Overdrachtsbelasting vastgoed
Bij het kopen van vastgoed betaalt u overdrachtsbelasting. Deze belasting kan oplopen tot 8%, wat een flink bedrag is bij de aankoop van een pand. De hoogte van deze belasting hangt af van verschillende factoren, zoals het type vastgoed en uw persoonlijke situatie. In dit artikel leest u alles over de overdrachtsbelasting, wanneer u 2% of 8% betaalt en wat er verandert in 2025.
“Veel investeerders schrikken van de 8% overdrachtsbelasting, maar er zijn verschillende situaties waarin u minder betaalt of zelfs belasting kunt terugvragen. Kennis van deze regels kan u duizenden euro’s besparen.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat is overdrachtsbelasting bij vastgoed?
Overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt bij de aankoop van een onroerende zaak, zoals een woning, bedrijfspand of stuk grond. Deze belasting wordt berekend over de koopsom of de waarde van het vastgoed, als die hoger is dan het bedrag dat u betaalt.
De overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die u betaalt op het moment dat de notaris de koopakte passeert. Het is dus een directe kostenpost bij de aankoop van uw vastgoed, bovenop de koopsom en andere kosten zoals notariskosten.
Huidige tarieven overdrachtsbelasting (2024)
In 2024 gelden de volgende tarieven voor de overdrachtsbelasting:
- 2% voor woningen die als hoofdverblijf dienen (eigen woning)
- 10,4% voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen (beleggingspand)
- 8% voor alle overige onroerende zaken, zoals bedrijfspanden, grond en recreatiewoningen
Deze tarieven zijn belangrijk bij het maken van een goede berekening van de totale kosten bij investeren in vastgoed. De overdrachtsbelasting maakt namelijk een aanzienlijk deel uit van de aankoopkosten.
Welke koper betaalt 2% aan overdrachtsbelasting?
U betaalt 2% overdrachtsbelasting als u aan alle volgende voorwaarden voldoet:
- U koopt een woning
- U gaat er zelf in wonen (het wordt uw hoofdverblijf)
- U bent 18 jaar of ouder maar jonger dan 35 jaar (voor de startersvrijstelling)
- U hebt niet eerder gebruik gemaakt van de startersvrijstelling
Koopt u een woning om er zelf in te wonen, maar bent u 35 jaar of ouder? Dan betaalt u nog steeds het verlaagde tarief van 2% in plaats van 10,4%. Dit maakt het kopen van een eigen woning aantrekkelijker dan het kopen van een beleggingspand.
Wanneer betaalt u 8% of 10,4% overdrachtsbelasting?
U betaalt 10,4% overdrachtsbelasting als u een woning koopt die u niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. Dit geldt bijvoorbeeld voor woningen die u wilt verhuren, zoals bij beleggen in vastgoed.
Het tarief van 8% geldt voor alle overige onroerende zaken, zoals:
- Bedrijfspanden
- Winkelpanden
- Kantoorgebouwen
- Grond zonder bestemming wonen
- Recreatiewoningen
Bij vastgoed financiering van dergelijke objecten is het belangrijk om deze extra kosten mee te nemen in uw berekening.
Hoe komt u onder de 8% overdrachtsbelasting uit?
Er zijn verschillende manieren om onder het hoge tarief van 8% overdrachtsbelasting uit te komen:
1. Koop een woning om zelf in te wonen
De meest directe manier om minder overdrachtsbelasting te betalen, is door een woning te kopen om er zelf in te wonen. In dat geval betaalt u slechts 2% in plaats van 10,4%.
2. Maak gebruik van de samenloopvrijstelling
Bij de aankoop van een pand waarbij u btw betaalt, kunt u mogelijk gebruik maken van de samenloopvrijstelling. Deze vrijstelling voorkomt dat u zowel btw als overdrachtsbelasting moet betalen over dezelfde transactie.
De samenloopvrijstelling geldt bijvoorbeeld bij de aankoop van een nieuwbouwpand of een gerenoveerd pand dat als nieuw wordt beschouwd. In deze gevallen betaalt u 21% btw, maar geen overdrachtsbelasting.
