Aangifte overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van vastgoed krijgt u te maken met overdrachtsbelasting. Deze belasting betaalt u bij de overdracht van onroerende zaken zoals woningen of bedrijfspanden. In dit artikel leest u alles over de aangifte overdrachtsbelasting, wie deze moet betalen en welke regels er gelden.
“Veel mensen weten niet dat een correcte aangifte overdrachtsbelasting cruciaal is om problemen met de Belastingdienst te voorkomen. Zorg dat u altijd binnen de gestelde termijnen blijft en bewaar alle documentatie zorgvuldig.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat is overdrachtsbelasting?
Overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt wanneer u eigenaar wordt van een onroerende zaak in Nederland. Dit geldt voor woningen, bedrijfspanden, stukken grond en ook voor bepaalde rechten op onroerende zaken.
Het tarief van de overdrachtsbelasting verschilt per situatie. Voor een woning die u zelf gaat bewonen geldt vaak een lager tarief dan voor een beleggingspand. De exacte percentages worden jaarlijks vastgesteld door de overheid.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting?
De koper van het vastgoed is verantwoordelijk voor het betalen van de overdrachtsbelasting. Dit is een belangrijk punt om rekening mee te houden als u overweegt te investeren in vastgoed. De belasting moet worden voldaan op het moment van de juridische overdracht bij de notaris.
In de praktijk werkt het als volgt: u maakt het bedrag voor de overdrachtsbelasting over naar de notaris. De notaris zorgt er vervolgens voor dat dit bedrag wordt afgedragen aan de Belastingdienst. Hoewel de notaris hierbij een belangrijke rol speelt, blijft u als koper eindverantwoordelijk voor de juiste betaling.
Is de notaris verantwoordelijk voor het betalen van de overdrachtsbelasting?
Nee, de notaris is niet eindverantwoordelijk voor het betalen van de overdrachtsbelasting. De notaris fungeert als tussenpersoon die ervoor zorgt dat de belasting correct wordt afgedragen aan de Belastingdienst. U als koper blijft echter te allen tijde zelf verantwoordelijk voor de betaling.
De notaris stelt wel de aangifte overdrachtsbelasting op en dient deze in bij de Belastingdienst. Dit doet hij namens u als koper. Het is daarom belangrijk dat u de notaris voorziet van alle juiste informatie.
Aangifte overdrachtsbelasting formulier
Voor de aangifte overdrachtsbelasting wordt een speciaal formulier gebruikt. Dit formulier wordt normaal gesproken door de notaris ingevuld en ingediend. Het bevat onder andere gegevens over:
- De koper en verkoper
- De onroerende zaak die wordt overgedragen
- De koopsom
- Het toepasselijke tarief
Het is belangrijk dat alle gegevens op dit formulier correct zijn. Onjuiste informatie kan leiden tot naheffingen en boetes van de Belastingdienst. Controleer daarom altijd zorgvuldig de gegevens die de notaris op het formulier heeft ingevuld.
Als u zelf vastgoed ontwikkelt of regelmatig vastgoed financiering nodig heeft, is het verstandig om goed op de hoogte te blijven van de regels rondom overdrachtsbelasting. Zo voorkomt u verrassingen achteraf.
Welke datum is leidend voor overdrachtsbelasting?
De datum van de juridische overdracht bij de notaris is leidend voor de overdrachtsbelasting. Dit is het moment waarop de notariële akte wordt ondertekend en ingeschreven in het Kadaster. Op dat moment wordt u officieel eigenaar van de onroerende zaak en is de overdrachtsbelasting verschuldigd.
Het is belangrijk om te weten dat niet de datum van het tekenen van het koopcontract, maar de datum van de notariële overdracht bepalend is. Dit kan relevant zijn als de tarieven van de overdrachtsbelasting veranderen tussen het moment van kopen en het moment van overdracht.
Wilt u meer weten over het juiste moment voor de overdracht van vastgoed? Lees dan onze complete gids over contractmanagement voor meer informatie.
Aangifte overdrachtsbelasting aandelen
Niet alleen bij de overdracht van onroerende zaken zelf, maar ook bij de overdracht van aandelen in een vastgoed-bv kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Dit is het geval wanneer de vastgoed-bv kwalificeert als een ‘onroerende zaak vennootschap’.
