Deflatie
Deflatie is een economisch verschijnsel dat grote invloed kan hebben op uw financiële situatie en investeringsbeslissingen. In dit artikel leest u precies wat deflatie inhoudt, wat de oorzaken en gevolgen zijn, en vooral hoe dit van invloed kan zijn op uw vastgoedinvesteringen.
“Veel investeerders onderschatten de impact die deflatie kan hebben op hun vastgoedportefeuille. Juist in tijden van dalende prijzen is het belangrijk om met een deskundige partner zoals Fortus te kijken naar de stabiliteit van uw investeringen.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat is deflatie? De betekenis eenvoudig uitgelegd
Deflatie is het tegenovergestelde van inflatie. Het is een situatie waarin de prijzen van goederen en diensten gedurende langere tijd dalen. Dit klinkt in eerste instantie positief – wie houdt er niet van lagere prijzen? Maar deflatie kan verstrekkende economische gevolgen hebben.
Tijdens deflatie krijgt u voor dezelfde euro meer koopkracht. Uw geld wordt dus meer waard als u het niet uitgeeft. Dit lijkt gunstig, maar zorgt er ook voor dat consumenten en bedrijven aankopen uitstellen in de verwachting dat prijzen verder zullen dalen.
Bij Fortus helpen we investeerders om ook in tijden van economische schommelingen, zoals deflatie, slimme beslissingen te nemen op het gebied van investeren in vastgoed.
De belangrijkste oorzaken van deflatie
Deflatie ontstaat niet zomaar. Er zijn verschillende factoren die een rol kunnen spelen:
- Afnemende vraag naar producten en diensten
- Overproductie en overcapaciteit in de economie
- Technologische vooruitgang die productiekosten verlaagt
- Streng monetair beleid van centrale banken
Vooral een dalende vraag naar producten en diensten is een belangrijke oorzaak. Als consumenten minder uitgeven, worden bedrijven gedwongen hun prijzen te verlagen om hun producten te verkopen. Dit kan leiden tot een negatieve spiraal, waarbij steeds lagere prijzen leiden tot verder uitstel van aankopen.
Wat is erger: inflatie of deflatie?
Hoewel zowel inflatie als deflatie hun eigen uitdagingen met zich meebrengen, wordt deflatie door economen vaak als schadelijker beschouwd. Bij inflatie stijgen de prijzen, wat consumenten motiveert om nu te kopen in plaats van later, wat de economie stimuleert.
Bij deflatie zien we het tegenovergestelde: consumenten stellen aankopen uit, wat leidt tot lagere omzetten voor bedrijven. Dit kan resulteren in ontslagen, loondalingen en een verdere afname van de vraag. Deze negatieve spiraal is moeilijk te doorbreken, zelfs met traditionele monetaire instrumenten zoals renteverlagingen.
Voor investeerders in vastgoed is het belangrijk om te begrijpen hoe deze economische cycli werken. Wilt u meer weten over het beschermen van uw vermogen? Lees dan onze complete gids over het opbouwen van een solide beleggingsportefeuille.
De nadelen van deflatie voor de economie
Deflatie brengt verschillende nadelen met zich mee die de gehele economie kunnen treffen:
- Uitstel van consumptie en investeringen
- Toenemende reële waarde van schulden
- Dalende bedrijfswinsten en stijgende werkloosheid
- Verminderde economische groei
Een bijzonder pijnlijk aspect van deflatie is het effect op schulden. Als de prijzen dalen, blijft het bedrag van uw schuld hetzelfde, maar wordt deze in reële termen zwaarder. Dit maakt het voor huiseigenaren, bedrijven en overheden moeilijker om hun schulden af te lossen.
Voor vastgoedinvesteerders kan dit betekenen dat vastgoed financiering relatief duurder wordt, ondanks mogelijk dalende rentestanden.
Is deflatie ooit positief?
Deflatie is niet altijd negatief. Er zijn situaties waarin een lichte deflatie voordelig kan zijn:
Als deflatie het gevolg is van toegenomen productiviteit en technologische vooruitgang, kan dit leiden tot lagere prijzen zonder dat de lonen evenredig dalen. In dit geval stijgt de koopkracht. We spreken dan van een ‘goedaardige deflatie’.
Voor spaarders kan deflatie gunstig zijn, omdat de reële waarde van hun spaargeld toeneemt. Ook consumenten met een vast inkomen kunnen profiteren van de toegenomen koopkracht als gevolg van dalende prijzen.
Maar deze voordelen wegen zelden op tegen de structurele economische problemen die langdurige deflatie met zich meebrengt.
