Hypotheekrenteaftrek
U heeft een hypotheek voor uw eigen woning, maar weet u precies hoelang u nog van de hypotheekrenteaftrek kunt genieten? De regels rondom deze belastingvoordelen veranderen regelmatig. In dit artikel leest u alles over de huidige stand van zaken, de toekomst van de hypotheekrenteaftrek en wat dit voor u betekent. Fortus helpt u graag om uw financiële situatie te optimaliseren.
Hoelang heeft u nog recht op hypotheekrenteaftrek?
Een belangrijke vraag voor huiseigenaren is: hoelang kan ik nog profiteren van hypotheekrenteaftrek? Het antwoord is helder: de hypotheekrenteaftrek is in Nederland beperkt tot maximaal 30 jaar vanaf het moment dat u uw hypotheek afsluit. Deze termijn geldt per lening en niet per woning.
Als u bijvoorbeeld in 2010 een hypotheek heeft afgesloten, kunt u tot 2040 gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek voor deze specifieke lening. Na deze 30 jaar vervalt uw recht op aftrek, ook als u de hypotheek nog niet volledig heeft afgelost.
“Veel huiseigenaren realiseren zich niet dat de 30-jaarstermijn per lening geldt. Bij het oversluiten van uw hypotheek start deze termijn niet opnieuw. Het is daarom belangrijk om bij herfinanciering rekening te houden met de resterende aftrekperiode.”
Esther – Vastgoed specialist
Wanneer verdwijnt de hypotheekrenteaftrek?
Er bestaan veel misverstanden over de volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Op dit moment zijn er geen concrete plannen om de hypotheekrenteaftrek volledig af te schaffen. Wel wordt de regeling stapsgewijs afgebouwd. Dit gebeurt via twee belangrijke maatregelen:
Ten eerste wordt het maximale percentage waartegen u de hypotheekrente kunt aftrekken jaarlijks verlaagd. In 2023 is dit maximaal 36,93% en dit percentage zal in de komende jaren verder dalen tot 37,05% in 2023. Dit betekent dat vooral huiseigenaren met een hoog inkomen steeds minder voordeel hebben van de hypotheekrenteaftrek.
Ten tweede blijft de 30-jaarstermijn van kracht. Dit betekent dat voor steeds meer hypotheken die in de jaren ’90 zijn afgesloten, de aftrekmogelijkheid binnenkort zal vervallen omdat de maximale periode van 30 jaar wordt bereikt.
Hoe werkt de 30 jaar hypotheekrenteaftrek precies?
De regeling van 30 jaar hypotheekrenteaftrek is vrij eenvoudig in principe, maar in de praktijk kunnen er complicaties optreden. Hier volgt een heldere uitleg:
Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek voor uw hoofdverblijf start een termijn van 30 jaar waarbinnen u de rente mag aftrekken. Deze teller begint te lopen vanaf het moment dat u de eerste keer rente betaalt over deze lening. Als u later verhuist of uw hypotheek oversluit, blijft de oorspronkelijke startdatum gelden voor het bepalen van de resterende aftrekperiode.
Belangrijk is dat u alleen recht heeft op hypotheekrenteaftrek als u de lening gebruikt voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van uw eigen woning (hoofdverblijf). Bij een tweede woning of beleggingspand heeft u geen recht op deze fiscale voordelen.
Overweegt u om te investeren in vastgoed? Dan is het goed om te weten dat de hypotheekrenteaftrek niet geldt voor beleggingspanden, maar er zijn andere fiscale voordelen mogelijk.
Welke hypotheekrente is aftrekbaar?
Niet alle hypotheekrente die u betaalt is automatisch aftrekbaar. De fiscus stelt specifieke eisen aan welke rente in aanmerking komt voor aftrek:
- De hypotheek moet zijn afgesloten voor uw eigen woning (hoofdverblijf)
- De lening moet worden gebruikt voor aankoop, verbouwing of onderhoud van de woning
- De hypotheek moet voldoen aan de aflossingseis (voor hypotheken vanaf 2013)
- De termijn van 30 jaar mag niet zijn verstreken
Voor hypotheken afgesloten vanaf 1 januari 2013 geldt dat deze volledig annuïtair of lineair moeten worden afgelost binnen 30 jaar om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Bij oudere hypotheken gelden andere regels en kunt u mogelijk nog steeds profiteren van renteaftrek zonder aflossingsverplichting.
Wanneer u een vastgoed financiering voor zakelijke doeleinden nodig heeft, gelden er andere fiscale regels. De rente is dan vaak aftrekbaar als zakelijke kosten, maar niet via de hypotheekrenteaftrekregeling.
