Kruimelregeling omgevingswet
De kruimelregeling biedt kansen voor vastgoedontwikkelaars en investeerders om sneller en eenvoudiger af te wijken van het bestemmingsplan. Voor u als vastgoedeigenaar of investeerder is het belangrijk om deze regeling goed te begrijpen. In dit artikel leest u alles over de kruimelregeling, de toepassing ervan en de veranderingen door de nieuwe Omgevingswet.
Als u overweegt om te investeren in vastgoed, kan de kruimelregeling een waardevolle optie zijn om sneller uw plannen te realiseren zonder uitgebreide procedures.
Wat is de kruimelregeling?
De kruimelregeling is een vereenvoudigde procedure om af te wijken van het bestemmingsplan. De regeling is bedoeld voor relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan, die met een lichtere procedure kunnen worden behandeld. Dit betekent dat u sneller toestemming kunt krijgen voor bepaalde aanpassingen aan uw vastgoed.
De regeling maakt deel uit van artikel 4 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Hierin staat een lijst met gevallen, de zogeheten ‘kruimellijst’, waarin met een reguliere procedure kan worden afgeweken van het bestemmingsplan.
“De kruimelregeling is een gouden kans voor vastgoedontwikkelaars. Een transformatieproject dat normaal maanden vertraging zou oplopen, kan hiermee soms binnen 8 weken worden goedgekeurd. Let wel op dat niet alle gemeenten even soepel omgaan met deze regeling.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat valt er onder de kruimelregeling?
De kruimelregeling omvat verschillende situaties waarin u een versnelde procedure kunt doorlopen. De belangrijkste gevallen die onder de kruimellijst vallen zijn:
- Bijbehorende bouwwerken bij hoofdgebouwen (zoals uitbouwen en bijgebouwen)
- Bouwwerken voor infrastructuur of openbaar nut (zoals transformatorhuisjes)
- Functiewijzigingen van gebouwen (bijvoorbeeld van kantoor naar woning)
- Tijdelijke gebruikswijzigingen voor maximaal 10 jaar
- Uitbreidingen van bestaande gebouwen tot 10%
- Antennes en andere installaties
Vooral de mogelijkheid tot functiewijziging is interessant voor vastgoedinvesteerders. Hierdoor kunt u bijvoorbeeld een leegstaand kantoorpand transformeren naar appartementen, wat vaak een hogere opbrengst oplevert. Voor dergelijke projecten is vaak vastgoed financiering nodig die speciaal is afgestemd op transformatieprojecten.
Voordelen van de kruimelregeling voor vastgoedinvesteerders
De kruimelregeling biedt verschillende voordelen voor mensen die actief zijn in vastgoed:
Ten eerste verloopt de procedure sneller dan een reguliere bestemmingsplanwijziging. De gemeente moet binnen 8 weken beslissen over uw aanvraag, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Bij een normale bestemmingsplanwijziging kan dit proces maanden of zelfs jaren duren.
Daarnaast is er geen uitgebreide ruimtelijke onderbouwing nodig zoals bij andere procedures. Dit scheelt tijd en kosten voor het inhuren van specialisten.
Ook is er bij de kruimelregeling geen voorbereidingsbesluit nodig en geen verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad. Hierdoor kan de procedure direct worden opgestart.
Tot slot is er minder risico op vertraging door bezwaren van derden, aangezien de procedure korter is en er minder formele inspraakmomenten zijn.
Hoe kunt u de kruimelregeling toepassen in uw bestemmingsplan?
Om gebruik te maken van de kruimelregeling voor het wijzigen van een bestemmingsplan, moet u de volgende stappen doorlopen:
1. Controleer of uw project onder de kruimellijst valt
Allereerst is het belangrijk om te bepalen of uw project past binnen de kruimellijst. Niet alle afwijkingen van het bestemmingsplan kunnen via deze versnelde procedure worden behandeld. Bij twijfel kunt u vooroverleg aanvragen bij de gemeente.
Wilt u meer weten over het transformeren van vastgoed? Lees dan ons uitgebreide artikel over transformatie vastgoed voor meer informatie.
2. Dien een aanvraag omgevingsvergunning in
U dient een aanvraag voor een omgevingsvergunning in bij de gemeente. Hierbij vraagt u specifiek om af te wijken van het bestemmingsplan op basis van artikel 4 van Bijlage II van het Bor (de kruimelregeling).
Bij uw aanvraag moet u duidelijk maken waarom uw project past binnen de kruimelregeling en hoe het bijdraagt aan een goede ruimtelijke ordening. Hoewel er geen uitgebreide ruimtelijke onderbouwing nodig is, helpt een goede motivering wel bij een snelle goedkeuring.
