Omgevingswet voor dummies
De Omgevingswet is per 1 januari 2024 in werking getreden. Deze nieuwe wet vervangt tientallen oude wetten op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. Maar wat betekent dit voor u als vastgoedbelegger of ontwikkelaar? In dit artikel leggen we de Omgevingswet eenvoudig uit, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
“De Omgevingswet zorgt voor grote veranderingen in de vastgoedwereld. Maar wees gerust, het doel is juist om processen te vereenvoudigen en u meer zekerheid te bieden bij uw projecten.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat is de Omgevingswet precies?
De Omgevingswet bundelt 26 oude wetten over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur in één nieuwe wet. Het doel hiervan is om de regels voor ruimtelijke ontwikkeling te vereenvoudigen en beter op elkaar af te stemmen. Zo wordt het makkelijker om bouwprojecten te starten.
Voorheen moest u voor één project vaak verschillende vergunningen aanvragen bij verschillende loketten. Nu kunt u alles via één digitaal loket regelen. Dit bespaart u tijd en zorgt voor minder administratieve rompslomp bij uw investeren in vastgoed.
De 6 kerninstrumenten van de Omgevingswet
De Omgevingswet werkt met zes kerninstrumenten. Deze instrumenten helpen overheden om de wet in de praktijk toe te passen. We zetten ze voor u op een rij:
- Omgevingsvisie: een strategische langetermijnvisie van gemeenten, provincies en het Rijk voor de fysieke leefomgeving
- Programma: concrete maatregelen om doelen uit de omgevingsvisie te bereiken
- Omgevingsplan: alle regels over de fysieke leefomgeving die de gemeente stelt
- Algemene rijksregels: landelijke regels die voor iedereen gelden
- Omgevingsvergunning: toestemming voor activiteiten die impact hebben op de leefomgeving
- Projectbesluit: besluit voor complexe projecten met een publiek belang
Voor u als investeerder of ontwikkelaar is vooral het omgevingsplan belangrijk. Dit vervangt het oude bestemmingsplan en bevat alle regels over wat wel en niet mag in een bepaald gebied. Daarnaast is de omgevingsvergunning cruciaal als u vastgoed financiering wilt aanvragen voor een nieuw project.
De 5 beginselen van de Omgevingswet
De Omgevingswet is gebaseerd op vijf belangrijke beginselen. Deze beginselen vormen de basis voor alle beslissingen die onder de wet worden genomen:
- Voorzorgsbeginsel: bij risico’s voor de leefomgeving worden preventieve maatregelen genomen
- Preventiebeginsel: nadelige gevolgen voor de leefomgeving worden voorkomen
- Beginsel dat milieuaantastingen bij voorrang aan de bron moeten worden bestreden
- Vervuiler betaalt-beginsel: degene die de leefomgeving belast, draagt de kosten
- Beginsel van preventief handelen: voorkomen is beter dan genezen
Deze beginselen kunnen invloed hebben op uw vastgoedprojecten. Het is daarom belangrijk om hier rekening mee te houden bij het plannen van nieuwe ontwikkelingen.
Wat verandert er concreet door de Omgevingswet?
De Omgevingswet brengt verschillende praktische veranderingen met zich mee. Deze zullen direct invloed hebben op hoe u uw vastgoedprojecten plant en uitvoert.
Meer lokale afwegingsruimte
Gemeenten krijgen meer vrijheid om zelf te bepalen wat wel en niet mag in hun gebied. Dit kan zowel positief als negatief uitpakken voor uw projecten. Aan de ene kant kan een gemeente soepeler zijn met regels, aan de andere kant kunnen er per gemeente grote verschillen ontstaan.
Eén omgevingsvergunning
In plaats van verschillende vergunningen voor bouwen, milieu, natuur en water, is er nu één omgevingsvergunning. U dient één aanvraag in via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Dit maakt het proces overzichtelijker en sneller.
Meer weten over wat een omgevingsvergunning precies inhoudt? Lees dan ons uitgebreide artikel hierover.
