Omgevingsplan en bestemmingsplan
Bent u actief in vastgoed en heeft u vragen over het omgevingsplan en bestemmingsplan? Door de nieuwe Omgevingswet verandert er veel voor vastgoedeigenaren en investeerders. In dit artikel legt Fortus uit wat de belangrijkste verschillen zijn en wat dit voor u betekent.
Als u wilt investeren in vastgoed, is kennis van ruimtelijke regels essentieel. Deze bepalen immers wat u wel en niet mag doen met een pand of perceel.
Wat is het verschil tussen omgevingsplan en bestemmingsplan?
Het bestemmingsplan was tot voor kort het belangrijkste ruimtelijke document voor vastgoedontwikkeling. Met de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 wordt dit vervangen door het omgevingsplan.
Het bestemmingsplan en omgevingsplan zijn dus niet hetzelfde, maar het omgevingsplan is de opvolger van het bestemmingsplan. Het belangrijkste verschil: het omgevingsplan is breder en integreert meer regels.
“Bij vastgoedinvesteringen kijk ik altijd eerst naar het bestemmingsplan of omgevingsplan. Dit bepaalt direct uw mogelijkheden en daarmee de waarde van uw investering. Negeer dit niet, want het kan uw rendement maken of breken.”
Esther – Vastgoed specialist
Waar het bestemmingsplan vooral ging over ruimtelijke ordening, omvat het omgevingsplan ook regels over:
- Milieu
- Natuur
- Cultureel erfgoed
- Water
Deze bredere benadering moet leiden tot meer samenhang in de regelgeving. Voor u als vastgoedinvesteerder of -eigenaar betekent dit dat u met één plan te maken heeft in plaats van verschillende verordeningen.
Overgangsfase van bestemmingsplan naar omgevingsplan
De overgang van bestemmingsplan naar omgevingsplan gebeurt niet van de ene op de andere dag. Er is een overgangsperiode tot 31 december 2029. Tijdens deze periode gelden de bestaande bestemmingsplannen als onderdeel van het omgevingsplan.
Dit tijdelijke omgevingsplan bestaat uit:
- Alle oude bestemmingsplannen samen
- Bruidsschat (regels die voorheen landelijk waren geregeld)
- Nieuwe omgevingsplanregels die gemeenten toevoegen
Voor uw vastgoed financiering is dit belangrijk, omdat de waarde en gebruiksmogelijkheden van uw vastgoed tijdens deze periode kunnen veranderen.
Wat moet er in het omgevingsplan staan?
Het omgevingsplan moet alle regels bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Concreet betekent dit dat het plan regelt:
- Welke functies waar zijn toegestaan
- Welke activiteiten mogen plaatsvinden
- Welke bouwregels gelden (hoogte, volume, etc.)
- Welke milieu- en veiligheidsregels van toepassing zijn
Een belangrijk verschil met het bestemmingsplan is dat gemeenten meer vrijheid krijgen om het omgevingsplan naar eigen inzicht in te vullen. Hierdoor kunnen er grotere verschillen ontstaan tussen gemeenten.
Wanneer moet het omgevingsplan klaar zijn?
Alle gemeenten in Nederland moeten uiterlijk op 31 december 2029 een volledig omgevingsplan hebben vastgesteld. Tot die tijd geldt het tijdelijke omgevingsplan, dat bestaat uit de oude bestemmingsplannen en aanvullende regels.
Dit geeft gemeenten de tijd om zorgvuldig een nieuw, samenhangend omgevingsplan op te stellen. Voor u als vastgoedeigenaar is het belangrijk deze ontwikkelingen te volgen, omdat ze invloed kunnen hebben op de waarde en ontwikkelmogelijkheden van uw bezit.
Hoe komt u achter de bestemming van een perceel?
Wilt u weten wat de huidige bestemming is van een perceel? Dit kunt u op verschillende manieren achterhalen:
- Ruimtelijkeplannen.nl: Op deze website vindt u alle bestemmingsplannen en binnenkort ook omgevingsplannen.
- Gemeentewebsite: Veel gemeenten hebben een eigen viewer waar u de geldende plannen kunt raadplegen.
- Direct contact: Bij twijfel kunt u altijd contact opnemen met de gemeente voor de meest actuele informatie.
Als u overweegt te beleggen in vastgoed, is het essentieel om de bestemming vooraf goed te onderzoeken. Dit voorkomt teleurstellingen en financiële tegenslagen later in het proces.
Praktische gevolgen voor vastgoedinvesteerders
De overgang van bestemmingsplan naar omgevingsplan heeft verschillende praktische gevolgen voor investeerders:
Meer flexibiliteit: Het omgevingsplan biedt in principe meer ruimte voor maatwerk en flexibiliteit. Dit kan kansen bieden voor transformatie van vastgoed.
Integratie van regels: U hoeft niet meer verschillende verordeningen te raadplegen, omdat alles in één plan wordt samengebracht.
Verschil per gemeente: Omdat gemeenten meer vrijheid krijgen, kunnen de regels sterker verschillen per gemeente. Dit vraagt om lokale kennis.
Wilt u meer weten over de invloed van regelgeving op vastgoedontwikkeling? Lees dan ons uitgebreide artikel over de omgevingsvergunning.
Financiële aspecten van wijzigingen in ruimtelijke regels
Veranderingen in het omgevingsplan kunnen grote financiële gevolgen hebben voor uw vastgoed. Als een bepaalde functie ineens wel of niet meer is toegestaan, heeft dit direct invloed op de waarde.
Voor vastgoed financieren zonder bank is het daarom belangrijk om deze wijzigingen goed te volgen. Financiers zoals Fortus kijken namelijk naar de huidige én toekomstige gebruiksmogelijkheden van een pand bij het verstrekken van een lening.
Als u plannen heeft voor vastgoedontwikkeling, is het verstandig om eerst te onderzoeken wat er in het (tijdelijke) omgevingsplan staat. Zo voorkomt u dat u investeert in een project dat later niet uitvoerbaar blijkt.
Professioneel advies bij vastgoedinvesteringen
Bij Fortus begrijpen we dat de regelgeving complex kan zijn. Daarom helpen wij investeerders niet alleen met bridge financiering en andere financieringsvormen, maar bieden we ook advies over de regelgeving die van invloed is op uw investering.
Wilt u meer weten over hoe de veranderingen in ruimtelijke regelgeving uw vastgoedinvesteringen beïnvloeden? Neem dan contact op met onze specialisten. Zij helpen u graag verder met persoonlijk advies toegespitst op uw situatie.
Veelgestelde vragen
Nee, ze zijn niet hetzelfde. Het omgevingsplan is de opvolger van het bestemmingsplan onder de nieuwe Omgevingswet. Het omgevingsplan is breder en omvat naast ruimtelijke regels ook regels over milieu, water, erfgoed en andere aspecten van de fysieke leefomgeving.
U kunt de bestemming van een perceel vinden op ruimtelijkeplannen.nl, op de website van de betreffende gemeente, of door direct contact op te nemen met de gemeente. In de overgangsfase tot 2030 blijven de huidige bestemmingsplannen geldig als onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan.
Het omgevingsplan moet alle regels bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Dit omvat functietoedeling aan locaties, regels over activiteiten, bouwregels, en regels over milieu, veiligheid, cultureel erfgoed en natuurbescherming.
Alle gemeenten moeten uiterlijk op 31 december 2029 een volledig omgevingsplan hebben vastgesteld. Tot die tijd geldt het tijdelijke omgevingsplan, dat bestaat uit de oude bestemmingsplannen en aanvullende regels (de bruidsschat).