Overdrachtsbelasting bij erfpacht
Bij het kopen van vastgoed op erfpachtgrond komt u onvermijdelijk in aanraking met overdrachtsbelasting. Maar hoe werkt dit precies en wat zijn de kosten? Bij Fortus begrijpen we dat deze fiscale regels complex kunnen zijn. Daarom leggen we u in dit artikel helder uit wat overdrachtsbelasting bij erfpacht inhoudt.
U krijgt inzicht in de tarieven, wanneer u 2% of 10,4% betaalt en wat de mogelijkheden zijn voor het afkopen van erfpacht. Met deze kennis kunt u weloverwogen beslissingen nemen over uw investeren in vastgoed op erfpachtgrond.
Wat is overdrachtsbelasting bij erfpacht?
Overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt bij de aankoop van onroerend goed. Bij erfpacht koopt u niet de grond, maar het recht om deze te gebruiken. U betaalt overdrachtsbelasting over de waarde van dit erfpachtrecht wanneer u het verkrijgt.
De belastingdienst ziet de overdracht van erfpachtrecht als een overdracht van onroerend goed. Dit betekent dat u overdrachtsbelasting betaalt over de waarde van het erfpachtrecht, inclusief de opstallen die op de grond staan.
“Bij erfpachtconstructies is het essentieel om de fiscale aspecten goed te begrijpen. Veel investeerders vergeten dat overdrachtsbelasting niet alleen over de woning, maar ook over de waarde van het erfpachtrecht wordt berekend. Dit kan aanzienlijke financiële gevolgen hebben.”
Esther – Vastgoed specialist
Tarieven overdrachtsbelasting bij erfpacht
Bij erfpacht gelden dezelfde tarieven voor overdrachtsbelasting als bij reguliere vastgoedtransacties. De hoogte hangt af van het type vastgoed en uw situatie. Sinds 1 januari 2023 zijn er drie verschillende tarieven:
- 0% – Voor starters op de woningmarkt die aan specifieke voorwaarden voldoen
- 2% – Voor woningen die als hoofdverblijf worden gebruikt (particulieren)
- 10,4% – Voor beleggingspanden, bedrijfspanden en tweede woningen
Als koper van een woning op erfpachtgrond die u als hoofdverblijf gaat gebruiken, betaalt u dus 2% overdrachtsbelasting. Koopt u het erfpachtrecht voor een beleggingspand of zakelijk vastgoed? Dan geldt het hogere tarief van 10,4%.
Overdrachtsbelasting erfpacht volgens de belastingdienst
De belastingdienst beschouwt erfpacht als een zakelijk recht op een onroerende zaak. Dit betekent dat de overdracht van erfpachtrechten belast is met overdrachtsbelasting. U betaalt deze belasting over:
- De waarde van het erfpachtrecht (afhankelijk van looptijd, canon en voorwaarden)
- De waarde van de opstallen op de erfpachtgrond (zoals de woning of het gebouw)
Bij tijdelijke erfpacht (met een einddatum) is de waarde van het erfpachtrecht lager dan bij eeuwigdurende erfpacht. De belastingdienst heeft specifieke richtlijnen voor het bepalen van deze waarde.
Voor meer informatie over de fiscale behandeling van verschillende vastgoedconstructies kunt u onze complete gids over vastgoedbeleggingen raadplegen.
Kan erfpacht worden overgedragen?
Ja, erfpachtrechten kunnen worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Dit gebeurt meestal bij de verkoop van een woning of gebouw op erfpachtgrond. De notaris regelt deze overdracht en zorgt ervoor dat de nieuwe erfpachter wordt ingeschreven in het Kadaster.
Bij overdracht van erfpacht moet u rekening houden met:
- Toestemming van de grondeigenaar (vaak de gemeente)
- Eventuele herziening van de erfpachtcanon
- Overdrachtsbelasting over de waarde van het erfpachtrecht
Sommige erfpachtcontracten bevatten specifieke voorwaarden voor overdracht. Het is daarom belangrijk om het erfpachtcontract goed te bestuderen voordat u tot overdracht overgaat. De vastgoed financiering van objecten op erfpachtgrond vraagt om specifieke kennis van deze constructies.
