Omgevingswet 2024
De Omgevingswet is per 1 januari 2024 in werking getreden en brengt grote veranderingen met zich mee voor iedereen die betrokken is bij vastgoed. Of u nu vastgoedeigenaar, investeerder of projectontwikkelaar bent, deze wet heeft invloed op uw plannen. Bij Fortus helpen we u graag om de gevolgen van deze wet voor uw vastgoedinvesteringen te begrijpen.
“De Omgevingswet 2024 biedt nieuwe kansen voor vastgoedontwikkelaars. Door de vereenvoudiging van procedures kunt u sneller schakelen bij nieuwe projecten, mits u goed voorbereid bent op de veranderde regelgeving.”
Esther – Vastgoed specialist
In dit artikel leest u wat de Omgevingswet precies inhoudt, welke wetten erin opgaan en welke kansen en uitdagingen dit met zich meebrengt voor uw investeren in vastgoed.
Wat is de omgevingswet 2024?
De Omgevingswet vervangt tientallen wetten en honderden regels op het gebied van ruimtelijke ordening. Het doel is om de regelgeving te vereenvoudigen en beter op elkaar af te stemmen. Voor vastgoedeigenaren betekent dit dat procedures voor vergunningaanvragen en bestemmingsplanwijzigingen veranderen.
De wet beoogt een balans te vinden tussen twee belangrijke doelen: het beschermen van de leefomgeving én het benutten van de leefomgeving. Deze balans wordt lokaal bepaald, waardoor gemeenten meer ruimte krijgen om maatwerk te bieden.
Welke wetten gaan op in de omgevingswet?
De Omgevingswet bundelt en vervangt 26 bestaande wetten over de leefomgeving. De belangrijkste wetten die opgaan in de Omgevingswet zijn:
- Wet ruimtelijke ordening (Wro)
- Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
- Crisis- en herstelwet
- Waterwet
- Wet milieubeheer
- Wet natuurbescherming
- Woningwet (gedeeltelijk)
Voor vastgoedeigenaren en ontwikkelaars is vooral de integratie van de Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht belangrijk. Dit heeft directe invloed op hoe u vastgoed financiering kunt plannen en uitvoeren voor uw projecten.
Wat verandert er in de nieuwe omgevingswet?
De overgang naar de Omgevingswet brengt verschillende veranderingen met zich mee die belangrijk zijn voor iedereen die betrokken is bij vastgoed. Hieronder vindt u de belangrijkste wijzigingen:
Van bestemmingsplan naar omgevingsplan
Het bestemmingsplan verdwijnt en wordt vervangen door het omgevingsplan. Elke gemeente in Nederland krijgt één omgevingsplan waarin alle regels over de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Dit omgevingsplan biedt meer flexibiliteit en ruimte voor lokaal maatwerk.
Voor vastgoedinvesteerders betekent dit dat u rekening moet houden met nieuwe mogelijkheden en beperkingen binnen het omgevingsplan van de gemeente waar uw vastgoed zich bevindt of waar u wilt investeren.
Snellere vergunningprocedures
De nieuwe wet moet leiden tot snellere en eenvoudigere procedures. De standaard procedure voor een omgevingsvergunning is teruggebracht van 26 naar 8 weken. Dit biedt kansen voor vastgoedontwikkelaars die snel willen inspelen op marktomstandigheden.
Als u bezig bent met projectontwikkeling, kunt u hierdoor mogelijk sneller starten met uw projecten. Wel is het belangrijk om rekening te houden met de overgangsperiode waarin gemeenten hun werkprocessen aanpassen.
Meer participatie en inspraak
De Omgevingswet stimuleert vroegtijdige participatie van belanghebbenden. Dit betekent dat u als vastgoedontwikkelaar of eigenaar wordt aangemoedigd om omwonenden en andere betrokkenen eerder in het proces te betrekken bij uw plannen.
Deze participatie kan leiden tot een breder draagvlak voor uw projecten, maar vraagt ook om een zorgvuldige voorbereiding en communicatie. Het is raadzaam om hiervoor een duidelijke strategie te ontwikkelen.
Digitaal stelsel omgevingswet
Een belangrijke verandering is de introductie van het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Via één digitaal loket kunt u vergunningen aanvragen, meldingen doen en informatie raadplegen over wat mag op een bepaalde locatie.
Dit digitale systeem moet zorgen voor meer transparantie en gebruiksgemak. Voor vastgoedeigenaren en investeerders is het belangrijk om bekend te raken met dit nieuwe platform.
