Overdrachtsbelasting in België
Als u vastgoed koopt in België, krijgt u te maken met overdrachtsbelasting. Deze belasting heet in België officieel ‘registratierechten’ en is een belangrijk onderdeel van de aankoopkosten. Bij investeren in vastgoed over de grens is het essentieel om deze kosten goed in kaart te brengen.
In deze gids leest u alles over de Belgische overdrachtsbelasting: hoeveel u betaalt, wanneer het lagere tarief van 2% geldt en hoe u mogelijk de hogere tarieven kunt vermijden.
Wat is overdrachtsbelasting in België?
De overdrachtsbelasting in België, officieel ‘registratierechten’ genoemd, is een belasting die u betaalt bij de aankoop van een woning of ander vastgoed. Het percentage verschilt per regio en situatie.
In Vlaanderen bedraagt het standaardtarief 12% van de aankoopprijs. In Wallonië en Brussel is dit 12,5%. Dit is aanzienlijk hoger dan in Nederland, waar het tarief momenteel 2% is voor woningen die u zelf gaat bewonen en 8% voor overige vastgoedobjecten.
“Bij het vergelijken van vastgoedinvesteringen in Nederland en België is het cruciaal om rekening te houden met de verschillende overdrachtsbelastingen. Deze kunnen een grote impact hebben op uw totale investering en rendement.”
Esther – Vastgoed specialist
De overdrachtsbelasting maakt onderdeel uit van de ‘kosten koper’ in België, samen met notariskosten en andere administratieve kosten. In totaal moet u rekening houden met ongeveer 15-16% aan bijkomende kosten bij een vastgoedaankoop in België.
Wanneer betaalt u 2% overdrachtsbelasting in België?
In Vlaanderen is het mogelijk om slechts 2% overdrachtsbelasting te betalen in plaats van het standaardtarief van 12%. Dit verlaagde tarief geldt alleen onder specifieke voorwaarden:
- Bij de aankoop van uw enige en eigen woning (uw hoofdverblijfplaats)
- De woning heeft een maximale waarde van €200.000 (of €220.000 in bepaalde Vlaamse centrumsteden)
- U moet er minstens 3 jaar gaan wonen
- U mag geen andere woningen bezitten (ook niet in het buitenland)
Dit verlaagde tarief van 2% wordt in Vlaanderen het ‘klein beschrijf’ genoemd en kan u als starter op de woningmarkt een aanzienlijk voordeel opleveren. Voor investeerders die niet van plan zijn in het pand te wonen, geldt echter altijd het standaardtarief.
Als u geïnteresseerd bent in het financieren van vastgoed in België, is het belangrijk om deze kosten mee te nemen in uw berekeningen. Een vastgoed financiering moet immers ook deze bijkomende kosten kunnen dekken.
Kosten koper in België: waar moet u rekening mee houden?
De term ‘kosten koper’ omvat in België alle bijkomende kosten die bij de aankoop van vastgoed komen kijken. Deze zijn hoger dan in Nederland en bestaan uit:
Kostenpost | Percentage/bedrag |
|---|---|
Registratierechten (overdrachtsbelasting) | 12% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië/Brussel) |
Notariskosten | Ongeveer 1-1,5% van de koopsom |
BTW op notariskosten | 21% |
Administratieve kosten | €800 – €1.000 |
In totaal moet u bij een vastgoedaankoop in België rekening houden met ongeveer 15-16% aan bijkomende kosten. Dit is aanzienlijk meer dan in Nederland, waar de kosten koper meestal tussen de 4-10% liggen, afhankelijk van het soort vastgoed.
Als u geïnteresseerd bent in beleggen in vastgoed in België, is het essentieel om deze kosten mee te nemen in uw rendementscalculaties.
Hoe kunt u 12% registratierechten vermijden?
Er zijn verschillende manieren om de hoge registratierechten in België te verminderen of deels te vermijden:
Gebruikmaken van het verlaagde tarief
Zoals eerder genoemd, kunt u in Vlaanderen in aanmerking komen voor het verlaagde tarief van 2% als u voldoet aan de voorwaarden voor ‘klein beschrijf’. Dit geldt alleen voor uw hoofdverblijfplaats, niet voor investeringspanden.
Renovatie-abattement
In Vlaanderen bestaat er een renovatie-abattement, waarbij u tot €20.000 van de aankoopprijs kunt aftrekken van de belastbare basis. Hiervoor moet u wel binnen vijf jaar na aankoop minstens €10.000 (exclusief btw) aan renovatiekosten maken.
‘Meeneemregeling’ in Vlaanderen
Als u in Vlaanderen een woning verkoopt en een nieuwe koopt, kunt u onder bepaalde voorwaarden de eerder betaalde registratierechten (tot een maximum) in mindering brengen op de nieuwe aankoop. Dit wordt de ‘meeneemregeling’ genoemd.
Wilt u meer weten over verschillende fiscale aspecten van vastgoedinvesteringen? Lees dan ons uitgebreide artikel over schenkbelasting voor meer informatie.
Aankoop via vennootschap
Sommige investeerders kiezen ervoor om vastgoed aan te kopen via een vennootschap in plaats van als privépersoon. Dit kan fiscale voordelen hebben, maar brengt ook complexiteit en andere kosten met zich mee. Houd er rekening mee dat de aankoop van aandelen van een vastgoedvennootschap soms kan helpen om registratierechten te verminderen.
Als u overweegt om via een vennootschap te investeren, kan een zakelijke lening hierbij uitkomst bieden. Hiermee financiert u niet alleen de aankoop zelf, maar mogelijk ook de bijkomende kosten.
Verschil tussen overdrachtsbelasting en btw bij nieuwbouw
Bij de aankoop van nieuwbouwvastgoed in België betaalt u geen registratierechten maar 21% btw over de totale aankoopsom (inclusief grond). Dit lijkt op het eerste gezicht duurder, maar kan in sommige gevallen voordeliger zijn, bijvoorbeeld als u de btw zakelijk kunt verrekenen.
Investeren in nieuwbouwprojecten vereist vaak een specifieke aanpak wat betreft financiering. Voor dergelijke projecten kan projectfinanciering een passende oplossing zijn, aangezien deze rekening houdt met de verschillende fasen van een bouwproject.
Bent u geïnteresseerd in het ontwikkelen van vastgoed? Lees dan ook onze gids over het werk van een projectontwikkelaar om meer inzicht te krijgen in dit vakgebied.
Veelgestelde vragen
In Nederland bedraagt de overdrachtsbelasting 2% voor woningen die u zelf gaat bewonen en 8% voor overige vastgoedobjecten. In België (Vlaanderen) is dit standaard 12% en in Wallonië en Brussel 12,5%, met uitzonderingen voor bepaalde situaties waarin een verlaagd tarief van 2% kan gelden.
Ja, ook als u niet in België woont maar er wel uw hoofdverblijfplaats van maakt na aankoop, kunt u onder voorwaarden gebruikmaken van het verlaagde tarief van 2% in Vlaanderen. U moet dan wel aan alle andere voorwaarden voldoen, zoals geen andere woningen bezitten.
Ja, in Vlaanderen bedraagt het standaardtarief 12%, terwijl dit in Wallonië en Brussel 12,5% is. Ook de regelingen voor verlaagde tarieven en vrijstellingen verschillen per regio.
De overdrachtsbelasting (registratierechten) wordt betaald bij het verlijden van de notariële akte. De notaris zorgt voor de betaling aan de Belgische belastingdienst en rekent dit met u af.