Box 3 belasting vastgoed
Bezit u een vakantiewoning of tweede woning? Dan krijgt u te maken met box 3 belasting. Dit is de vermogensbelasting die u betaalt over bezittingen zoals vastgoed dat niet uw hoofdverblijf is. Bij Fortus begrijpen we dat de regels rondom deze belasting complex kunnen zijn en regelmatig veranderen. Daarom leggen we u in dit artikel helder uit hoe de box 3 belasting voor vastgoed werkt.
Met de juiste kennis over box 3 kunt u slimme beslissingen nemen over uw vastgoedinvesteringen. We bespreken niet alleen de huidige regels, maar ook de aankomende veranderingen en mogelijke strategieën om fiscaal slim om te gaan met uw vastgoed.
Wat is box 3 belasting en hoe werkt het bij vastgoed?
Box 3 is onderdeel van de inkomstenbelasting en belast uw vermogen, niet uw inkomen. Onder vermogen vallen uw bezittingen zoals spaargeld, beleggingen en ook vastgoed dat niet uw hoofdwoning is. Dit betekent dat uw vakantiewoning, tweede woning of beleggingspand in box 3 valt.
Bij vastgoed in box 3 wordt de WOZ-waarde van uw pand gebruikt als uitgangspunt. De Belastingdienst gaat er vanuit dat u met dit vermogen een bepaald rendement behaalt, en over dit ‘fictieve rendement’ betaalt u belasting. Het maakt hierbij niet uit of u daadwerkelijk inkomsten genereert met het pand.
“Veel vastgoedbezitters weten niet dat ze bij een vakantiewoning in box 3 belasting betalen over een fictief rendement, niet over de werkelijke huuropbrengsten. Dit zorgt vaak voor verrassingen bij de belastingaangifte.”
Esther – Vastgoed specialist
Hoe wordt een vakantiewoning in box 3 belast?
Een vakantiewoning wordt in box 3 belast op basis van de WOZ-waarde. Deze waarde wordt meegeteld bij uw totale vermogen in box 3. Het belastingstelsel in box 3 is recent veranderd en werkt nu met drie verschillende categorieën bezittingen, elk met een eigen fictief rendement:
- Banktegoeden (zoals spaarrekeningen)
- Overige bezittingen (waaronder vastgoed)
- Schulden (zoals hypotheken op het vastgoed)
Voor vastgoed zoals een vakantiewoning geldt het fictieve rendement voor ‘overige bezittingen’. Dit percentage is hoger dan voor banktegoeden. In 2024 is dit percentage vastgesteld op 6,04%. Over dit fictieve rendement betaalt u vervolgens 32% belasting.
Een voorbeeld: als uw vakantiewoning een WOZ-waarde heeft van €300.000, wordt het fictieve rendement berekend als 6,04% van €300.000 = €18.120. Hierover betaalt u 32% belasting, wat neerkomt op €5.798 per jaar.
Let op: als u een hypotheek heeft op uw vakantiewoning, mag u deze schuld aftrekken van uw vermogen in box 3. Dit kan uw belastingdruk verlagen. Wilt u meer weten over verschillende financieringsopties voor vastgoed? Lees dan onze pagina over vastgoed financiering.
De nieuwe regels voor box 3 vastgoed vanaf 2026
De box 3 belasting gaat grondig op de schop. Vanaf 2026 komt er een nieuw stelsel dat uitgaat van het werkelijke rendement in plaats van een fictief rendement. Dit heeft grote gevolgen voor vastgoedbezitters.
Bij het nieuwe stelsel wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten inkomsten uit uw vastgoed:
- Directe rendementen: de daadwerkelijke huuropbrengsten minus de kosten zoals onderhoud, verzekeringen en afschrijvingen.
- Indirecte rendementen: de waardestijging of -daling van uw vastgoed.
Dit betekent dat u vanaf 2026 belasting betaalt over wat uw vastgoed werkelijk opbrengt, in plaats van over een fictief percentage. Voor veel vastgoedbezitters kan dit gunstig uitpakken, vooral als de daadwerkelijke opbrengst lager is dan het huidige fictieve rendement van 6,04%.
Overweegt u te investeren in vastgoed? Dan is het belangrijk deze aankomende veranderingen in uw planning mee te nemen. Voor specifieke situaties kunt u onze complete gids over vastgoedbeleggingen raadplegen.
Box 3 belasting voor een tweede woning
Een tweede woning valt, net als een vakantiewoning, in box 3. Of deze woning nu in Nederland staat of in het buitenland, de fiscale behandeling is in principe hetzelfde. De WOZ-waarde (of vergelijkbare waarde voor buitenlands vastgoed) wordt meegeteld in uw box 3 vermogen.
Voor een tweede woning gelden dezelfde regels als voor een vakantiewoning. Het fictieve rendement voor ‘overige bezittingen’ wordt toegepast op de waarde van de woning, en over dit rendement betaalt u 32% belasting.
Als u de tweede woning verhuurt, heeft dit geen invloed op de box 3 belasting die u betaalt. De werkelijke huuropbrengsten worden niet belast, maar de waarde van de woning wordt wel meegeteld in uw vermogen.