Deflatie en vastgoedinvesteringen: kansen en risico's
Voor vastgoedinvesteerders brengt deflatie specifieke uitdagingen en mogelijkheden met zich mee:
Risico’s van deflatie voor vastgoedbeleggers
Tijdens periodes van deflatie kunnen vastgoedprijzen dalen, wat uw investeringen minder waard maakt. Daarnaast kan de reële waarde van hypotheekschulden toenemen, wat de winstgevendheid van verhuurde panden onder druk zet.
Ook kan de huurprijs onder druk komen te staan, omdat huurders mogelijk minder kunnen of willen betalen. Dit kan leiden tot hogere leegstand en lagere huuropbrengsten.
Kansen in een deflatoire markt
Deflatie kan ook kansen bieden voor vastgoedinvesteerders met een sterke financiële positie. Dalende vastgoedprijzen kunnen interessante aankoopkansen creëren voor investeerders die de lange termijn in het oog houden.
Bij Fortus adviseren we investeerders over hoe zij hun rendement op vermogen kunnen optimaliseren, ook in uitdagende economische tijden zoals deflatie.
Welke landen hebben te maken met deflatie?
Deflatie is een wereldwijd fenomeen dat verschillende landen in verschillende periodes heeft getroffen:
Japan heeft sinds de jaren ’90 langdurig te maken gehad met deflatie, een periode die bekend staat als de “verloren decennia”. De Japanse economie kampte met stagnerende groei en dalende prijzen, ondanks pogingen van de centrale bank om de economie te stimuleren.
Ook in Europa heeft een aantal landen periodes van deflatie doorgemaakt, met name na de financiële crisis van 2008 en tijdens de eurocrisis. Landen als Griekenland, Spanje en Italië hebben allemaal periodes van negatieve inflatie gekend.
China heeft recent ook te maken gehad met deflatoire druk, vooral in de vastgoedsector, waar prijsdalingen hebben geleid tot economische uitdagingen.
Hoe beschermt u uw vermogen tijdens deflatie?
Als investeerder wilt u uw vermogen beschermen, ongeacht de economische omstandigheden. Hier zijn enkele strategieën die kunnen helpen tijdens periodes van deflatie:
Diversificatie is essentieel. Verspreid uw investeringen over verschillende activaklassen, waaronder vastgoed, obligaties en mogelijk ook aandelen die minder gevoelig zijn voor economische neergang.
Overweeg om een deel van uw vermogen in schuldpapieren zoals obligaties te investeren. Tijdens deflatie stijgt de reële waarde van vorderingen, wat obligaties aantrekkelijk kan maken.
Voor vastgoedinvesteerders is het belangrijk om te focussen op locaties en objecten met stabiele huurinkomsten en langetermijncontracten. Deze kunnen een buffer vormen tegen kortetermijnschommelingen in de markt.
Bekijk onze uitgebreide gids over financiële leverage om te begrijpen hoe u schuld verstandig kunt inzetten in verschillende economische klimaten.
Veelgestelde vragen
Deflatie verwijst naar een negatieve inflatie, waarbij het algemene prijspeil daadwerkelijk daalt. Desinflatie betekent dat de inflatie afneemt, maar nog steeds positief blijft. Bij desinflatie stijgen de prijzen dus nog steeds, maar minder snel dan voorheen.
Centrale banken proberen deflatie te bestrijden door de rente te verlagen en soms door kwantitatieve verruiming toe te passen, waarbij ze geld in de economie pompen. Het blijkt echter moeilijk om een deflatoire spiraal te doorbreken zodra deze is ingezet, zoals de ervaring van Japan heeft aangetoond.
Tijdens deflatie wordt uw hypotheekschuld in reële termen zwaarder, omdat het geld waarmee u aflost meer waard wordt. Dit kan problematisch zijn als ook uw inkomen onder druk komt te staan door economische neergang.
Goud presteert traditioneel beter tijdens inflatie dan tijdens deflatie. Tijdens deflatie kunnen veilige investeringen zoals hoogwaardige obligaties en bepaalde vastgoedsegmenten mogelijk betere prestaties leveren dan goud. Dit komt omdat goud geen rentevergoeding oplevert en zijn waarde voornamelijk gebaseerd is op vraag en aanbod.
Tijdens deflatie zoeken beleggers vaak hun toevlucht tot investeringen die een vast inkomen genereren of waarvan de waarde stabiel blijft. Staatsobligaties van landen met een sterke kredietwaardigheid kunnen in dergelijke tijden aantrekkelijker zijn dan goud. Ook kwaliteitsvastgoed in goede locaties met stabiele huurcontracten kan beter bescherming bieden tegen deflatie dan goud.