Box 3 vastgoed in 2027
De belastingregels voor vastgoed in box 3 staan op het punt om ingrijpend te veranderen. Vanaf 2027 treedt de nieuwe vermogensaanwasbelasting in werking, die grote gevolgen heeft voor vastgoedbezitters en -investeerders. Fortus helpt u graag begrijpen wat deze veranderingen voor u betekenen en hoe u zich hierop kunt voorbereiden.
“De aankomende box 3-wijzigingen vragen om een strategische heroverweging van uw vastgoedportefeuille. Begin nu al met plannen voor 2027 om fiscale verrassingen te voorkomen.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat is de vermogensaanwasbelasting voor vastgoed?
De vermogensaanwasbelasting is een nieuwe manier waarop de overheid uw vermogen in box 3 gaat belasten. In plaats van een fictief rendement te berekenen, wordt u vanaf 2027 belast op de werkelijke waardestijging van uw bezittingen, waaronder vastgoed.
Dit betekent een fundamentele verandering voor vastgoedbezitters. Waar u nu belasting betaalt over een verondersteld rendement, ongeacht of uw vastgoed daadwerkelijk in waarde is gestegen, wordt u straks belast op de feitelijke waardestijging van uw vastgoed en de huurinkomsten die u ontvangt.
Wat verandert er concreet in 2027 voor box 3?
De belangrijkste veranderingen voor vastgoed in box 3 vanaf 2027 zijn:
- Belasting over werkelijke waardestijging van uw vastgoed
- Belasting over daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten
- Aftrekbaarheid van kosten die verband houden met uw vastgoed
- Jaarlijkse vaststelling van waardeveranderingen
Deze nieuwe systematiek vervangt het huidige stelsel waarbij een fictief rendement wordt berekend over uw vastgoedbezit. De exacte belastingtarieven voor de vermogensaanwasbelasting zijn nog niet definitief vastgesteld, maar zullen waarschijnlijk vergelijkbaar zijn met de huidige box 3-tarieven.
Voor investeren in vastgoed betekent dit een belangrijke verschuiving. U betaalt straks belasting als uw vastgoed daadwerkelijk in waarde stijgt, maar bent geen belasting verschuldigd als de waarde gelijk blijft of daalt.
Wat verandert er in 2027 als u uw huis verkoopt?
Als u vanaf 2027 uw vastgoed verkoopt, krijgt u te maken met de vermogensaanwasbelasting over de waardestijging sinds de aanschaf of sinds 1 januari 2027 (als u het vastgoed eerder heeft gekocht). Dit betekent:
Bij verkoop van uw vastgoed betaalt u belasting over het verschil tussen de verkoopprijs en de aanschafprijs (of de waarde op 1 januari 2027). Dit is een grote verandering ten opzichte van het huidige systeem, waarbij waardestijgingen pas belast worden bij verkoop.
Voor vastgoedinvesteerders die regelmatig panden kopen en verkopen, kan dit betekenen dat zij vaker en directer belasting betalen over de gerealiseerde winsten. Dit vraagt om een andere fiscale planning dan voorheen.
Overgangsregeling: voorkom dubbele belasting
De overheid werkt aan een overgangsregeling om te voorkomen dat u dubbel belast wordt op waardestijgingen van vóór 2027. Voor vastgoed dat u al bezit vóór de invoering van de nieuwe regels, geldt waarschijnlijk dat alleen de waardestijging vanaf 1 januari 2027 belast zal worden.
Dit betekent dat het verstandig kan zijn om de waarde van uw vastgoed goed te documenteren rond die datum, zodat u later kunt aantonen wat de uitgangssituatie was.
Kan ik mijn pand in box 3 verhuren?
Ja, u kunt uw pand in box 3 verhuren. Sterker nog, veel particuliere vastgoedbeleggers verhuren hun panden en worden daarvoor belast in box 3. Vanaf 2027 verandert echter de manier waarop uw huurinkomsten worden belast:
Onder het huidige systeem wordt niet rechtstreeks belasting geheven over uw huurinkomsten, maar over een fictief rendement op de waarde van het verhuurde vastgoed. Vanaf 2027 worden uw daadwerkelijke huurinkomsten belast, minus de kosten die u maakt voor het verhuurde pand.
