 Fictief rendement: ±6,04% Belastbaar bedrag: €11.959 Belasting (32%): €3.827 | WOZ-waarde: €300.000 Leegwaarderatio: wordt afgeschaft Waarde voor box 3: €300.000 Waardestijging: €15.000 (5%) Forfaitair huurrendement: €12.000 (4%) Vrijstelling: €57.000 Belastbaar bedrag: €27.000 Belasting (34%): €9.180 |
Dit voorbeeld laat zien dat de belastingdruk voor vastgoedbeleggers in 2025 aanzienlijk kan stijgen. Vooral bij panden die in waarde stijgen, kan het verschil groot zijn. Dit maakt het nog belangrijker om strategisch om te gaan met uw beleggen in vastgoed.
De leegwaarderatio en de afschaffing ervan
Tot 2025 wordt de waarde van verhuurde woningen in box 3 verlaagd door de leegwaarderatio. Dit is een percentage (meestal tussen 73% en 85%) waarmee de WOZ-waarde wordt vermenigvuldigd om de fiscale waarde te bepalen. Deze korting bestaat omdat verhuurde woningen met zittende huurders minder waard zijn dan leegstaande woningen.
Vanaf 2025 wordt de leegwaarderatio echter afgeschaft. Dit betekent dat verhuurde woningen voor 100% van de WOZ-waarde worden meegeteld in box 3. Voor veel vastgoedbeleggers betekent dit een forse verhoging van de belastingdruk.
Bij Fortus adviseren we onze klanten tijdig te anticiperen op deze wijziging. Er zijn verschillende strategieën mogelijk om de impact te beperken, bijvoorbeeld door te kijken naar alternatieve investeringsvormen zoals vastgoedfonds of obligaties.
Hoe kunt u box 3 belasting verlagen bij verhuurde woningen?
Er zijn verschillende legitieme manieren om de box 3 belasting bij verhuurde woningen te verlagen:
1. Investeren via een bv-structuur
Een veelgebruikte strategie is het onderbrengen van uw vastgoed in een besloten vennootschap (bv). In plaats van box 3 belasting betaalt u dan vennootschapsbelasting en mogelijk aanmerkelijk belangbelasting (box 2). Of dit voordelig is, hangt af van uw persoonlijke situatie.
Bij Fortus helpen we vastgoedbeleggers met het doorrekenen van verschillende scenario’s. Voor grotere vastgoedportefeuilles kan een bv-structuur fiscaal aantrekkelijk zijn, vooral wanneer u winst wilt herinvesteren.
2. Gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek
Een andere strategie is het financieren van uw vastgoed met een hypotheek. De schuld verlaagt uw vermogen in box 3, terwijl de rente als zakelijke kosten kan worden afgetrokken als u via een bv belegt. Met de juiste vastgoed financiering kunt u uw belastingdruk optimaliseren.
Wilt u meer weten over het financieren van vastgoed? Lees dan onze complete gids over beleggingspand financieren voor meer informatie.
3. Spreiding van vermogen
Door uw vermogen te spreiden over verschillende personen (bijvoorbeeld partners of kinderen) kunt u meerdere keren gebruik maken van de vrijstelling in box 3. Deze strategie vraagt om zorgvuldige planning en documentatie.
Heeft u vragen over schenkingsbelasting bij het overdragen van vastgoed aan familieleden? Bekijk dan ons uitgebreide artikel over schenkbelasting.
4. Timing van aan- en verkoop
De peildatum voor box 3 is 1 januari. Door strategisch om te gaan met de timing van aankoop en verkoop van vastgoed, kunt u de belastingdruk beïnvloeden. Verkoop vóór 31 december kan betekenen dat u een jaar minder box 3 belasting betaalt.
De toekomst van box 3 belasting voor verhuurde woningen
De overgang naar een stelsel van werkelijk rendement in 2025 brengt zowel uitdagingen als kansen met zich mee voor vastgoedbeleggers. De belastingdruk zal voor veel beleggers stijgen, maar er komen ook nieuwe mogelijkheden voor belastingplanning.
Bij Fortus volgen we deze ontwikkelingen op de voet. We zien dat vastgoedbeleggers steeds meer behoefte hebben aan professioneel advies om hun investeringsstrategie aan te passen aan het nieuwe belastingstelsel. Met de juiste aan
Veelgestelde vragen
Ja, zodra u een woning verhuurt die niet uw hoofdverblijf is, valt deze automatisch onder box 3 voor de vermogensrendementsheffing. Dit geldt ongeacht of u de woning het hele jaar verhuurt of slechts een deel van het jaar. Ook als u tijdelijk uw eigen woning verhuurt tijdens een verblijf in het buitenland, verschuift deze naar box 3. De huurinkomsten zelf worden niet direct belast, maar de woning wordt als vermogensbestanddeel meegeteld.
De leegwaarderatio is een korting van 15-27% op de WOZ-waarde van verhuurde woningen, omdat deze met zittende huurders minder waard zijn dan leegstaande woningen. Tot 2025 wordt de fiscale waarde berekend als 73-85% van de WOZ-waarde. Vanaf 2025 wordt deze korting afgeschaft en telt de volledige WOZ-waarde mee in box 3. Dit betekent voor veel vastgoedbeleggers een aanzienlijke verhoging van de belastinggrondslag en dus hogere belasting.
Nee, de hypotheekrente op een verhuurde woning is niet aftrekbaar van uw inkomstenbelasting zoals bij uw eigen woning. Wel verlaagt de hypotheekschuld uw belastbare vermogen in box 3, wat indirect tot lagere belasting leidt. Als u het vastgoed in een BV onderbrengt, kunnen de rentekosten wel als zakelijke kosten worden afgetrokken van de huurinkomsten. Dit maakt een BV-structuur soms fiscaal aantrekkelijker voor grotere vastgoedportefeuilles.
Vanaf 2025 betaalt u belasting over werkelijke waardestijging plus een forfaitair huurrendement, in plaats van een fictief rendement over de gehele waarde. Bereid u voor door: de waardeontwikkeling van uw vastgoed goed bij te houden, te overwegen of verkoop vóór 2025 fiscaal gunstiger is (vooral bij hoge waardestijgingen), alternatieve structuren zoals een BV te onderzoeken, en uw financieringsstrategie te herzien. Het nieuwe systeem kan zowel voor- als nadelig uitpakken afhankelijk van uw specifieke situatie.