Erfpacht hypotheek
Een woning kopen op erfpachtgrond kan invloed hebben op uw hypotheek. Misschien overweegt u een huis in Den Haag waar erfpacht geldt, of wilt u weten hoeveel hypotheek u kunt krijgen met erfpacht. Bij Fortus begrijpen we dat erfpacht vragen oproept als u een woning wilt kopen of financieren. In dit artikel leggen we uit wat erfpacht precies betekent voor uw hypotheek, welke voor- en nadelen er zijn en hoe u dit kunt berekenen.
Wat is erfpacht en hoe werkt het?
Bij erfpacht koopt u alleen de woning, niet de grond waarop deze staat. De grond blijft eigendom van een ander, meestal de gemeente of een private partij. Voor het gebruik van deze grond betaalt u een jaarlijkse vergoeding: de erfpachtcanon. Dit is anders dan bij ‘eigen grond’, waarbij u zowel de woning als de grond in eigendom heeft.
Erfpacht komt veel voor in grotere steden zoals Amsterdam en Den Haag. Het systeem stamt uit tijden waarin gemeenten grip wilden houden op de ontwikkeling van hun stad, maar tegelijk woningbouw wilden stimuleren.
“Veel mensen schrikken van erfpacht, maar het hoeft geen belemmering te zijn voor een goede financiering. Het belangrijkste is dat u goed inzicht heeft in de voorwaarden en toekomstige kosten om onaangename verrassingen te voorkomen.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat doet erfpacht met uw hypotheek?
Erfpacht heeft verschillende effecten op uw hypotheek. Ten eerste kijken geldverstrekkers kritisch naar de erfpachtvoorwaarden bij het bepalen van uw maximale hypotheekbedrag. De belangrijkste punten die invloed hebben op uw hypotheek zijn:
- De looptijd van het erfpachtcontract
- De hoogte van de canon en wanneer deze herzien wordt
- Of de canon afgekocht is en voor welke periode
- Welke voorwaarden gelden bij herziening van de canon
Als de erfpacht niet eeuwigdurend is afgekocht, betekent dit dat u naast uw hypotheeklast ook rekening moet houden met de erfpachtcanon. Dit vermindert uw leencapaciteit omdat geldverstrekkers deze maandelijkse last meenemen in de berekening van wat u maximaal kunt lenen.
Daarnaast speelt de resterende duur van het erfpachtcontract een belangrijke rol. Als deze korter is dan de looptijd van uw hypotheek, kan dit problemen opleveren. De meeste geldverstrekkers eisen dat het erfpachtrecht nog minimaal 10-15 jaar loopt na het einde van de hypotheek.
Hoeveel hypotheek kunt u krijgen met erfpacht?
De hoogte van uw maximale hypotheek bij erfpacht hangt af van verschillende factoren. Als de erfpachtcanon is afgekocht voor de gehele looptijd van de hypotheek, heeft dit weinig tot geen invloed op uw leencapaciteit. De bank ziet dit als een situatie die vergelijkbaar is met een woning op eigen grond.
Betaalt u wel een periodieke canon, dan wordt deze meegenomen in uw maandlasten. Dit verlaagt het bedrag dat u maximaal kunt lenen. Voor de berekening tellen geldverstrekkers de erfpachtcanon bij uw vaste lasten, net zoals ze doen met bijvoorbeeld alimentatieverplichtingen.
Bij een tijdelijk erfpachtcontract kan het ook zijn dat banken terughoudender zijn met het verstrekken van een hypotheek, vooral als de einddatum van het erfpachtcontract in zicht komt. Dit kan resulteren in een lagere maximale hypotheek of zelfs in het geheel afwijzen van uw aanvraag.
Wilt u precies weten hoeveel u kunt lenen voor een woning met erfpacht? Bij vastgoed financiering kijken we naar uw persoonlijke situatie en de specifieke erfpachtvoorwaarden om een passend advies te geven.
Erfpacht berekenen in Den Haag en andere gemeenten
Elke gemeente heeft eigen regels en tarieven voor erfpacht. In Den Haag bijvoorbeeld, kunt u de erfpachtcanon berekenen via de website van de gemeente. Voor een nauwkeurige berekening heeft u gegevens nodig zoals:
- De grondwaarde van het perceel
- Het erfpachtpercentage dat de gemeente hanteert
- De indexering van de canon
- De herzieningstermijn van de canon
Het is verstandig om deze berekening te laten controleren door een specialist, omdat erfpachtberekeningen complex kunnen zijn en fouten kostbaar. Bij Fortus helpen we u graag met het doorrekenen van uw specifieke situatie, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen.
Als u overweegt te investeren in vastgoed met erfpacht, is het extra belangrijk om de financiële impact goed te berekenen. De erfpachtkosten beïnvloeden immers direct uw rendement.
Kunt u erfpacht meefinancieren in uw hypotheek?
Een veelgestelde vraag is of u de afkoop van erfpacht kunt meefinancieren in uw hypotheek. Het antwoord is ja, in veel gevallen is dit mogelijk. U kunt de afkoopsom van de erfpachtcanon in uw hypotheek opnemen, mits u voldoet aan de volgende voorwaarden:
Ten eerste moet uw totale hypotheekbedrag inclusief de afkoopsom binnen de maximale loan-to-value (LTV) vallen, wat momenteel 100% van de marktwaarde is. Ten tweede moet u voldoende inkomen hebben om de hogere hypotheeklast te kunnen dragen.
