Overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van vastgoed krijgt u te maken met overdrachtsbelasting. Deze belasting vormt vaak een aanzienlijk deel van de kosten koper. Maar wat houdt overdrachtsbelasting precies in? En belangrijker nog: is deze belasting aftrekbaar? In dit artikel leest u alles over de overdrachtsbelasting, de mogelijke aftrekbaarheid en hoe u hier optimaal gebruik van kunt maken bij uw investeren in vastgoed.
Wat is overdrachtsbelasting?
Overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt bij de aankoop van onroerend goed, zoals een woning, bedrijfspand of stuk grond. Deze belasting wordt berekend over de aankoopprijs of de waarde van het vastgoed. De belasting wordt meestal voldaan door de notaris tijdens de overdracht van het vastgoed.
Het bedrag dat u betaalt aan overdrachtsbelasting hangt af van verschillende factoren, waaronder het type vastgoed en uw persoonlijke situatie. In Nederland kennen we momenteel drie verschillende tarieven: 0%, 2% en 8%.
“Bij de aanschaf van vastgoed voor verhuur of belegging is het essentieel om de overdrachtsbelasting mee te nemen in uw investeringsberekening. Deze kosten kunnen namelijk significant impact hebben op uw rendement.”
Esther – Vastgoed specialist
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar?
Een veelgestelde vraag is of overdrachtsbelasting aftrekbaar is. Het antwoord hierop is: dat hangt af van het doel waarvoor u het vastgoed aankoopt. Bij vastgoed dat u koopt voor privégebruik, zoals uw eigen woning, is de overdrachtsbelasting niet aftrekbaar.
Echter, wanneer u vastgoed aanschaft voor zakelijke doeleinden of als beleggingsobject, ligt dit anders. Bij vastgoed financiering voor zakelijke doelen kan de overdrachtsbelasting wel degelijk aftrekbaar zijn van de winst uit uw onderneming of van uw inkomsten uit verhuur.
Aftrekbaarheid bij zakelijk vastgoed
Bij de aankoop van zakelijk vastgoed kunt u de overdrachtsbelasting op verschillende manieren verwerken in uw boekhouding:
- Als onderdeel van de aanschafwaarde van het pand (activeren)
- Direct als kosten aftrekken in het jaar van aankoop
- Als kosten afschrijven over meerdere jaren
De meest voordelige optie hangt af van uw specifieke situatie en fiscale positie. Het is daarom verstandig om hierover advies in te winnen bij een fiscaal specialist die ervaring heeft met beleggen in vastgoed.
Overdrachtsbelasting bij beleggingspanden
Als u een pand koopt om te verhuren, valt dit onder beleggingsvastgoed. De overdrachtsbelasting die u hiervoor betaalt, is doorgaans aftrekbaar van de inkomsten die u genereert met de verhuur. Deze aftrek wordt vaak verwerkt door de belasting toe te voegen aan de kostprijs van het pand, waarover u vervolgens kunt afschrijven.
Wilt u meer weten over de financiering van uw beleggingspand? Lees dan onze complete gids over beleggingspand financieren voor meer informatie.
Welke tarieven gelden voor overdrachtsbelasting?
In Nederland bestaan momenteel drie verschillende tarieven voor overdrachtsbelasting:
Tarief | Voor wie/wat? |
|---|---|
0% | Starters op de woningmarkt (18-35 jaar) bij aankoop eerste eigen woning |
2% | Kopers die zelf in de woning gaan wonen (hoofdverblijf) |
8% | Beleggingspanden, tweede woningen, bedrijfspanden en alle overige vastgoed |
Als vastgoedinvesteerder betaalt u in de meeste gevallen het hogere tarief van 8%. Dit geldt voor alle panden die u koopt om te verhuren of als belegging.
Kan ik mijn overdrachtsbelasting terugkrijgen?