Wanneer vervalt de hypotheekrenteaftrek voor uw woning?
De hypotheekrenteaftrek vervalt in drie specifieke situaties:
Ten eerste, wanneer de maximale termijn van 30 jaar is verstreken. Zoals eerder vermeld, begint deze termijn te lopen vanaf het moment dat u de hypotheek afsluit en de eerste rentebetaling doet.
Ten tweede, wanneer uw woning niet meer als hoofdverblijf wordt gebruikt. Bijvoorbeeld als u de woning verhuurt of als u permanent elders gaat wonen zonder de woning te verkopen.
Ten derde, wanneer u niet voldoet aan de aflossingseis die geldt voor hypotheken afgesloten na 2013. Als u stopt met aflossen of uw aflossingsschema wijzigt zonder dat dit past binnen de uitzonderingsregels, kunt u het recht op renteaftrek verliezen.
Belangrijke veranderingen in de hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek is door de jaren heen onderhevig geweest aan verschillende wijzigingen. De belangrijkste recente wijzigingen zijn:
De geleidelijke verlaging van het maximale tarief waartegen u de rente kunt aftrekken. In 2014 kon dit nog tegen het toptarief van 52%, maar dit percentage wordt stapsgewijs verlaagd. In 2023 is het maximale aftrekpercentage 36,93%.
De invoering van de aflossingseis in 2013. Voor nieuwe hypotheken geldt sindsdien dat deze annuïtair of lineair moeten worden afgelost binnen 30 jaar om in aanmerking te komen voor renteaftrek.
De beperking van de renteaftrek voor restschulden. Tot 2018 was het mogelijk om de rente op restschulden tijdelijk af te trekken, maar deze regeling is inmiddels afgeschaft.
Wilt u meer weten over de mogelijkheden voor het bedrijfspand financieren? Raadpleeg dan onze uitgebreide informatie over zakelijke financieringsmogelijkheden.
Actuele tarieven hypotheekrente 10 jaar vast (juli 2025):
- Laagste tarieven: HollandWoont (3,44%), Florius en Rabobank (3,49%)
- Gemiddelde markt: Rond 3,5-3,6%
- Met NHG: Vaak 0,1-0,2% lager
Voor zakelijke vastgoedfinancieringen, zoals een beleggingspand financieren, ligt deze rente vaak nog 0,5-1% hoger. Dit komt door het hogere risicoprofiel dat banken en andere financiers toekennen aan zakelijk vastgoed.
Bij Fortus bieden we alternatieve financieringsoplossingen die in sommige gevallen voordeliger kunnen zijn dan traditionele bankfinanciering, vooral als u snel wilt schakelen of specifieke vastgoedprojecten wilt realiseren.
Fiscale veranderingen en de impact op uw hypotheek
De geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek heeft directe gevolgen voor uw maandlasten. Hoe hoger uw inkomen en hoe hoger uw hypotheekrente, des te groter is de impact van deze wijzigingen.
Voor huiseigenaren is het verstandig om regelmatig te berekenen wat het effect is van deze veranderingen op hun netto woonlasten. Door tijdig in te spelen op deze ontwikkelingen, kunt u uw financiële planning optimaliseren.
Als u overweegt om te gaan transformatie vastgoed als investering, is het belangrijk om te weten dat andere fiscale regels gelden dan bij uw eigen woning.
Alternatieven voor het wegvallen van hypotheekrenteaftrek
Wat kunt u doen als uw recht op hypotheekrenteaftrek (bijna) vervalt? Er zijn verschillende strategieën die u kunt overwegen:
Vervroegd aflossen kan een goede optie zijn, vooral als u voldoende spaargeld heeft. Door uw hypotheekschuld te verlagen, betaalt u minder rente en wordt het effect van het wegvallen van de renteaftrek kleiner.
Het oversluiten van uw hypotheek kan interessant zijn als u momenteel een hoge rente betaalt. Door over te stappen naar een hypotheek met een lagere rente, kunt u de stijging van uw netto woonlasten beperken.
Investeren in verduurzaming van uw woning kan leiden tot lagere energiekosten, wat het verlies aan belastingvoordeel deels kan compenseren.
Bekijk ook onze complete gids over vastgoedbeleggingen voor meer informatie over alternatieve investeringsmogelijkheden.
Veelgestelde vragen
Nee, het voordeel van hypotheekrenteaftrek verschilt per persoon. Het hangt af van uw inkomen, de hoogte van uw hypotheek en het jaar waarin u uw hypotheek heeft afgesloten. Mensen met een hoger inkomen voelen de afbouw van het maximale aftrekpercentage het sterkst.