Nieuwe omgevingswet
De nieuwe Omgevingswet brengt grote veranderingen met zich mee voor iedereen die actief is in de vastgoedsector. Of u nu investeert in vastgoed of projecten ontwikkelt, deze wet heeft invloed op uw plannen. Fortus helpt u graag om goed voorbereid te zijn op deze veranderingen. In dit artikel leest u alles over de nieuwe Omgevingswet, de belangrijkste wijzigingen en wat dit voor u betekent.
Wat is de nieuwe omgevingswet?
De Omgevingswet bundelt 26 bestaande wetten op het gebied van de fysieke leefomgeving in één enkele wet. Het doel is om de regelgeving te vereenvoudigen en de procedures efficiënter te maken, zodat projecten sneller kunnen worden uitgevoerd en gemeenten meer ruimte krijgen voor lokaal maatwerk.
Met de invoering van de Omgevingswet wordt er gestreefd naar minder regeldruk en snellere besluitvorming, wat vooral gunstig is voor vastgoedontwikkelaars en investeerders. De wet vervangt onder andere de Wet ruimtelijke ordening (Wro), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Waterwet, en de Wet milieubeheer.
Vanaf 1 januari 2024 zijn er een aantal veranderingen van kracht die de manier waarop vastgoed wordt ontwikkeld, beheerd en gefinancierd aanzienlijk zullen beïnvloeden.
Belangrijkste wijzigingen in de omgevingswet
1. Van bestemmingsplan naar omgevingsplan
De Omgevingswet vervangt het traditionele bestemmingsplan door het omgevingsplan. Dit omgevingsplan bevat regels over de fysieke leefomgeving, zoals de bestemming van grond, maar ook milieuaspecten, natuur, verkeer, en cultuurhistorisch erfgoed. Het omgevingsplan wordt door iedere gemeente opgesteld en biedt een overzicht van de toegestane activiteiten en het gebruik van de grond. Dit maakt het eenvoudiger om te zien welke regels gelden voor een bepaalde locatie.
Voor vastgoedontwikkelaars betekent dit dat alle lokale regels zijn samengebracht in één plan, wat het proces van ruimtelijke ordening efficiënter maakt.
2. Eén omgevingsvergunning
Met de invoering van de Omgevingswet is er nu één omgevingsvergunning voor alle activiteiten in de fysieke leefomgeving. Dit vervangt de verschillende vergunningen die voorheen nodig waren, zoals bouwvergunningen, milieuvergunningen, en kapvergunningen. Het aanvragen van de vergunning wordt eenvoudiger, omdat alles onder één vergunning valt. Dit biedt flexibiliteit en versnelt de planning van projecten.
3. Meer ruimte voor lokaal maatwerk
Gemeenten krijgen meer vrijheid om lokale regels op te stellen die passen bij de specifieke kenmerken van hun gebied. Dit kan leiden tot meer kansen voor innovatieve vastgoedprojecten, zoals gemengde woon-werkgebieden of transformatie van leegstaande panden. Aan de andere kant kan het werken in verschillende regio’s complexer worden, omdat de regels per gemeente kunnen verschillen.
4. Meer nadruk op participatie
De Omgevingswet legt meer nadruk op participatie van belanghebbenden in de vroege fasen van een project. Als vastgoedontwikkelaar moet u kunnen aantonen dat u omwonenden en andere belanghebbenden hebt betrokken bij uw plannen. Dit kan helpen om draagvlak te creëren en mogelijke bezwaren in een later stadium te voorkomen.
5. Duurzaamheid wordt belangrijker
De wet stimuleert duurzame ontwikkeling. Bij het opstellen van omgevingsvisies en plannen moeten overheden rekening houden met doelen zoals klimaatadaptatie en de energietransitie. Voor vastgoedontwikkelaars betekent dit dat duurzaamheid een nog belangrijker aspect wordt in de ontwikkeling van nieuwe projecten.
