Erfpacht Amsterdam
Woont u in Amsterdam of overweegt u vastgoed aan te schaffen in de hoofdstad? Dan krijgt u vrijwel zeker te maken met erfpacht. In Amsterdam staat namelijk ongeveer 80% van de woningen op erfpachtgrond. Maar wat betekent dit precies voor u als eigenaar of potentiële koper? En belangrijker nog: wat zijn de kosten van erfpacht in Amsterdam?
Bij Fortus begrijpen we dat erfpacht veel vragen oproept. Daarom hebben we alle belangrijke informatie voor u op een rij gezet. Van de basisbeginselen tot de financiële consequenties en mogelijkheden om erfpacht af te kopen.
Wat is erfpacht in Amsterdam?
Erfpacht in Amsterdam betekent dat u wel eigenaar bent van uw woning, maar niet van de grond waarop deze staat. De grond blijft eigendom van de gemeente Amsterdam. U betaalt als erfpachter een vergoeding (canon) voor het gebruik van deze grond.
Het erfpachtstelsel in Amsterdam kent een lange geschiedenis. De gemeente is in 1896 begonnen met het uitgeven van grond in erfpacht. Het doel was om waardestijgingen van de grond ten goede te laten komen aan de gemeenschap en niet aan individuele grondeigenaren.
“Bij vastgoedaankopen in Amsterdam is het essentieel om de erfpachtvoorwaarden goed te laten controleren. Verrassingen achteraf kunnen duizenden euro’s kosten. Laat u altijd vooraf goed adviseren over de erfpachtsituatie van een pand.”
Esther – Vastgoed specialist
Hoeveel erfpacht betaalt u in Amsterdam?
De hoogte van de erfpachtcanon in Amsterdam is afhankelijk van verschillende factoren. De belangrijkste zijn de waarde van de grond, het type erfpachtcontract en de buurt waarin de woning staat.
Bij het oude stelsel (voor 2017) betaalt u een vast bedrag dat elke 50 of 75 jaar wordt herzien. Bij de herziening kan het bedrag aanzienlijk stijgen. Dit kan variëren van enkele honderden tot duizenden euro’s per jaar, afhankelijk van de locatie en grootte van uw woning.
In het nieuwe stelsel (vanaf 2017) betaalt u een jaarlijkse canon gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde van de grond, vermenigvuldigd met het canonpercentage. Dit percentage wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie. Gemiddeld ligt dit tussen de 0,5% en 1% van de grondwaarde.
Voor een gemiddelde woning in Amsterdam kan de jaarlijkse erfpachtcanon variëren van ongeveer €300 tot meer dan €2.000, afhankelijk van de locatie en het type erfpachtcontract.
Erfpacht Amsterdam kosten: het nieuwe stelsel
Sinds 2017 werkt Amsterdam met een nieuw erfpachtstelsel, genaamd Eeuwigdurende Erfpacht. In dit nieuwe systeem betaalt u een vaste canon die alleen wordt aangepast aan de inflatie. De grondwaarde wordt niet meer periodiek herzien, wat meer zekerheid biedt over toekomstige kosten.
De kosten in het nieuwe stelsel worden berekend op basis van de WOZ-waarde, het buurtstraatquote (BSQ, het percentage grond van de totale woningwaarde in een bepaalde straat) en het canonpercentage (momenteel ongeveer 2,39%).
Eigenaren met een contract onder het oude stelsel konden tot 2020 overstappen naar het nieuwe stelsel tegen gunstige voorwaarden. Nu zijn deze voorwaarden minder voordelig, maar overstappen is nog steeds mogelijk.
Het nieuwe erfpachtstelsel maakt de kosten voorspelbaarder, wat een voordeel kan zijn bij het investeren in vastgoed in Amsterdam. U weet immers beter waar u in de toekomst aan toe bent.
Kan u erfpacht Amsterdam nog steeds afkopen?
Ja, erfpacht afkopen in Amsterdam is nog steeds mogelijk. Bij afkoop betaalt u een eenmalig bedrag aan de gemeente om voor een bepaalde periode (bij voortdurende erfpacht) of voor eeuwig (bij eeuwigdurende erfpacht) geen canon meer te hoeven betalen.
In het oude stelsel kunt u de erfpacht afkopen voor de resterende looptijd van het tijdvak (meestal 50 jaar). In het nieuwe stelsel koopt u de erfpacht eeuwigdurend af, wat betekent dat u of toekomstige eigenaren nooit meer canon hoeven te betalen.
