Wet geluidhinder en omgevingswet
Vastgoedontwikkeling heeft te maken met allerlei regelgeving. Een belangrijk onderdeel daarvan zijn de geluidsnormen. Met de nieuwe Omgevingswet zijn er veranderingen in de regels rondom geluid. In dit artikel leest u alles over de overgang van de Wet geluidhinder naar de Omgevingswet en wat dit voor u betekent.
“Bij vastgoedinvesteringen is het cruciaal om de geluidsnormen goed te kennen. Een woning die niet aan de normen voldoet, kan later voor problemen zorgen bij verkoop of verhuur. Met de nieuwe Omgevingswet zijn deze regels veranderd, maar gelukkig biedt dit ook nieuwe kansen voor ontwikkelaars.”
Esther – Vastgoed specialist
De overgang van wet geluidhinder naar omgevingswet
De Wet geluidhinder was jarenlang de basis voor geluidsnormen in Nederland. Deze wet regelde hoe we omgaan met geluidhinder van wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Maar sinds 1 januari 2024 is de Wet geluidhinder vervallen. Deze is nu opgenomen in de nieuwe Omgevingswet.
De Omgevingswet bundelt alle regels voor de leefomgeving in één wet. Dit maakt het overzichtelijker voor iedereen die met vastgoed werkt. Of u nu investeert in vastgoed of een project ontwikkelt, u heeft nu te maken met deze nieuwe wetgeving.
Geluidsnormen in de omgevingswet: wat is er veranderd?
In de nieuwe Omgevingswet zijn verschillende zaken rondom geluid gewijzigd. Deze veranderingen zijn belangrijk voor iedereen die betrokken is bij vastgoed financiering en ontwikkeling.
De belangrijkste wijzigingen op een rij
- Geluidproductieplafonds (GPP’s) voor provinciale wegen, rijkswegen en hoofdspoorwegen
- Basisgeluidemissie (BGE) voor gemeentelijke wegen en lokale spoorwegen
- Meer lokale afwegingsruimte voor gemeenten
- Monitoring wordt verplicht om geluidniveaus in de gaten te houden
De nieuwe regels geven gemeenten meer vrijheid om zelf geluidbeleid te maken. Dit betekent dat de normen per gemeente kunnen verschillen. Voor vastgoedontwikkelaars is het daarom extra belangrijk om de lokale regels goed te kennen voordat u een project start.
Welke wet gaat nu over geluidsoverlast?
Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet de wet die gaat over geluidsoverlast. Alle regels die eerst in de Wet geluidhinder stonden, zijn nu ondergebracht in de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit besluit bevat de concrete normen en regels over geluid.
Voor vastgoedontwikkelaars is het belangrijk om te weten dat de regelgeving nu meer is gericht op het beschermen van de gezondheid. Geluid wordt gezien als een belangrijk aspect van een gezonde leefomgeving. Dit past in de bredere trend van duurzame en gezonde vastgoedontwikkeling.
Wilt u meer weten over duurzame vastgoedontwikkeling? Lees dan onze complete gids over bestendig vastgoed voor meer informatie.
Voorwaarden hogere waarde wet geluidhinder
Onder de oude Wet geluidhinder kon u een ‘Hogere Waarde’ aanvragen als uw project niet aan de standaard geluidsnormen voldeed. Deze procedure bestaat nog steeds, maar heet nu anders en werkt ook iets anders.
Hoe werkt het nu onder de omgevingswet?
In de Omgevingswet spreekt men niet meer van een ‘Hogere Waarde’ maar van een ‘afwijking van de standaardwaarde’. De voorwaarden hiervoor zijn:
- U moet aantonen dat maatregelen om geluid te beperken niet mogelijk of niet doelmatig zijn
- Er moet een goede motivering zijn waarom op die locatie gebouwd moet worden
- Het geluidniveau binnen de woning moet altijd aan de eisen voldoen (max. 33 dB)
Het grote verschil is dat gemeenten nu meer ruimte hebben om eigen afwegingen te maken. Ze kunnen in hun omgevingsplan aangeven in welke gebieden ze hogere geluidniveaus toestaan en onder welke voorwaarden.