Gevolgen voor vastgoedontwikkeling en financiering
Snellere procedures
De Omgevingswet heeft als doel om procedures te versnellen. Voor reguliere omgevingsvergunningen geldt nu een beslistermijn van 8 weken, die eenmaal kan worden verlengd met 6 weken. Voor complexere projecten is de termijn 26 weken. Kortere doorlooptijden betekenen dat vastgoedprojecten sneller van de grond komen, wat gunstig is voor de financiering en de return on investment (ROI).
Flexibiliteit in projectontwikkeling
De wet biedt meer flexibiliteit voor projectontwikkeling. Zo is het eenvoudiger om functies te combineren of tijdelijk af te wijken van het omgevingsplan. Dit biedt kansen voor vernieuwende vastgoedconcepten, zoals gemengde woon-werkgebieden of de transformatie van commercieel vastgoed naar woonruimte. Dit opent nieuwe deuren voor investeerders die op zoek zijn naar innovatieve projecten.
Duurzaam vastgoed
De wet legt de nadruk op duurzaam bouwen. Dit betekent dat vastgoedontwikkelaars en investeerders rekening moeten houden met groene initiatieven zoals het gebruik van duurzame materialen, energie-efficiëntie en circulair bouwen. Duurzaam vastgoed kan niet alleen bijdragen aan een beter milieu, maar ook aan lagere exploitatiekosten en een betere marktpositie.
Drie onderwerpen die later geregeld worden
Er zijn drie belangrijke aspecten die later nog in het omgevingsplan geregeld worden:
Geluidproductieplafonds voor provinciale wegen en industrieterreinen
Bodembescherming en -sanering
Specifieke natuurbeschermingsregels
Tot die tijd blijven de huidige regels van kracht. Dit is van belang voor projecten die te maken hebben met deze aspecten, zoals geluidsbeperking bij grote ontwikkelingsprojecten.
Hoe kunt u zich voorbereiden op de nieuwe Omgevingswet?
1. Informeer uzelf goed
Het is belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de veranderingen die de Omgevingswet met zich meebrengt. Raak vertrouwd met de nieuwe regelgeving door bijvoorbeeld de omgevingsvisies en conceptomgevingsplannen van gemeenten te raadplegen. Deze documenten bieden inzicht in de lokale regels en ambities die van invloed kunnen zijn op uw projecten.
2. Pas uw werkprocessen aan
Evalueer uw huidige werkprocessen en pas ze aan op de nieuwe wetgeving. Zorg ervoor dat u op tijd begint met het organiseren van participatie en dat u uw vergunningaanvragen snel en efficiënt kunt voorbereiden.
3. Werk samen met experts
De Omgevingswet heeft invloed op veel verschillende aspecten van vastgoedontwikkeling. Het kan daarom verstandig zijn om samen te werken met experts die gespecialiseerd zijn in de nieuwe wetgeving. Fortus kan u helpen met advies over hoe u het meeste uit de nieuwe wet haalt.
Veelgestelde vragen
De Omgevingswet is een wet die verschillende bestaande wetten bundelt en de regels voor de fysieke leefomgeving vereenvoudigt. De wet regelt alles van ruimtelijke ordening tot milieu, natuur, cultuur en verkeer. De wet is op 1 januari 2024 in werking getreden.
Vergunningen kunnen worden aangevraagd via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Dit platform vereenvoudigt het proces door alle regels en vergunningen digitaal beschikbaar te stellen.
De Omgevingswet vervangt het bestemmingsplan door het omgevingsplan en maakt het aanvragen van vergunningen eenvoudiger door één omgevingsvergunning in plaats van meerdere vergunningen. Ook krijgen gemeenten meer vrijheid om lokale regels te bepalen.
De Omgevingswet biedt vastgoedontwikkelaars meer flexibiliteit en snellere procedures. De wet maakt het makkelijker om innovatieve projecten te realiseren, met de nadruk op duurzaamheid en lokale aanpassingen. Dit kan zorgen voor snellere doorlooptijden en lagere kosten.