Hypotheek oversluiten
Overweegt u uw hypotheek over te sluiten? Bij Fortus begrijpen we dat lagere maandlasten een belangrijke reden kunnen zijn om uw hypotheek bij een andere verstrekker onder te brengen. Door de juiste timing kunt u flink besparen, ook wanneer u rekening houdt met eventuele boetes en bijkomende kosten.
Op deze pagina leest u alles over het oversluiten van uw hypotheek, inclusief de voordelen, kosten en het juiste moment om dit te doen. Wij helpen u graag met een persoonlijk advies dat volledig is afgestemd op uw situatie.
Wanneer is het verstandig om uw hypotheek over te sluiten?
Het oversluiten van uw hypotheek kan in verschillende situaties voordelig zijn. Hieronder ziet u wanneer het zinvol is om uw huidige hypotheek kritisch te bekijken:
- De huidige hypotheekrente is lager dan uw rentevaste periode
- Uw rentevaste periode loopt binnenkort af
- U wilt uw hypotheek aanpassen vanwege veranderde persoonlijke omstandigheden
- U wilt extra geld opnemen voor een verbouwing of andere grote uitgave
“Veel huiseigenaren laten kansen liggen door niet regelmatig hun hypotheek te evalueren. Zelfs met een boete voor vervroegd aflossen kan oversluiten al snel voordelig zijn als de nieuwe rente significant lager is dan uw huidige rente.”
Esther – Vastgoed specialist
Het is belangrijk om de potentiële besparingen af te wegen tegen de kosten van het oversluiten. Bij Fortus helpen we u met een transparante berekening, zodat u precies weet wanneer het voordelig is om over te stappen.
De kosten van het oversluiten van uw hypotheek
Bij het oversluiten van uw hypotheek krijgt u te maken met verschillende kosten. Het is belangrijk deze goed in kaart te brengen voordat u besluit over te stappen. De belangrijkste kosten zijn:
Boeterente bij vervroegd aflossen
De boeterente is vaak de grootste kostenpost bij het oversluiten van uw hypotheek. Deze boete wordt berekend op basis van het renteverschil tussen uw huidige rente en de actuele marktrente, vermenigvuldigd met de resterende looptijd van uw rentevaste periode. De hoogte van de boete bij oversluiten van uw hypotheek kan oplopen tot wel duizenden euro’s, maar is wettelijk beperkt tot het werkelijke financiële nadeel voor de bank.
Gelukkig is deze boete in veel gevallen fiscaal aftrekbaar, wat het werkelijke kostenplaatje gunstiger maakt. Daarnaast biedt vastgoed financiering via Fortus vaak flexibelere voorwaarden dan traditionele hypotheekverstrekkers.
Notariskosten en advieskosten
Naast de boeterente krijgt u ook te maken met:
- Notariskosten voor het opstellen van een nieuwe hypotheekakte
- Advieskosten van een hypotheekadviseur
- Eventuele taxatiekosten voor een nieuwe waardebepaling van uw woning
Deze kosten kunnen samen oplopen tot ongeveer €2.500 tot €4.000, afhankelijk van uw persoonlijke situatie. Het is daarom belangrijk om een goede berekening te maken van de terugverdientijd.
Is 4% een hoge hypotheekrente?
Of 4% een hoge hypotheekrente is, hangt sterk af van de actuele marktsituatie. In historisch perspectief is 4% een gemiddelde rente, aangezien we in het verleden periodes hebben gekend met veel hogere percentages (soms wel boven de 10%). Na de uitzonderlijk lage renteperiode tussen 2015 en 2021 voelt 4% echter relatief hoog aan.
In de huidige markt (2025) ligt de hypotheekrente voor een rentevaste periode van 10 jaar rond de 3,5% tot 4%. Met NHG zijn zelfs tarieven onder de 3,5% mogelijk. Als uw huidige rente significant hoger ligt, bijvoorbeeld 5% of meer, kan het oversluiten naar een lager percentage aanzienlijke besparingen opleveren.
Voor wie wil investeren in vastgoed zijn de actuele rentetarieven extra belangrijk, omdat ze direct invloed hebben op het rendement van uw investering. Een lager rentetarief verbetert de cashflow van uw vastgoedinvestering aanzienlijk.
Wat doet de hypotheekrente in 2025?
Voor 2025 zijn de verwachtingen voorzichtig positief wat betreft renteontwikkeling. Na een periode van stijgende rentes in 2022-2023, hebben we in 2024 en begin 2025 een daling gezien. De meeste economen en marktanalisten verwachten voor 2025 een verdere lichte daling of stabilisatie van de hypotheekrente.
