Planschade omgevingswet
Bent u vastgoedeigenaar of projectontwikkelaar? Dan krijgt u mogelijk te maken met planschade. Onder de nieuwe omgevingswet zijn er belangrijke wijzigingen in de regels rondom planschade. In dit artikel leest u wat planschade precies is, wie er aansprakelijk voor is en hoe het indienen van een planschadeclaim werkt.
“Bij vastgoedontwikkeling is kennis over planschade essentieel. De nieuwe omgevingswet brengt veranderingen die iedere vastgoedeigenaar en ontwikkelaar moet kennen om financiële tegenvallers te voorkomen.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat is planschade onder de omgevingswet?
Planschade is de financiële schade die u als eigenaar van vastgoed kunt lijden door wijzigingen in de ruimtelijke plannen van de overheid. Bijvoorbeeld als uw woning in waarde daalt doordat er een nieuw bestemmingsplan komt. Onder de nieuwe omgevingswet wordt planschade officieel ‘nadeelcompensatie’ genoemd.
De omgevingswet brengt enkele belangrijke veranderingen met zich mee. Zo geldt er voortaan een ‘normaal maatschappelijk risico’ van 4% van de waarde van uw onroerend goed. Dit betekent dat de eerste 4% van de waardevermindering voor uw eigen rekening komt. Dit percentage was onder de oude wetgeving nog 2%.
Wat valt er onder planschade?
Planschade kan verschillende vormen aannemen. De meest voorkomende zijn:
- Waardevermindering van uw vastgoed door wijzigingen in het bestemmingsplan
- Inkomensderving door gewijzigde gebruiksmogelijkheden van uw vastgoed
- Kosten die u moet maken om uw vastgoed aan te passen aan de nieuwe situatie
Een voorbeeld: stel dat u een woning bezit met vrij uitzicht. De gemeente besluit dat er op het tegenoverliggende perceel hoogbouw mag komen. Hierdoor verliest uw woning zijn vrije uitzicht en daalt de waarde. Dit waardeverlies kan in aanmerking komen voor planschadevergoeding.
Voor vastgoedinvesteerders is het belangrijk om rekening te houden met mogelijke planschade bij het investeren in vastgoed. Een wijziging in bestemmingsplannen kan directe gevolgen hebben voor uw rendement.
Wie is aansprakelijk voor planschade?
In principe is de overheidsinstantie die het besluit neemt aansprakelijk voor de planschade. Dit is meestal de gemeente, maar kan ook de provincie of het Rijk zijn. Bij een wijziging van het bestemmingsplan is dus doorgaans de gemeente de partij die verantwoordelijk is voor de compensatie.
Echter, in veel gevallen wordt de verantwoordelijkheid voor planschade via een planschadeovereenkomst doorgeschoven naar de initiatiefnemer van het project. Dit betekent dat als een projectontwikkelaar een bestemmingsplanwijziging aanvraagt, deze ook de eventuele planschade moet vergoeden aan omwonenden.
Voor projectontwikkelaars is het daarom essentieel om de potentiële planschaderisico’s goed in kaart te brengen voordat ze aan een project beginnen. Dit is ook een belangrijk aspect bij het regelen van vastgoed financiering voor uw projecten
Hoe hoog kan planschade oplopen?
De hoogte van planschade kan sterk variëren, afhankelijk van verschillende factoren zoals:
- De waarde van uw vastgoed vóór de planwijziging
- De omvang van de waardevermindering
- Het type wijziging in het bestemmingsplan
- De impact op uw gebruik van het vastgoed
In de praktijk kan planschade oplopen van enkele duizenden euro’s tot wel 10-15% van de oorspronkelijke waarde van het vastgoed in ernstige gevallen. Houd er rekening mee dat het ‘normaal maatschappelijk risico’ van 4% altijd voor eigen rekening komt.