Voor tweede woningen in het buitenland kunnen aanvullende regels gelden. Mogelijk moet u ook in het land waar de woning staat belasting betalen. Nederland heeft met veel landen belastingverdragen gesloten om dubbele belasting te voorkomen.
Strategieën om box 3 belasting te optimaliseren
1. Gebruik maken van de schulden aftrek
Schulden die samenhangen met uw vastgoed, zoals een hypotheek op uw vakantiewoning, kunt u aftrekken van uw vermogen in box 3. Hierdoor daalt uw belastbare vermogen en dus ook de te betalen belasting. Let wel op dat er een drempel geldt voor schulden (in 2024 is deze €3.700 voor alleenstaanden en €7.400 voor fiscale partners).
2. Vastgoed onderbrengen in een BV
Door uw vastgoed onder te brengen in een besloten vennootschap (BV), verplaatst u het van box 3 naar box 2. In box 2 betaalt u pas belasting als u dividend uitkeert of aandelen verkoopt. Dit kan voordelig zijn, maar brengt ook kosten met zich mee zoals notariskosten en jaarlijkse administratiekosten.
Wilt u meer weten over dividend en fiscale voordelen? Bekijk dan onze kennisbank.
3. Timing van aan- en verkoop
Voor de box 3 belasting is uw vermogen op de peildatum (1 januari) bepalend. Door vlak na deze datum vastgoed aan te kopen of vlak voor deze datum te verkopen, kunt u uw belastingdruk beïnvloeden.
“Bij Fortus adviseren we onze klanten vaak over de timing van vastgoedtransacties. Een verkoop in december in plaats van januari kan een heel jaar box 3 belasting schelen. Deze details maken een groot verschil in het rendement van uw vastgoedinvestering.”
Esther – Vastgoed specialist
Box 3 belasting voor vakantiewoningen in 2025 en verder
Voor 2025 worden geen grote wijzigingen verwacht in de box 3 belasting. Het huidige stelsel met fictieve rendementen blijft nog van kracht. Wel kunnen de percentages voor het fictieve rendement en het belastingtarief jaarlijks worden aangepast.
De grote verandering komt in 2026 met de invoering van de belasting op werkelijk rendement. Voor vastgoedbezitters betekent dit:
- Belasting over daadwerkelijke huuropbrengsten minus kosten
- Belasting over waardestijging of -daling van het vastgoed
- Mogelijke aftrek van kosten zoals onderhoud, afschrijving en financieringskosten
Bereid u nu al voor op deze verandering door uw vastgoedadministratie op orde te brengen. Houd alle kosten en opbrengsten goed bij, zodat u in 2026 de werkelijke rendementen correct kunt aangeven.
Voor complexere vastgoedstructuren of grotere portefeuilles kan het verstandig zijn om te kijken naar mogelijkheden voor het financieren van uw vastgoedportefeuille.
Slimme vastgoedplanning met Fortus
Met de aankomende veranderingen in box 3 vanaf 2026 wordt het nog belangrijker om uw vastgoedinvesteringen strategisch te plannen. Bij Fortus helpen we u niet alleen bij het vinden van de juiste vastgoedmogelijkheden, maar ook bij het fiscaal optimaliseren van uw vastgoedportefeuille.
Of u nu een vakantiewoning wilt kopen, uw huidige vastgoed wilt herfinancieren of op zoek bent naar nieuwe beleggingsmogelijkheden – onze vastgoedspecialisten denken graag met u mee over de beste aanpak. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over uw vastgoedplannen en de fiscale implicaties daarvan.
Veelgestelde vragen
Het maakt voor box 3 belasting geen verschil of u uw vakantiewoning verhuurt, zelf gebruikt of leeg laat staan. De belasting wordt berekend over de WOZ-waarde van het pand, niet over de werkelijke opbrengsten. Ook bij leegstand betaalt u dus dezelfde box 3 belasting gebaseerd op het fictieve rendement van 6,04% over de WOZ-waarde.
Nee, in het huidige box 3 stelsel kunt u geen onderhoudskosten, verzekeringen of andere exploitatiekosten aftrekken. Deze kosten hebben geen invloed op uw box 3 belasting. Wel kunt u schulden zoals een hypotheek op de woning aftrekken van uw vermogen. Vanaf 2026 verandert dit en worden werkelijke kosten wel aftrekbaar van het rendement.
Voor buitenlandse woningen wordt de marktwaarde gebruikt, omdat er geen WOZ-waarde bestaat. U moet zelf een realistische waardebepaling maken op basis van vergelijkbare woningen in de omgeving, taxatierapporten of lokale makelaarsschattingen. De Belastingdienst kan deze waarde controleren en aanpassen als deze onrealistisch laag lijkt.
Door uw vakantiewoning in een BV onder te brengen, verplaatst u het van box 3 naar box 2. In box 2 betaalt u pas belasting als u dividend uitkeert of aandelen verkoopt. Dit kan voordelig zijn bij hoge WOZ-waarden, maar brengt ook kosten met zich mee zoals oprichtingskosten, jaarlijkse administratiekosten en mogelijke overdrachtsbelasting. Bovendien verliest u het eigenwoningforfait als u de woning zelf gebruikt.