3. Wacht op de beslissing van de gemeente
Na het indienen van uw aanvraag heeft de gemeente 8 weken om te beslissen. Deze termijn kan eenmalig met 6 weken worden verlengd. Het is verstandig om tijdens deze periode contact te houden met de behandelende ambtenaar om eventuele vragen snel te kunnen beantwoorden.
De kruimelregeling voor recreatiewoningen
Een specifieke toepassing van de kruimelregeling is het omzetten van recreatiewoningen naar permanente bewoning. Onder de huidige regelgeving valt dit onder de kruimellijst wanneer het gaat om bestaande recreatiewoningen die voldoen aan het Bouwbesluit voor reguliere woningen.
Voor investeerders in recreatievastgoed biedt dit kansen, omdat permanente bewoning vaak een hogere waarde vertegenwoordigt dan recreatief gebruik. Als u interesse heeft in dit type vastgoed, kan een hypotheek recreatiewoning een geschikte financieringsvorm zijn.
Het is belangrijk om te weten dat niet alle gemeenten even soepel omgaan met het toestaan van permanente bewoning van recreatiewoningen. Sommige gemeenten hanteren aanvullend beleid dat de mogelijkheden beperkt.
Veranderingen door de nieuwe Omgevingswet
Met de komst van de Omgevingswet, die naar verwachting op 1 januari 2025 in werking treedt, verandert ook de kruimelregeling. De term ‘kruimelregeling’ zal verdwijnen, maar de mogelijkheden blijven grotendeels bestaan in een nieuwe vorm.
In de Omgevingswet worden de huidige kruimelgevallen opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Omgevingsbesluit. De vergunningprocedure blijft vergelijkbaar met de huidige situatie: een reguliere procedure van 8 weken met mogelijke verlenging.
Een belangrijke verandering is dat gemeenten meer vrijheid krijgen om zelf te bepalen welke activiteiten vergunningvrij zijn en welke onder een versnelde procedure vallen. Dit wordt vastgelegd in het omgevingsplan, de opvolger van het bestemmingsplan.
Als vastgoedinvesteerder is het verstandig om de ontwikkelingen rond de Omgevingswet goed te volgen. De lokale verschillen kunnen groter worden, waardoor de mogelijkheden per gemeente kunnen variëren.
Meer informatie over de vergunningsprocedures onder de nieuwe wet vindt u in ons artikel over de omgevingsvergunning.
Praktijkvoorbeeld: kantoor naar appartementen
Een concreet voorbeeld van de toepassing van de kruimelregeling is de transformatie van een leegstaand kantoorpand naar appartementen. Dankzij de kruimelregeling kan deze functiewijziging via een versnelde procedure worden goedgekeurd.
Voor een dergelijk project is vaak een substantiële investering nodig. Fortus biedt oplossingen voor projectfinanciering die speciaal zijn toegesneden op transformatieprojecten, met snelle besluitvorming en financiering tot 85% van de eindwaarde.
Veelgestelde vragen
De gemeente moet binnen 8 weken beslissen op uw aanvraag voor een omgevingsvergunning via de kruimelregeling. Deze termijn kan eenmalig met 6 weken worden verlengd. De totale procedure duurt dus maximaal 14 weken, wat aanzienlijk korter is dan een reguliere bestemmingsplanwijziging.
Ja, zowel u als aanvrager als belanghebbenden kunnen bezwaar maken tegen een besluit van de gemeente. Na het bezwaar is ook beroep mogelijk bij de rechtbank en eventueel hoger beroep bij de Raad van State. Dit kan de procedure vertragen, maar de vergunning blijft in principe geldig tijdens de bezwaar- en beroepsprocedure.
In beperkte mate wel. De kruimelregeling richt zich vooral op bestaande gebouwen en kleinere aanpassingen. Nieuwbouw kan alleen via de kruimelregeling als het gaat om bijbehorende bouwwerken bij hoofdgebouwen (zoals uitbouwen, bijgebouwen of garages), uitbreidingen van bestaande gebouwen tot maximaal 10%, of specifieke bouwwerken voor infrastructuur. Voor volledige nieuwbouwprojecten zult u meestal een reguliere bestemmingsplanprocedure moeten doorlopen.
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet verdwijnt de term ‘kruimelregeling’, maar de mogelijkheden blijven grotendeels bestaan in het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Omgevingsbesluit. Een belangrijke verandering is dat gemeenten meer vrijheid krijgen om zelf te bepalen welke activiteiten vergunningvrij zijn en welke onder een versnelde procedure vallen. Dit wordt vastgelegd in het omgevingsplan (opvolger van het bestemmingsplan), waardoor lokale verschillen groter kunnen worden. De procedure blijft vergelijkbaar: 8 weken met mogelijke verlenging van 6 weken.