Een vennootschap wordt als onroerende zaak vennootschap aangemerkt als:
- De bezittingen voor 50% of meer bestaan uit onroerende zaken, en
- Ten minste 30% van deze onroerende zaken in Nederland zijn gelegen
Bij de overdracht van aandelen in zo’n vennootschap moet u ook aangifte overdrachtsbelasting doen. Het tarief is hetzelfde als bij de directe overdracht van het vastgoed zelf.
Als u overweegt te investeren in fondsen die in vastgoed beleggen, is het verstandig om ook hier rekening te houden met eventuele overdrachtsbelasting.
Overdrachtsbelasting terugvragen
In bepaalde situaties kunt u de betaalde overdrachtsbelasting terugvragen. Bijvoorbeeld wanneer:
Kan ik de overdrachtsbelasting terugvragen als ik binnen 6 maanden eigenaar word van een onroerende zaak?
Ja, als u binnen 6 maanden na de eerste aankoop opnieuw overdrachtsbelasting moet betalen voor een andere onroerende zaak, kunt u onder voorwaarden (een deel van) de eerder betaalde overdrachtsbelasting terugvragen. Dit wordt de ‘doorschuifregeling’ genoemd.
Deze regeling is vooral interessant voor mensen die een nieuwe woning kopen voordat hun oude woning is verkocht. Maar ook voor vastgoedinvesteerders die regelmatig panden kopen en verkopen kan deze regeling voordelig zijn.
Let op: u moet de teruggave zelf aanvragen bij de Belastingdienst, dit gebeurt niet automatisch. Voor meer informatie over de financiële aspecten van vastgoedontwikkeling kunt u ons artikel over projectontwikkelaars raadplegen.
Wat zijn de regels voor de nieuwe overdrachtsbelasting in 2025?
Vanaf 2025 veranderen enkele regels rondom de overdrachtsbelasting. De belangrijkste wijzigingen zijn:
Categorie | Tarief 2024 | Tarief 2025 |
|---|---|---|
Hoofdverblijf (starters tot 35 jaar) | 0% | 0% |
Hoofdverblijf (overige kopers) | 2% | 2% |
Beleggingspanden en andere onroerende zaken | 10,4% | 10,8% |
Daarnaast wordt de vrijstelling voor starters op de woningmarkt (tot 35 jaar) voortgezet, maar de maximale woningwaarde waarbij deze vrijstelling geldt, wordt geïndexeerd. Voor 2025 zal deze grens naar verwachting stijgen naar €440.000.
Voor beleggers in vastgoed is het belangrijk om te weten dat het hogere tarief van 10,8% in 2025 een significante kostenpost vormt bij de aankoop van een beleggingspand. Houd hier rekening mee in uw investeringsberekeningen.
Als u meer wilt weten over hoe u ondanks deze hogere belastingen toch rendabel kunt beleggen, bekijk dan onze pagina over rendement op vermogen.
Veelgestelde vragen
De aangifte overdrachtsbelasting moet binnen één maand na de overdracht worden ingediend bij de Belastingdienst. In de praktijk verzorgt de notaris dit gelijktijdig met de overdracht.
Ja, ook bij schenking van vastgoed is overdrachtsbelasting verschuldigd. De waarde in het economisch verkeer van het vastgoed is dan de grondslag voor de belasting. Naast overdrachtsbelasting kan er ook schenkbelasting verschuldigd zijn. Meer informatie hierover vindt u in onze kennisbank over schenkbelasting.
Ja, u kunt binnen zes weken na de aanslag bezwaar maken bij de Belastingdienst. Dit kan bijvoorbeeld als u vindt dat het verkeerde tarief is toegepast of als de waarde van het vastgoed onjuist is vastgesteld. Voeg altijd onderbouwende documenten toe aan uw bezwaar.
Als de aangifte te laat wordt ingediend, kan de Belastingdienst een boete opleggen. Daarnaast loopt u het risico op rente of andere fiscale sancties. Zorg er daarom voor dat de aangifte altijd binnen één maand na overdracht wordt verzonden.