Is erfpacht aftrekbaar van de belasting
Investeert u in vastgoed op erfpachtgrond? Dan vraagt u zich misschien af of erfpacht aftrekbaar is van de belasting. Erfpachtcanons kunnen een aanzienlijke kostenpost vormen bij uw vastgoedinvesteringen. Gelukkig biedt de fiscus in veel gevallen mogelijkheden om deze kosten af te trekken, wat uw rendement positief kan beïnvloeden.
In dit artikel ontdekt u precies wanneer erfpacht fiscaal aftrekbaar is, hoe de berekening werkt en welke voorwaarden hieraan verbonden zijn. Met deze kennis kunt u uw vastgoedinvesteringen fiscaal optimaliseren en mogelijk een hoger rendement behalen.
“Bij vastgoedinvesteringen op erfpachtgrond is het essentieel om de fiscale voordelen optimaal te benutten. Door erfpachtcanons correct af te trekken, kunt u uw nettorendement aanzienlijk verbeteren. Zorg altijd voor een goede administratie van alle betalingen.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat is erfpacht en hoe werkt het?
Erfpacht is een zakelijk recht waarbij u als erfpachter het volledige gebruiksrecht krijgt over een stuk grond dat eigendom blijft van een ander (de erfverpachter). Voor dit gebruiksrecht betaalt u een vergoeding, de zogenaamde canon. Deze canon kan jaarlijks, per kwartaal of zelfs in één keer voor een langere periode (afgekocht) worden betaald.
Bij vastgoedinvesteringen komt erfpacht regelmatig voor, vooral in grotere steden zoals Amsterdam en Utrecht. U koopt dan alleen het gebouw, terwijl de grond eigendom blijft van bijvoorbeeld de gemeente. Hierdoor is de aankoopprijs vaak lager, maar staat daar een periodieke canonbetaling tegenover.
Is erfpacht fiscaal aftrekbaar?
Ja, erfpacht is in veel gevallen fiscaal aftrekbaar. Of u de erfpachtcanon kunt aftrekken, hangt af van het doel waarvoor u het vastgoed gebruikt. Er zijn verschillende situaties waarin erfpacht aftrekbaar is:
Erfpacht aftrekbaar bij verhuur van vastgoed
Wanneer u vastgoed op erfpachtgrond verhuurt, kunt u de erfpachtcanon als kosten opvoeren bij uw investeren in vastgoed activiteiten. De canon wordt dan gezien als een zakelijke kostenpost die direct verband houdt met uw inkomsten uit verhuur. Dit geldt zowel voor particuliere verhuurders als voor ondernemers die zakelijk vastgoed verhuren.
Erfpacht aftrekbaar voor ondernemers
Voor ondernemers die een bedrijfspand op erfpachtgrond gebruiken, is de erfpachtcanon volledig aftrekbaar als bedrijfskosten. Deze kosten verminderen de fiscale winst en daarmee de te betalen inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting. Bent u op zoek naar financiering voor uw bedrijfspand? Dan is het goed om te weten dat erfpachtkosten meewegen in uw vastgoed financiering.
Erfpacht bij eigen woning
Ook bij een eigen woning op erfpachtgrond is de canon meestal aftrekbaar. Deze valt dan onder de aftrekbare kosten eigen woning in box 1 van de inkomstenbelasting. Dit is vergelijkbaar met de hypotheekrente die u betaalt.
Heeft u de canon afgekocht voor een langere periode? Dan mag u jaarlijks een evenredig deel van het afkoopbedrag aftrekken gedurende de looptijd van de afkoop.
Hoe berekent u de aftrek van erfpacht?
De berekening van de aftrek hangt af van uw persoonlijke situatie en het belastingregime dat voor u van toepassing is. Hieronder vindt u een praktisch stappenplan:
Erfpacht aftrekbaar voorbeeld: jaarlijkse canon
Stel, u betaalt jaarlijks €2.400 erfpachtcanon voor een beleggingspand dat u verhuurt:
- Noteer het totaalbedrag aan betaalde erfpachtcanon per jaar: €2.400
- Bepaal in welke belastingbox uw vastgoed valt (meestal box 3 bij verhuur)
- Bij verhuur in box 3 kunt u de erfpachtcanon aftrekken van uw huurinkomsten
- Bij zakelijk vastgoed in box 1 trekt u de canon af als bedrijfskosten
In dit voorbeeld levert €2.400 aan aftrekbare kosten, afhankelijk van uw belastingtarief, een belastingvoordeel op van ongeveer €800 tot €1.100 per jaar.