In bepaalde situaties kunt u de betaalde overdrachtsbelasting terugvragen bij de Belastingdienst. Dit kan bijvoorbeeld in de volgende gevallen:
Doorverkoop binnen korte tijd
Als u een pand binnen zes maanden na aankoop weer doorverkoopt, kunt u mogelijk een deel van de betaalde overdrachtsbelasting terugkrijgen. Dit wordt ook wel de doorverkoopregeling genoemd. De nieuwe koper betaalt dan overdrachtsbelasting over de aankoopprijs, maar u kunt als verkoper een teruggaaf aanvragen voor het verschil.
Aftrek als zakelijke kosten
Bij zakelijk vastgoed kunt u de overdrachtsbelasting aftrekken als bedrijfskosten of als kosten voor uw vastgoedbelegging. Dit is geen directe teruggave, maar zorgt wel voor een lagere belastingdruk.
Voor meer informatie over het zakelijk investeren in vastgoed kunt u onze kennisbank over vastgoedbeleggingen raadplegen.
Welke delen van kosten koper zijn aftrekbaar?
Bij de aankoop van vastgoed krijgt u niet alleen te maken met overdrachtsbelasting, maar ook met andere kosten koper. De aftrekbaarheid van deze kosten verschilt per type:
- Notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte
- Makelaarskosten
- Taxatiekosten
- Advieskosten voor financiering
- Kosten voor het aanvragen van een hypotheek
Bij zakelijk vastgoed zijn vrijwel alle bovengenoemde kosten aftrekbaar als zakelijke kosten. Bij een eigen woning zijn alleen de financieringskosten (zoals advieskosten en hypotheekaktekosten) aftrekbaar, maar de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte niet.
Fiscale voordelen optimaal benutten
Om maximaal fiscaal voordeel te behalen bij uw vastgoedinvesteringen, is het verstandig om een goede administratie bij te houden. Zorg dat u alle facturen bewaart die te maken hebben met de aankoop, financiering en het onderhoud van uw vastgoed.
Bekijk ook onze uitleg over loan to value om te begrijpen hoe de financieringsverhouding van uw vastgoed invloed heeft op uw rendement.
Hoe komt u onder de 8% overdrachtsbelasting uit?
Als vastgoedinvesteerder wordt u geconfronteerd met het hoogste tarief van 8% overdrachtsbelasting. Er zijn echter enkele strategieën die u kunt overwegen om deze belastingdruk te verminderen:
Zakelijke structuur opzetten
In sommige gevallen kan het voordelig zijn om vastgoed via een zakelijke structuur zoals een BV aan te kopen. Hoewel u nog steeds 8% overdrachtsbelasting betaalt, kunt u deze dan wel als zakelijke kosten verwerken.
Transformatie van commercieel naar woonruimte
Bij het transformeren van commercieel vastgoed naar woningen kunt u mogelijk gebruikmaken van specifieke regelingen. Meer informatie hierover vindt u in ons artikel over transformatie vastgoed.
Nieuwbouw overwegen
Bij nieuwbouw betaalt u geen overdrachtsbelasting maar btw. Wanneer u dit vastgoed zakelijk exploiteert, kunt u de btw mogelijk terugvorderen, wat een aanzienlijk voordeel kan opleveren.
Veelgestelde vragen
Het 2% tarief geldt voor kopers die het pand als hoofdverblijf gaan gebruiken. Dit betekent dat zij er zelf gaan wonen en het pand als hun primaire woning beschouwen. Starters tussen 18 en 35 jaar kunnen onder voorwaarden zelfs in aanmerking komen voor een vrijstelling (0% tarief).
Als ondernemer kunt u de overdrachtsbelasting niet direct terugvragen bij de Belastingdienst, maar u kunt deze wel als zakelijke kosten opvoeren in uw boekhouding. Dit vermindert uw belastbare winst en daarmee indirect uw belastingdruk.
Als u een pand binnen zes maanden weer verkoopt, kunt u een teruggave van overdrachtsbelasting aanvragen. U krijgt dan een deel van de eerder betaalde belasting terug, afhankelijk van de nieuwe verkoopprijs en het tijdsverloop sinds de aankoop.