3. Gebruik de vrijstelling voor verkrijging binnen 6 maanden
Als u binnen 6 maanden na een eerdere verkrijging opnieuw eigenaar wordt van dezelfde onroerende zaak, kunt u vrijstelling krijgen voor de eerder betaalde overdrachtsbelasting. Dit kan voorkomen bij doorverkoop of bij bepaalde juridische constructies.
4. Bedrijfsovername (artikel 15, lid 1, onderdeel b WBR)
Bij een bedrijfsovername, waarbij het gehele ondernemingsvermogen wordt overgedragen, kan onder voorwaarden vrijstelling van overdrachtsbelasting worden verkregen. Dit is vooral relevant bij zakelijk vastgoed financieren.
Wilt u meer weten over fiscale aspecten bij vastgoedtransacties? Lees dan ons uitgebreide artikel over obligatierente en belastingvoordelen.
Wijzigingen in overdrachtsbelasting vanaf 2025
Vanaf 2025 gaan er enkele belangrijke wijzigingen plaatsvinden in de overdrachtsbelasting. Het is belangrijk om hier rekening mee te houden als u overweegt vastgoed aan te kopen.
De belangrijkste wijzigingen zijn:
- Het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen stijgt van 10,4% naar 12%
- Het tarief voor alle overige onroerende zaken blijft 8%
- De vrijstelling voor starters (onder 35 jaar) blijft bestaan, maar wordt mogelijk aan strengere voorwaarden gebonden
Deze verhogingen zijn bedoeld om de woningmarkt toegankelijker te maken voor starters en particulieren die een woning zoeken om zelf in te wonen, en maken het minder aantrekkelijk om woningen te kopen als beleggingsobject.
Overdrachtsbelasting terugvragen binnen 6 maanden
In bepaalde situaties kunt u de betaalde overdrachtsbelasting terugvragen. Een veel voorkomende situatie is wanneer u binnen 6 maanden na een eerdere verkrijging opnieuw eigenaar wordt van dezelfde onroerende zaak.
U kunt de belasting terugvragen als:
- U de onroerende zaak binnen 6 maanden na de eerste verkrijging opnieuw verkrijgt
- Er sprake is van dezelfde onroerende zaak
- De nieuwe verkrijging plaatsvindt op basis van een andere titel (bijvoorbeeld eerst via koop, daarna via boedelscheiding)
Om de belasting terug te vragen, moet u een verzoek indienen bij de Belastingdienst. Dit doet u door middel van een schriftelijk verzoek met daarbij de bewijsstukken van beide verkrijgingen.
“Veel mensen weten niet dat ze bij een tweede verkrijging binnen 6 maanden de belasting kunnen terugvragen. Bij een zakelijke vastgoedtransactie van €1.000.000 kan dit een besparing van €80.000 opleveren. Laat deze kans niet liggen!”
Esther – Vastgoed specialist
Overdrachtsbelasting bij specifieke vastgoedtransacties
De regels voor overdrachtsbelasting kunnen per type vastgoedtransactie verschillen. Hieronder vindt u informatie over specifieke situaties.
Overdrachtsbelasting bij aankoop van een beleggingspand
Bij de aankoop van een beleggingspand betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting als het om een woning gaat. Dit heeft een aanzienlijke impact op het rendement van uw investering. Bij het beleggingspand financieren is het belangrijk om deze kosten mee te nemen in uw berekening.
Overdrachtsbelasting bij bedrijfspanden
Voor bedrijfspanden geldt het tarief van 8%. In sommige gevallen kunt u echter gebruik maken van de samenloopvrijstelling, bijvoorbeeld bij nieuwbouw of bij panden die als nieuw worden beschouwd na renovatie. In dat geval betaalt u 21% btw, maar geen overdrachtsbelasting.
Bekijk onze complete gids over vastgoedbeleggingen voor meer informatie over fiscale aspecten.