Voor grotere vastgoedprojecten kunnen de totale planschadekosten substantieel zijn. Bent u projectontwikkelaar? Dan is het verstandig om vooraf een planschaderisicoanalyse te laten uitvoeren. Hiermee krijgt u inzicht in de potentiële kosten en kunt u deze meenemen in uw projectfinanciering.
Hoe lang kunt u planschade indienen?
Onder de nieuwe omgevingswet heeft u vijf jaar de tijd om een verzoek tot planschadevergoeding in te dienen. Deze termijn gaat in op het moment dat het schadeveroorzakende besluit in werking treedt. Dit is een belangrijke wijziging ten opzichte van de oude regelgeving, waar de termijn vaak korter was.
Het is belangrijk om niet te lang te wachten met het indienen van een planschadeclaim. Hoe langer u wacht, hoe moeilijker het kan worden om de directe relatie tussen de planwijziging en de waardevermindering aan te tonen.
Voor meer informatie over juridische aspecten van vastgoedontwikkeling, kunt u ons uitgebreide artikel over de omgevingsvergunning lezen.
Hoe dient u een planschadeclaim in?
Het indienen van een planschadeclaim gaat als volgt:
- U dient een verzoek in bij de verantwoordelijke overheidsinstantie (meestal de gemeente)
- U betaalt een drempelbedrag (variërend per gemeente, meestal rond de €500)
- De gemeente laat een onafhankelijk onderzoek uitvoeren naar uw claim
- Op basis van dit onderzoek beslist de gemeente of u recht heeft op een vergoeding
Het is verstandig om bij het indienen van een planschadeclaim professionele hulp in te schakelen, bijvoorbeeld van een gespecialiseerde juridisch adviseur of vastgoedadviseur. Zij kunnen u helpen om uw claim goed te onderbouwen.
Planschaderisicoanalyse: preventief handelen
Voor projectontwikkelaars en investeerders in vastgoedbeleggingen is het raadzaam om vooraf een planschaderisicoanalyse te laten uitvoeren. Dit is een onderzoek waarbij een deskundige de potentiële planschade in kaart brengt die kan ontstaan door uw project.
Een planschaderisicoanalyse geeft u inzicht in:
- Welke omwonenden mogelijk planschade kunnen claimen
- De verwachte hoogte van deze claims
- Mogelijkheden om de planschade te beperken door aanpassingen in het ontwerp
Door deze analyse kunt u planschade deels voorkomen of beperken, bijvoorbeeld door het aanpassen van uw bouwplannen. Dit kan uiteindelijk veel kosten besparen.
Veelgestelde vragen
Als projectontwikkelaar bent u niet automatisch aansprakelijk voor planschade. Dit is alleen het geval als u een planschadeovereenkomst heeft getekend met de gemeente. In deze overeenkomst neemt u de verplichting op zich om eventuele planschade te vergoeden. Het is belangrijk om de risico’s goed in te schatten voordat u zo’n overeenkomst tekent.
Volledige preventie van planschade is vaak niet mogelijk, maar u kunt de risico’s wel beperken. Dit kan bijvoorbeeld door uw bouwplannen aan te passen zodat ze minder impact hebben op de omgeving. Denk aan het verlagen van de bouwhoogte, het creëren van meer afstand tot omliggende panden of het behouden van belangrijke zichtlijnen.
Reguliere verzekeringen dekken planschade meestal niet. Er zijn wel specifieke verzekeringen voor projectontwikkelaars die bepaalde aspecten van planschaderisico’s kunnen dekken. Het is verstandig om hierover advies in te winnen bij een gespecialiseerde verzekeringsadviseur.
Onder de nieuwe omgevingswet wordt planschade officieel ‘nadeelcompensatie’ genoemd. Het principe blijft hetzelfde: vergoeding voor schade door overheidsbesluiten. Het belangrijkste verschil is dat onder de omgevingswet het ‘normaal maatschappelijk risico’ is verhoogd van 2% naar 4% van de waarde van uw onroerend goed.