Voor projectontwikkelaars kan dit kansen bieden. Locaties die eerder moeilijk te ontwikkelen waren vanwege geluidhinder, kunnen nu misschien wel in aanmerking komen. Fortus helpt u graag bij het financieren van zulke innovatieve projecten door middel van projectfinanciering.
Geluid omgevingswet: praktische gevolgen
De nieuwe regels hebben praktische gevolgen voor vastgoedontwikkelaars en investeerders. Een belangrijk verschil is dat de verantwoordelijkheid voor geluidsbeheersing nu meer bij lokale overheden ligt.
Monitoren van geluid
Een nieuw element in de Omgevingswet is de verplichting voor gemeenten om geluidniveaus te monitoren. Elke vijf jaar moeten ze controleren of de geluidniveaus zijn toegenomen. Als dat zo is, moeten ze maatregelen nemen.
Dit betekent voor vastgoedeigenaren dat er in de toekomst mogelijk nieuwe maatregelen kunnen komen om geluid te beperken. Dit kan gevolgen hebben voor de waarde en gebruiksmogelijkheden van uw vastgoed.
Bij het samenstellen van een beleggingsportefeuille is het daarom verstandig om rekening te houden met mogelijke toekomstige geluidseisen.
Geluidluwe zijde
Een andere belangrijke verandering is de aandacht voor een ‘geluidluwe zijde’ bij woningen. Als een woning aan één kant veel geluid heeft, moet er aan de andere kant een rustige zijde zijn. Hier kunnen bewoners bijvoorbeeld een raam openzetten zonder geluidsoverlast.
Voor ontwikkelaars betekent dit dat ze hier in het ontwerp rekening mee moeten houden. Dit kan invloed hebben op de indeling van gebouwen en de plaatsing van ramen en buitenruimtes.
Wat betekent dit voor uw vastgoedinvestering?
Als u overweegt te beleggen in vastgoed, is het belangrijk om de geluidssituatie goed te onderzoeken. Een pand met geluidsoverlast kan minder waard zijn en moeilijker te verhuren.
Bij Fortus adviseren we u graag over de risico’s en kansen bij vastgoedinvesteringen. We kijken niet alleen naar de huidige situatie, maar ook naar toekomstige ontwikkelingen die invloed kunnen hebben op uw rendement.
Voor projectontwikkelaars biedt de nieuwe wet zowel uitdagingen als kansen. De uitdaging is om te voldoen aan de geluidsnormen, maar de kans ligt in de grotere flexibiliteit die gemeenten nu hebben om maatwerk te leveren.
Veelgestelde vragen
De Wet geluidhinder is op 1 januari 2024 vervallen. Vanaf die datum is de Omgevingswet in werking getreden, waarin alle regels over geluid zijn opgenomen.
Sinds 1 januari 2024 gaat de Omgevingswet over geluidsoverlast. Alle regels die eerst in de Wet geluidhinder stonden, zijn nu te vinden in de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).
Onder de Omgevingswet wordt niet meer gesproken van een ‘Hogere Waarde’ maar van een ‘afwijking van de standaardwaarde’. De voorwaarden hiervoor zijn dat maatregelen om geluid te beperken niet mogelijk of doelmatig zijn, er een goede motivering is voor de locatiekeuze, en het geluidniveau binnen de woning altijd aan de eisen voldoet (maximaal 33 dB).
De belangrijkste veranderingen zijn: de invoering van geluidproductieplafonds voor grote infrastructuur, basisgeluidemissie voor gemeentelijke wegen, meer lokale afwegingsruimte voor gemeenten, en verplichte monitoring van geluidniveaus. Ook is er meer aandacht voor een ‘geluidluwe zijde’ bij woningen in gebieden met veel geluid.