Erfpacht aftrekbaar voorbeeld: afgekochte canon
Heeft u de canon afgekocht voor bijvoorbeeld 50 jaar met een bedrag van €60.000? Dan berekent u de jaarlijkse aftrek als volgt:
- Deel het afkoopbedrag door de looptijd: €60.000 ÷ 50 = €1.200 per jaar
- Dit bedrag van €1.200 kunt u jaarlijks als kosten opvoeren
- Bij een belastingtarief van bijvoorbeeld 37,35% levert dit jaarlijks een voordeel op van circa €448
Bekijk onze complete gids over hypothecaire leningen voor meer informatie over hoe dit in combinatie werkt met uw hypotheek op erfpachtgrond.
Is erfpacht aftrekbaar van de inkomstenbelasting?
Ja, erfpacht is aftrekbaar van de inkomstenbelasting, maar de manier waarop verschilt per situatie:
Box 1: Inkomen uit werk en woning
In box 1 is erfpacht aftrekbaar als:
- Het gaat om uw eigen woning (hoofdverblijf) – dan valt het onder de persoonsgebonden aftrek
- Het vastgoed wordt gebruikt voor uw onderneming – dan is het een zakelijke kostenpost
Bij een eigen woning kunt u de erfpachtcanon aftrekken tegen uw hoogste belastingtarief, al wordt dit percentage geleidelijk afgebouwd naar uiteindelijk 37,05% in 2023.
Box 3: Sparen en beleggen
Bij verhuur van vastgoed valt uw investering meestal in box 3. Sinds 2017 zijn kosten zoals erfpachtcanon formeel niet meer direct aftrekbaar in box 3. Toch hebben deze kosten indirect invloed op uw belastingdruk, omdat ze de werkelijke nettowaarde van uw vastgoed verlagen.
Wanneer u beleggen in vastgoed overweegt, is het verstandig de erfpachtkosten goed mee te nemen in uw rendementscalculatie.
Wat zijn de nadelen van erfpacht?
Hoewel erfpacht fiscale voordelen kan bieden, zijn er ook enkele nadelen aan verbonden die u moet afwegen:
Financiële nadelen van erfpacht
- Canonverhogingen: Bij tijdelijke erfpacht kan de canon na afloop van de termijn (vaak 50 jaar) fors worden verhoogd, wat uw rendement negatief beïnvloedt.
- Financieringsuitdagingen: Banken zijn soms terughoudend bij het verstrekken van een hypotheek beleggingspand op erfpachtgrond, vooral als de erfpachtperiode korter is dan de hypotheeklooptijd.
- Waardeontwikkeling: Vastgoed op erfpachtgrond stijgt doorgaans minder snel in waarde dan vastgoed met eigen grond.
Juridische nadelen van erfpacht
- Beperkte zeggenschap: De erfverpachter kan voorwaarden stellen aan het gebruik van de grond en het gebouw.
- Herziening voorwaarden: Bij einde van de erfpachtperiode kunnen de voorwaarden eenzijdig worden aangepast.
- Complexe regelgeving: De erfpachtvoorwaarden kunnen complex zijn en variëren per gemeente of grondeigenaar.
Als u overweegt te investeren in vastgoed voor beginners, is het raadzaam om extra voorzichtig te zijn met erfpachtconstructies vanwege deze complexiteit.
Veelgestelde vragen
Ja, bij een eigen woning op erfpachtgrond kunt u de erfpachtcanon aftrekken in box 1 als eigenwoningkosten. Deze aftrek valt onder dezelfde regeling als de hypotheekrenteaftrek.
Ja, afgekochte erfpacht is ook aftrekbaar. Het afkoopbedrag moet worden verdeeld over de looptijd van de afkoop. U kunt jaarlijks een evenredig deel als kosten opvoeren.