Dit betekent dat kosten zoals onderhoud, verzekeringen, beheerkosten en hypotheekrente in mindering kunnen worden gebracht op uw belastbare huurinkomsten. Voor verhuurders die relatief hoge kosten hebben, kan dit gunstig uitpakken.
Bij het aangaan van vastgoed financiering voor verhuurpanden is het daarom belangrijk om rekening te houden met deze aankomende wijzigingen.
Hoe wordt vastgoed in box 3 momenteel belast?
Om de veranderingen goed te begrijpen, is het belangrijk te weten hoe vastgoed in box 3 nu wordt belast. In 2023 en tot 2027 geldt het volgende systeem:
De Belastingdienst berekent een fictief rendement over uw vastgoedbezit, dat oploopt naarmate uw vermogen groter is. Over dit fictieve rendement betaalt u 32% belasting. Het maakt hierbij niet uit hoeveel huur u daadwerkelijk ontvangt of hoe sterk uw vastgoed in waarde stijgt.
Voor 2023 zijn de rendementspercentages als volgt:
Vermogen in box 3 | Fictief rendement |
|---|---|
€0 – €57.000 | Vrijgesteld |
€57.000 – €114.000 | 1,97% |
€114.000 – €1.014.000 | 4,37% |
Boven €1.014.000 | 5,53% |
Voor veel vastgoedbeleggers is dit systeem nadelig als hun werkelijke rendement lager ligt dan het fictieve rendement. Andersom kan het voordelig zijn als uw werkelijke rendement hoger is dan het fictieve rendement.
Strategische overwegingen voor vastgoedbeleggers
Met het oog op de veranderingen in 2027 zijn er verschillende strategieën die u als vastgoedbelegger kunt overwegen:
Timing van aan- en verkoop
De timing van aankoop en verkoop van vastgoed kan fiscaal gezien belangrijk worden. Als u verwacht dat een pand sterk in waarde zal stijgen, kan het fiscaal voordelig zijn om dit voor 2027 te verkopen, afhankelijk van de precieze overgangsregeling die nog moet worden vastgesteld.
Bent u van plan nieuw vastgoed aan te kopen? Dan kan het juist interessant zijn om dit vlak voor 2027 te doen, zodat eventuele waardestijgingen tot dat moment niet onder de vermogensaanwasbelasting vallen.
Optimaliseren van aftrekbare kosten
Vanaf 2027 kunt u kosten aftrekken van uw huurinkomsten en waardestijgingen. Dit betekent dat het verstandig kan zijn om bepaalde grote onderhoudskosten uit te stellen tot na 2027, als de situatie dat toelaat.
Overweeg ook om uw vastgoed professioneel te laten beheren, aangezien deze kosten straks aftrekbaar worden. Wilt u meer weten over deze optie? Lees dan ons uitgebreide artikel over vastgoedbeheer.
Alternatieve investeringsvormen
Door de veranderingen kan het interessant zijn om te kijken naar alternatieve manieren om in vastgoed te investeren, zoals via een vastgoedfonds of obligaties in vastgoedprojecten. Deze investeringsvormen kunnen onder andere fiscale regels vallen.
Bent u een beginnende vastgoedinvesteerder? Dan is het extra belangrijk om u goed te oriënteren op de fiscale gevolgen van verschillende investeringsvormen. Onze pagina over investeren in vastgoed voor beginners kan u hierbij helpen.
Veelgestelde vragen
De vermogensaanwasbelasting is een belasting die vanaf 2027 de werkelijke waardestijging van uw vastgoed belast, in plaats van een fictief rendement. Het belastingtarief wordt toegepast op de gerealiseerde waardestijging en de ontvangen huurinkomsten.
Vastgoed zal vanaf 2027 belast worden op de werkelijke waardestijging, en de daadwerkelijke huurinkomsten worden belast. Aftrekbare kosten zoals onderhoud en hypotheekrente kunnen worden verrekend.
Ja, vanaf 2027 betaalt u belasting over de daadwerkelijke waardestijging van uw vastgoed bij verkoop. Dit geldt voor alle vastgoedbeleggers, met uitzondering van vastgoed dat vóór 2027 is aangekocht, waarvoor een overgangsregeling geldt.