Overdrachtsbelasting nieuwbouw
Koopt u een nieuwbouwwoning? Dan vraagt u zich misschien af of u overdrachtsbelasting moet betalen. Bij nieuwbouw gelden andere regels dan bij bestaande woningen. In dit artikel legt Fortus duidelijk uit wanneer u wel of geen overdrachtsbelasting betaalt bij nieuwbouw, welke tarieven gelden en hoe u mogelijk belasting kunt besparen.
“Bij nieuwbouw is het cruciaal om te weten of u overdrachtsbelasting betaalt over de grond of dat er btw geldt over het geheel. Dit kan duizenden euro’s schelen in uw aankoopkosten!”
Esther – Vastgoed specialist
Betaalt u overdrachtsbelasting bij nieuwbouw?
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaal je in principe geen overdrachtsbelasting over het gehele bedrag. In plaats daarvan betaal je 21% btw over de aanneemsom (de bouwkosten). Voor de grond geldt een ander verhaal: hier betaal je normaliter wel overdrachtsbelasting over, tenzij de grond wordt geleverd met btw.
De hoofdregel is dus: bij nieuwbouw betaal je 21% btw over de bouwkosten en meestal overdrachtsbelasting over de grond. Dit verschilt van de aankoop van een bestaande woning, waarbij je over het volledige bedrag overdrachtsbelasting betaalt.
Wanneer betaalt u overdrachtsbelasting over de grond?
Of je overdrachtsbelasting over de grond betaalt, hangt af van de situatie:
Nieuwbouw van een projectontwikkelaar: Als je een nieuwbouwwoning koopt van een projectontwikkelaar, wordt de grond meestal met btw geleverd. In dat geval betaal je geen overdrachtsbelasting, maar 21% btw over zowel de grond als de bouwkosten.
Zelf bouwen op een kavel: Als je eerst een kavel koopt en daarna zelf een aannemer inhuurt, betaal je meestal wel overdrachtsbelasting over de grond en btw over de bouwkosten.
Grond langer in bezit van verkoper: Bij grond die al langer in bezit is van de verkoper (meer dan 2 jaar na eerste ingebruikname) betaal je overdrachtsbelasting.
Het is belangrijk om dit vooraf te controleren in je koopcontract, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Welke tarieven gelden voor overdrachtsbelasting in 2025?
In Nederland kennen we verschillende tarieven voor overdrachtsbelasting, afhankelijk van je situatie:
0%: Voor starters op de woningmarkt tot 35 jaar die een woning kopen tot €525.000 (2025) en deze zelf gaan bewonen.
2%: Voor kopers die de woning zelf gaan bewonen als hoofdverblijf (eigenwoningtarief).
10,4%: Voor alle overige vastgoedaankopen, zoals beleggingspanden, vakantiewoningen of bedrijfspanden.
Het is belangrijk om te weten welk tarief op jouw situatie van toepassing is. Zo betaal je als belegger altijd 10,4% overdrachtsbelasting, terwijl je als eigenaar-bewoner meestal slechts 2% betaalt.
Welke koper betaalt 2% aan overdrachtsbelasting?
U betaalt het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting als u aan de volgende voorwaarden voldoet:
- U koopt een woning die u zelf gaat bewonen als hoofdverblijf.
- U bent geen starter onder de 35 jaar (anders geldt mogelijk de startersvrijstelling van 0%).
- Het betreft een woning (geen bedrijfspand of recreatiewoning).
Dit eigenwoningtarief geldt zowel voor bestaande woningen als voor de grond bij nieuwbouwwoningen, wanneer daarover overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Bent u geïnteresseerd in het financieren van vastgoed voor eigen bewoning of als investering? Fortus kan u helpen met passende vastgoed financiering oplossingen voor verschillende situaties.
Hoe voorkom je 10,4% overdrachtsbelasting?
Wil je de hogere overdrachtsbelasting van 10,4% vermijden? Dit is mogelijk in de volgende situaties:
Zelf bewonen: Als je de woning koopt om er zelf in te wonen, val je onder het 2%-tarief. Zorg dat je dit kunt aantonen door je in te schrijven op het adres en de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf te gebruiken.
Nieuwbouw met btw: Bij nieuwbouw kun je soms de hogere overdrachtsbelasting vermijden doordat de grond met btw wordt geleverd. In dat geval betaal je 21% btw over de grond in plaats van 10,4% overdrachtsbelasting, wat in sommige gevallen voordeliger kan zijn.
Zakelijk pand: Als je een zakelijk pand koopt voor zakelijk gebruik, ontkom je niet aan het 10,4%-tarief. Dit geldt ook voor beleggingspanden en recreatiewoningen.
Kan ik mijn nieuwbouwwoning binnen 2 jaar verkopen?
Juridisch gezien kun je je nieuwbouwwoning verkopen wanneer je wilt, ook binnen 2 jaar na aankoop. Er is geen wettelijke beperking die dit verbiedt. Wel zijn er enkele belangrijke overwegingen:
Startersvrijstelling: Als je gebruik hebt gemaakt van de startersvrijstelling (0% overdrachtsbelasting), moet je kunnen aantonen dat je de woning voor langere tijd als hoofdverblijf wilde gebruiken. Bij snelle verkoop kan de Belastingdienst dit in twijfel trekken.
Anti-speculatiebeding: Bij sommige nieuwbouwprojecten kan een anti-speculatiebeding in het contract staan. Dit verbiedt doorverkoop binnen een bepaalde periode (vaak 1-2 jaar) of verplicht je om een deel van de winst af te dragen aan de gemeente of ontwikkelaar.
Dubbele kosten: Houd rekening met dubbele kosten: je betaalt mogelijk nogmaals overdrachtsbelasting bij aankoop van je volgende woning.
Als je overweegt om de woning snel door te verkopen als investering, is het verstandig om eerst juridisch advies in te winnen.
Btw versus overdrachtsbelasting bij nieuwbouw
Bij nieuwbouw heb je meestal te maken met btw (21%) in plaats van overdrachtsbelasting. Dit werkt als volgt:
Bouwkosten: Over de bouwkosten (aanneemsom) betaal je altijd 21% btw.
Grond: Over de grond betaal je ofwel 21% btw, ofwel overdrachtsbelasting (2% of 10,4%).
Het voordeel van btw voor ondernemers is dat deze vaak verrekenbaar is, terwijl overdrachtsbelasting een kostenpost blijft. Voor particulieren maakt het financieel weinig verschil, behalve als je onder het lage overdrachtsbelastingtarief van 2% valt – dan is dat voordeliger dan 21% btw.
Als je vastgoed koopt als investering, is het daarom belangrijk goed te kijken naar de fiscale structuur. Bij beleggen in vastgoed kunnen deze belastingaspecten een grote invloed hebben op je rendement.
Veelgestelde vragen
Bij nieuwbouw betaal je over de bouwkosten altijd 21% btw. Over de grond betaal je ofwel 21% btw, ofwel overdrachtsbelasting (2% of 10,4%), afhankelijk van de situatie.
Het 2%-tarief geldt voor kopers die de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken.
Door de woning zelf te bewonen of door te zorgen dat de grond met btw wordt geleverd.