Het afkopen van erfpacht kan voordelig zijn als u:
- Langdurig in de woning blijft wonen
- De financiële middelen heeft voor de eenmalige investering
- Wilt profiteren van een hogere verkoopwaarde bij toekomstige verkoop
- Zekerheid wilt over toekomstige woonlasten
Wat kost afkopen erfpacht in Amsterdam?
De kosten voor het afkopen van erfpacht in Amsterdam variëren sterk per woning en situatie. Ze zijn afhankelijk van factoren zoals de grondwaarde, resterende looptijd van het huidige tijdvak en type erfpachtcontract.
Voor een gemiddelde woning in Amsterdam kan het afkoopbedrag variëren van €20.000 tot wel €100.000 of meer. In populaire wijken zoals de Jordaan of Oud-Zuid liggen de afkoopbedragen doorgaans hoger dan in bijvoorbeeld Nieuw-West of Zuidoost.
Om een indicatie te krijgen van de afkoopsom voor uw specifieke situatie, kunt u gebruik maken van de erfpachtcalculator op de website van de gemeente Amsterdam. Voor een definitieve berekening kunt u een offerte aanvragen bij de gemeente.
Wanneer u overweegt om vastgoed financiering aan te vragen, is het belangrijk om de erfpachtsituatie mee te nemen in uw plannen. Sommige geldverstrekkers kunnen namelijk aanvullende voorwaarden stellen bij vastgoed op erfpachtgrond.
Wat gebeurt er na de einddatum van de erfpacht?
Bij voortdurende erfpacht (oude stelsel) wordt na het einde van een tijdvak (meestal 50 of 75 jaar) de canon herzien. Dit betekent dat de gemeente de grondwaarde opnieuw bepaalt, wat vaak leidt tot een aanzienlijke stijging van de canon.
De procedure verloopt als volgt:
- De gemeente informeert u ongeveer twee jaar voor het einde van het tijdvak
- Er wordt een nieuwe grondwaarde vastgesteld
- Op basis daarvan wordt een nieuwe jaarlijkse canon berekend
- U kunt kiezen voor jaarlijkse betaling of afkoop voor het nieuwe tijdvak
Bij eeuwigdurende erfpacht (nieuwe stelsel) is er geen einddatum meer. De canon wordt alleen jaarlijks aangepast aan de inflatie, maar de grondwaarde wordt niet meer herzien.
Als u uw woning op erfpachtgrond wilt verkopen, is het belangrijk om de koper duidelijk te informeren over de erfpachtsituatie. De resterende duur van het tijdvak en eventuele aanstaande herzieningen kunnen invloed hebben op de verkoopprijs. Bekijk onze complete gids over transformatie vastgoed voor meer informatie over het omgaan met verschillende eigendomssituaties.
Erfpacht en hypotheek: waar moet u op letten?
Als u een hypotheek wilt afsluiten voor een woning op erfpachtgrond in Amsterdam, zijn er enkele belangrijke punten om rekening mee te houden.
Hypotheekverstrekkers kijken kritisch naar erfpachtsituaties, vooral als de einddatum van het erfpachtcontract binnen de looptijd van de hypotheek valt. In dat geval kan een bank terughoudend zijn met het verstrekken van een hypotheek of aanvullende voorwaarden stellen.
Bij voortdurende erfpacht is het verstandig om de datum van canonherziening in de gaten te houden. Een aanstaande herziening kan leiden tot hogere maandlasten, wat invloed heeft op uw financiële situatie en hypotheekmogelijkheden.
Afkoop van erfpacht kan in sommige gevallen worden meegefinancierd in de hypotheek. Dit verhoogt wel uw hypotheekbedrag, maar kan op lange termijn voordeliger zijn door de zekerheid die het biedt over uw woonlasten.
Voor investeerders die overwegen een hypothecaire lening af te sluiten voor een beleggingspand in Amsterdam, is het essentieel om de erfpachtsituatie grondig te analyseren als onderdeel van het investeringsplan.
Veelgestelde vragen
Nee, in Amsterdam is het in principe niet mogelijk om de grond onder uw woning te kopen. De gemeente Amsterdam geeft vrijwel alle grond uit in erfpacht. Dit is een bewuste beleidskeuze die al sinds 1896 wordt gehanteerd.
Bij voortdurende erfpacht (oude stelsel) wordt de canon elke 50 of 75 jaar herzien op basis van de dan geldende grondwaarde. Bij eeuwigdurende erfpacht (nieuwe stelsel) staat de canon vast en wordt deze alleen aangepast aan de inflatie, zonder herziening van de grondwaarde.