Wat kost het afkopen van erfpacht?
Het afkopen van erfpacht kan een verstandige investering zijn, maar de kosten variëren sterk. Bij afkoop koopt u het recht om eeuwigdurend gebruik te maken van de grond, zonder nog canonbetalingen te doen. De kosten worden bepaald door verschillende factoren:
Factor | Invloed op afkoopsom |
|---|---|
Waarde van de grond | Hogere grondwaarde = hogere afkoopsom |
Resterende looptijd erfpacht | Kortere resterende looptijd = lagere afkoopsom |
Hoogte huidige canon | Hogere canon = hogere afkoopsom |
Bepalingen in erfpachtcontract | Afhankelijk van specifieke voorwaarden |
De afkoopsom kan variëren van enkele duizenden tot tienduizenden euro’s, afhankelijk van bovenstaande factoren. In Amsterdam en andere grote steden kan dit zelfs oplopen tot bedragen boven de €100.000 voor gewilde locaties.
Na afkoop van erfpacht betaalt u geen jaarlijkse canon meer. Dit kan uw maandlasten verlagen en de verkoopbaarheid van uw pand verbeteren. Wilt u meer weten over de financiële aspecten van vastgoedinvesteringen? Bekijk dan onze uitgebreide informatie over loan to value bij vastgoedtransacties.
Overdrachtsbelasting over erfpacht: praktische voorbeelden
Om beter te begrijpen hoe overdrachtsbelasting bij erfpacht werkt, bekijken we enkele praktijkvoorbeelden:
Voorbeeld 1: Hoofdverblijf op erfpachtgrond
Stel, u koopt een woning op erfpachtgrond voor €300.000 als uw hoofdverblijf. De waarde van het erfpachtrecht is inbegrepen in deze koopsom. U betaalt dan 2% overdrachtsbelasting over €300.000, wat neerkomt op €6.000.
Voorbeeld 2: Beleggingspand op erfpachtgrond
Als u een beleggingspand op erfpachtgrond koopt voor €400.000, betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting. Dit komt neer op €41.600 aan overdrachtsbelasting. Dit hogere tarief geldt voor alle vastgoed dat niet als hoofdverblijf wordt gebruikt.
Voorbeeld 3: Afkoop erfpacht met overdrachtsbelasting
Wanneer u besluit om uw erfpacht af te kopen voor €50.000, moet u ook hierover overdrachtsbelasting betalen. Voor een hoofdverblijf is dit 2% (€1.000), voor een beleggingspand 10,4% (€5.200).
Erfpachtconstructies kunnen complex zijn en vereisen soms creatieve oplossingen voor hypothecaire leningen. Fortus heeft ruime ervaring met het financieren van verschillende vastgoedconstructies.
Veelgestelde vragen
De 2% overdrachtsbelasting geldt voor kopers die het vastgoed als hoofdverblijf gaan gebruiken. U moet het vastgoed daadwerkelijk zelf gaan bewonen en ingeschreven staan op dit adres. Voor starters die aan bepaalde voorwaarden voldoen, geldt onder specifieke omstandigheden een vrijstelling (0% tarief).
Over erfpacht betaalt u overdrachtsbelasting volgens dezelfde tarieven als bij gewoon vastgoed: 0% (startersvrijstelling), 2% (hoofdverblijf) of 10,4% (beleggingspand of zakelijk vastgoed). De belasting wordt berekend over de waarde van het erfpachtrecht inclusief opstallen.
Ja, erfpacht is overdraagbaar. Bij verkoop van een woning of pand op erfpachtgrond draagt u het erfpachtrecht over aan de nieuwe eigenaar. Deze overdracht vindt plaats bij de notaris en wordt ingeschreven in het Kadaster. Soms is toestemming van de grondeigenaar nodig.
De kosten voor het afkopen van erfpacht variëren sterk, van enkele duizenden tot meer dan €100.000, afhankelijk van de grondwaarde, resterende looptijd, huidige canon en specifieke bepalingen in het erfpachtcontract. Over de afkoopsom betaalt u ook overdrachtsbelasting.