Kortere procedures
De standaardprocedure voor een omgevingsvergunning duurt nu 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Dit is korter dan voorheen, wat gunstig is als u snel wilt starten met uw project en bijvoorbeeld bridge financiering heeft geregeld.
Participatie verplicht
Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning moet u aangeven hoe u belanghebbenden (zoals omwonenden) hebt betrokken bij uw plannen. Dit is een belangrijke verandering waar u rekening mee moet houden in uw planningsproces.
Wat moet u als vastgoedinvesteerder weten?
Als u betrokken bent bij beleggen in vastgoed, zijn er enkele specifieke punten waar u op moet letten bij de nieuwe Omgevingswet:
Kansen in het omgevingsplan
Het omgevingsplan biedt meer flexibiliteit dan het oude bestemmingsplan. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld functies combineren of tijdelijke bestemmingen makkelijker toestaan. Dit schept nieuwe kansen voor creatieve vastgoedprojecten.
Risico’s door lokale verschillen
Doordat gemeenten meer vrijheid krijgen, kunnen de regels per gemeente sterk verschillen. Als u in meerdere gemeenten actief bent, moet u zich goed verdiepen in de lokale omgevingsplannen.
Investeren in duurzaamheid loont
De Omgevingswet legt veel nadruk op duurzaamheid en een gezonde leefomgeving. Projecten die hieraan bijdragen, maken meer kans op goedkeuring. Dit kan invloed hebben op hoe u uw vastgoedbeleggingen inricht.
Aspect | Oude situatie | Nieuwe situatie onder Omgevingswet |
|---|---|---|
Vergunningen | Meerdere vergunningen nodig | Eén omgevingsvergunning |
Planvorming | Bestemmingsplan | Omgevingsplan |
Proceduretijd | Vaak langdurig proces | Standaard 8 weken + mogelijke verlenging |
Participatie | Niet altijd verplicht | Verplicht onderdeel van vergunningsaanvraag |
Drie onderwerpen die later nog geregeld worden
De Omgevingswet is weliswaar in werking getreden, maar niet alle onderdelen zijn al volledig uitgewerkt. Er zijn drie belangrijke onderwerpen die later nog geregeld worden:
- Grondeigendom: regels over onteigening, voorkeursrecht en kavelruil worden later toegevoegd
- Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO): dit wordt stapsgewijs verder ontwikkeld
- Bodemregelgeving: specifieke regels voor bodemsanering worden nog verder uitgewerkt
Deze punten kunnen in de toekomst nog voor veranderingen zorgen. Het is daarom belangrijk om de ontwikkelingen te blijven volgen, vooral als u betrokken bent bij transformatie vastgoed projecten waarbij bodemkwaliteit een rol speelt.
Veelgestelde vragen
Het bestemmingsplan kende vaste functies per perceel, zoals wonen of detailhandel. Het omgevingsplan is flexibeler en kan functies combineren, zoals wonen én werken op één locatie. Dit biedt meer ruimte voor innovatieve vastgoedontwikkeling, maar vereist ook een goede kennis van lokale regels.
Ja, onder de Omgevingswet bent u verplicht om aan te tonen hoe u belanghebbenden zoals omwonenden hebt betrokken bij uw plannen. Gemeenten verwachten een actieve participatieaanpak. Een goed participatieproces vergroot de kans op een vlotte vergunningsprocedure en voorkomt bezwaar achteraf.
De standaardprocedure duurt 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Dit is aanzienlijk korter dan bij eerdere wetgeving, waar procedures vaak maanden in beslag namen. De snellere doorlooptijd maakt het aantrekkelijker om vastgoedprojecten met korte doorlooptijden, zoals transformaties, sneller te realiseren.
Elke gemeente stelt haar eigen omgevingsplan op en maakt daarin beleidskeuzes die sterk kunnen verschillen. Wat in de ene gemeente mogelijk is, kan in een andere juist worden afgewezen. Voor investeerders is het cruciaal om vooraf het lokale beleid te onderzoeken om verrassingen en vertraging te voorkomen.