Deze verwachting is gebaseerd op:
- Voortgezette renteverlagingen door de Europese Centrale Bank (ECB)
- ECB-depositorente verlaagd naar 2,0% in juni 2025
- Stabilisatie van de inflatie richting het streefpercentage van 2%
- Normalisering van de kapitaalmarkten
Voor 2025 verwachten experts dat de hypotheekrente voor een 10-jaars vaste periode tussen de 3,0% en 3,7% zal liggen, met NHG mogelijk nog iets lager. Dit maakt het een interessant moment om uw herfinanciering hypotheek te overwegen.
Natuurlijk blijven deze voorspellingen onzeker. Geopolitieke ontwikkelingen, onverwachte economische schokken of nieuw monetair beleid kunnen de rentevooruitzichten snel veranderen. Daarom is het belangrijk om de marktontwikkelingen te blijven volgen en tijdig advies in te winnen.
Stapsgewijs uw hypotheek oversluiten
Het oversluiten van uw hypotheek verloopt volgens een aantal vaste stappen. Door dit proces goed te begrijpen, kunt u zich optimaal voorbereiden:
1. Oriëntatie en berekening
Begin met het in kaart brengen van uw huidige situatie. Wat is uw huidige rentepercentage, hoe lang loopt uw rentevaste periode nog en welke voorwaarden gelden er bij uw huidige hypotheek? Maak vervolgens een berekening van de mogelijke besparing bij oversluiten versus de kosten die hiermee gemoeid zijn.
2. Adviesgesprek
Een professioneel adviesgesprek helpt u om alle opties helder te krijgen. Bij Fortus kijken we naar uw volledige financiële situatie en adviseren we u over de beste keuze voor uw specifieke omstandigheden. We werken samen met verschillende financiers, waaronder partijen die gespecialiseerd zijn in vastgoed financieren zonder bank.
3. Aanvraag en acceptatie
Na het adviesgesprek kunt u een hypotheekaanvraag indienen bij de nieuwe geldverstrekker. Deze zal uw aanvraag beoordelen op basis van uw inkomen, de waarde van uw woning en andere financiële gegevens. Bij een positieve beoordeling ontvangt u een offerte.
4. Afwikkeling bij de notaris
Wanneer u akkoord gaat met de offerte, wordt een afspraak bij de notaris gemaakt. De notaris zorgt voor het opstellen van de nieuwe hypotheekakte en de afwikkeling van uw oude hypotheek. Na ondertekening is het oversluiten een feit.
Voor meer gedetailleerde informatie over de stappen bij een transformatie vastgoed project, kunt u ons uitgebreide artikel raadplegen.
Veelgestelde vragen
Het oversluiten van uw hypotheek is verstandig wanneer de voordelen opwegen tegen de kosten. Dit is vaak het geval als de nieuwe rente minimaal 0,5% tot 1% lager is dan uw huidige rente, of als uw rentevaste periode bijna afloopt. Ook wanneer u extra geld wilt opnemen voor een verbouwing of uw hypotheekvorm wilt aanpassen, kan oversluiten een goede keuze zijn.
De boete bij het oversluiten van uw hypotheek wordt berekend op basis van het renteverschil en de resterende looptijd van uw rentevaste periode. De maximale boete is wettelijk begrensd tot het werkelijke financiële nadeel voor de bank. In de praktijk kan deze boete variëren van enkele honderden tot duizenden euro’s. Deze boete is in veel gevallen fiscaal aftrekbaar, wat het netto kostenplaatje verbetert.
In bepaalde situaties kunt u uw hypotheek boetevrij oversluiten: als uw rentevaste periode afloopt, bij verkoop van uw woning, als uw hypotheekvoorwaarden hier specifiek in voorzien, of bij overlijden van een partner (afhankelijk van de voorwaarden). Daarnaast bieden veel hypotheekverstrekkers mogelijkheden voor beperkt boetevrije extra aflossing per jaar, meestal tussen 10-20% van de hoofdsom.
Voor 2025 zijn de verwachtingen gunstig voor oversluiten. De ECB heeft de rente verder verlaagd naar 2,0% en experts verwachten dat hypotheekrentes tussen 3,0% en 3,7% zullen liggen voor 10 jaar vast. Dit betekent dat als uw huidige rente boven de 4% ligt, oversluiten zeer voordelig kan zijn. Let wel op dat u de kosten afweegt tegen de besparing en rekening houdt met de resterende looptijd van uw rentevaste periode.