Het meefinancieren van erfpacht kan voordelig zijn omdat:
- U geen jaarlijkse canon meer betaalt, wat uw maandlasten verlaagt
- U beschermd bent tegen toekomstige canonverhogingen
- De hypotheekrente in veel gevallen fiscaal aftrekbaar is, terwijl de erfpachtcanon dat niet is
Wilt u meer weten over de mogelijkheden om erfpacht af te kopen en mee te financieren? Bekijk onze complete gids over vastgoedbeleggingen voor meer informatie.
Voor- en nadelen van een woning kopen met erfpacht
Voordat u besluit een woning op erfpachtgrond te kopen, is het belangrijk de voor- en nadelen goed te overwegen.
Voordelen van erfpacht
Een woning op erfpachtgrond heeft meestal een lagere aankoopprijs dan een vergelijkbare woning op eigen grond. Dit kan uw droomhuis bereikbaarder maken. Daarnaast kan de jaarlijkse canon in sommige gevallen fiscaal aftrekbaar zijn voor ondernemers, afhankelijk van hoe u het vastgoed gebruikt.
Voor projectontwikkelaars en vastgoedinvesteerders kan erfpacht interessant zijn omdat het de initiële investering verlaagt, wat het rendement op het geïnvesteerde vermogen kan verhogen. Fortus kan u adviseren over hoe erfpacht past in uw vastgoed financiering strategie.
Nadelen van erfpacht
Er zijn verschillende redenen waarom sommige mensen liever geen huis met erfpacht kopen:
Het grootste risico ligt bij canonherzieningen. Als de canon na een vastgestelde periode wordt herzien, kan deze flink stijgen, vooral in gebieden waar de grondwaarde sterk is toegenomen. Dit kan leiden tot onverwacht hoge maandlasten.
Daarnaast kan een woning op erfpachtgrond lastiger te verkopen zijn. Potentiële kopers zijn soms huiverig voor erfpacht of hebben moeite met het verkrijgen van financiering, vooral als het einde van de erfpachtperiode in zicht komt.
Tot slot heeft u bij erfpacht te maken met voorwaarden en beperkingen die de erfpachtverlener oplegt. Dit kan gaan om beperkingen in het gebruik van de grond of het pand, of verplichtingen om toestemming te vragen voor verbouwingen.
Alternatieven voor erfpacht
Als de nadelen van erfpacht u afschrikken, zijn er alternatieven om te overwegen. Het meest voor de hand liggende alternatief is natuurlijk het kopen van een woning op eigen grond. Hoewel de aankoopprijs hoger ligt, heeft u geen zorgen over canonverhogingen of erfpachtvoorwaarden.
Een andere optie is het afkopen van de erfpacht, als de erfpachtverlener deze mogelijkheid biedt. Door de erfpacht af te kopen voor een langere periode of eeuwigdurend, creëert u meer zekerheid over uw toekomstige woonlasten.
Voor vastgoedinvesteerders die op zoek zijn naar alternatieven voor directe aankoop met erfpacht, kan het vastgoedfonds van Fortus een interessante optie zijn. Hiermee investeert u indirect in vastgoed, zonder de complexiteit van erfpacht of direct vastgoedbeheer.
Veelgestelde vragen
Erfpacht kan uw maximale hypotheekbedrag verlagen als u een periodieke canon betaalt. Deze wordt namelijk bij uw vaste lasten geteld, waardoor u minder kunt lenen. Ook kijken banken kritisch naar de resterende looptijd van het erfpachtcontract – deze moet meestal minimaal 10-15 jaar langer zijn dan uw hypotheektermijn. Is de erfpacht afgekocht voor de gehele hypotheekperiode, dan heeft dit weinig invloed op uw leencapaciteit en wordt de situatie vergelijkbaar behandeld als een woning op eigen grond.
Ja, in veel gevallen kunt u de afkoopsom van erfpacht meefinancieren in uw hypotheek. Voorwaarden zijn dat het totale bedrag binnen de maximale loan-to-value van 100% blijft en u voldoende inkomen heeft voor de hogere hypotheeklast. Het voordeel is dat u geen jaarlijkse canon meer betaalt, beschermd bent tegen canonverhogingen en de hypotheekrente vaak fiscaal aftrekbaar is (terwijl erfpachtcanon dat meestal niet is). Dit kan financieel voordeliger uitpakken dan jaarlijkse canonbetalingen.
Het grootste risico ligt bij canonherzieningen, meestal elke 25-50 jaar, waarbij de canon flink kan stijgen als de grondwaarde is toegenomen. Ook kan een woning met erfpacht lastiger te verkopen zijn, vooral bij een naderende einddatum van het erfpachtcontract. Financiering kan complexer zijn en sommige banken zijn terughoudender. Echter, met goede voorbereiding en het eventueel afkopen van erfpacht kunnen deze risico’s worden beheerst. Het belangrijkste is dat u de erfpachtvoorwaarden goed begrijpt voordat u koopt.
De hoofdreden is de lagere aankoopprijs – woningen op erfpachtgrond kosten meestal 10-20% minder dan vergelijkbare woningen op eigen grond. Dit maakt duurdere locaties toegankelijker voor kopers met een beperkt budget. Voor vastgoedinvesteerders kan het lagere aankoopbedrag het rendement op eigen vermogen verhogen. Daarnaast bieden sommige erfpachtregelingen zekerheid door langdurige afkoop tegen gunstige voorwaarden. Met de juiste financieringsstructuur en advies kan erfpacht een slimme keuze zijn.