De doelen van de omgevingswet
De Omgevingswet heeft vier hoofddoelen die belangrijk zijn om te begrijpen voor iedereen die actief is in de vastgoedsector:
- Het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving
- Het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving
- Het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit
- Het vervullen van maatschappelijke functies
Deze doelen zijn relevant voor iedereen die betrokken is bij transformatie vastgoed projecten of andere vormen van vastgoedontwikkeling. De Omgevingswet streeft naar een balans tussen beschermen en benutten van de leefomgeving.
De 6 kerninstrumenten van de omgevingswet
De Omgevingswet introduceert zes kerninstrumenten die overheden kunnen inzetten om de fysieke leefomgeving te beheren en te ontwikkelen:
1. Omgevingsvisie
De omgevingsvisie is een strategisch document waarin de overheid haar ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving formuleert. Voor vastgoedeigenaren en investeerders is dit document belangrijk omdat het inzicht geeft in de langetermijnplannen van een gemeente of provincie.
2. Programma
Een programma bevat concrete maatregelen voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer en de bescherming van de fysieke leefomgeving. Dit instrument is relevant voor vastgoedontwikkelaars omdat het aangeeft welke concrete acties een overheid gaat ondernemen.
3. Omgevingsplan
Het omgevingsplan vervangt het bestemmingsplan en bevat alle regels over de fysieke leefomgeving die de gemeente stelt. Voor vastgoedeigenaren is dit het meest directe instrument dat bepaalt wat wel en niet mag op een specifieke locatie.
4. Omgevingsvergunning
De omgevingsvergunning is nodig voor activiteiten die impact hebben op de fysieke leefomgeving. De procedure voor het aanvragen van een omgevingsvergunning is vereenvoudigd, wat kansen biedt voor snellere projectrealisatie.
5. Projectbesluit
Het projectbesluit is een instrument voor complexe projecten met een publiek belang. Dit instrument kan worden ingezet door het Rijk, provincies en waterschappen om projecten mogelijk te maken die afwijken van het omgevingsplan.
6. Algemene rijksregels
Algemene rijksregels zijn landelijke regels die direct gelden voor burgers en bedrijven. Deze regels zijn gebundeld in vier Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s) en bieden duidelijkheid over wat wel en niet mag.
Veelgestelde vragen
De Omgevingswet, die per 1 januari 2024 in werking is getreden, vervangt tientallen bestaande wetten en regels voor de fysieke leefomgeving. Deze wet vereenvoudigt de procedures voor vergunningaanvragen en bestemmingsplanwijzigingen. Voor vastgoedeigenaren en -ontwikkelaars betekent dit snellere vergunningsprocedures, meer flexibiliteit in de ruimtelijke ordening, en de mogelijkheid om gemakkelijker in te spelen op veranderende marktomstandigheden. Het doel van de wet is een balans te vinden tussen bescherming en benutting van de leefomgeving.
De Omgevingswet brengt verschillende belangrijke veranderingen met zich mee, zoals de vervanging van bestemmingsplannen door omgevingsplannen, snellere vergunningprocedures (van 26 naar 8 weken), en meer ruimte voor lokaal maatwerk door gemeenten. Dit biedt vastgoedontwikkelaars de mogelijkheid om sneller projecten te realiseren en flexibeler in te spelen op de behoefte van de regio. Daarnaast wordt er meer nadruk gelegd op vroegtijdige participatie van belanghebbenden, wat kan leiden tot bredere steun voor projecten.
Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) is een online platform waar u vergunningen kunt aanvragen, meldingen kunt doen en informatie kunt raadplegen over de regelgeving die voor uw project van toepassing is. Dit systeem moet zorgen voor meer transparantie en eenvoud in de processen rondom vergunningen en bestemmingsplanwijzigingen. Als vastgoedeigenaar of ontwikkelaar is het belangrijk om vertrouwd te raken met dit systeem om gebruik te maken van de verbeterde toegang en efficiëntie.
De Omgevingswet heeft vier hoofddoelen: het waarborgen van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving, het doelmatig beheren en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving, het behouden van een goede omgevingskwaliteit, en het vervullen van maatschappelijke functies. Voor vastgoedeigenaren en investeerders betekent dit dat er meer mogelijkheden zijn voor innovatieve vastgoedontwikkelingen die bijdragen aan duurzaamheid en circulaire economie. Het is belangrijk om te begrijpen hoe deze doelen de strategieën en langetermijnplanning voor vastgoedbeleggingen beïnvloeden.