Wat is erfpacht?
Bent u op zoek naar informatie over erfpacht? Dit onderwerp kan complex lijken, maar is belangrijk om te begrijpen als u te maken krijgt met vastgoed waar erfpacht op rust. In dit artikel leggen we uit wat erfpacht precies is, hoe het werkt en wat de voordelen en nadelen zijn.
De betekenis van erfpacht eenvoudig uitgelegd
Erfpacht is een zakelijk recht waarbij u als erfpachter het volledige gebruiksrecht heeft over een stuk grond, terwijl iemand anders de eigenaar van die grond blijft. U mag de grond gebruiken alsof het van u is, maar betaalt hiervoor een vergoeding aan de grondeigenaar.
Bij erfpacht is er dus een splitsing tussen het eigendom van de grond en het gebruiksrecht. De grondeigenaar (vaak een gemeente of andere overheidsinstantie) blijft juridisch eigenaar, terwijl u als erfpachter het recht heeft om de grond te gebruiken.
“Veel mensen schrikken als ze horen dat een woning op erfpacht staat, maar dit hoeft absoluut geen nadeel te zijn. Met de juiste voorwaarden kan erfpacht zelfs voordelig uitpakken voor uw portemonnee en kunt u nog steeds prima investeren in vastgoed.”
Esther – Vastgoed specialist
Wat is een erfpachtcanon?
De erfpachtcanon is de vergoeding die u als erfpachter betaalt aan de grondeigenaar voor het gebruik van de grond. Dit is vergelijkbaar met een soort huur, maar dan specifiek voor het gebruiksrecht van de grond. De canon kan op verschillende manieren worden vastgesteld:
- Een vast bedrag per jaar
- Een jaarlijks geïndexeerd bedrag (stijgt mee met inflatie)
- Een bedrag dat periodiek wordt herzien (bijvoorbeeld elke 5, 10 of 50 jaar)
De hoogte van de erfpachtcanon wordt meestal bepaald op basis van een percentage van de grondwaarde. Dit percentage varieert, maar ligt doorgaans tussen de 2% en 6% van de actuele grondwaarde.
Hoe werkt erfpacht in de praktijk?
Bij erfpacht sluit u een overeenkomst (erfpachtcontract) met de grondeigenaar. In dit contract staan de voorwaarden waaronder u de grond mag gebruiken. Een aantal belangrijke elementen in dit contract zijn:
De looptijd van de erfpacht (vaak 50 of 100 jaar, soms eeuwigdurend)
De hoogte van de canon en wanneer deze betaald moet worden
Voorwaarden voor canonherziening
Wat er gebeurt aan het einde van de erfpacht
Eventuele restricties voor het gebruik van de grond
Als erfpachter heeft u veel van dezelfde rechten als een eigenaar. U mag bijvoorbeeld:
- Een woning of ander gebouw op de grond plaatsen
- De grond verhuren aan derden
- Uw erfpachtrecht verkopen aan iemand anders
Het is belangrijk om te weten dat u bij vastgoed financiering vaak te maken krijgt met specifieke voorwaarden als het om erfpacht gaat. Banken en andere geldverstrekkers houden rekening met erfpacht bij het bepalen van de voorwaarden voor een lening.
Eigendom belast met erfpacht: wat betekent dit?
De term “eigendom belast met erfpacht” betekent dat het eigendomsrecht van een stuk grond is bezwaard met een erfpachtrecht. Dit houdt in dat de eigenaar van de grond (de bloot eigenaar) zijn eigendomsrecht heeft beperkt door een erfpachtrecht te vestigen ten gunste van iemand anders (de erfpachter).
In de praktijk komt dit veel voor bij gemeentelijke grond. De gemeente blijft eigenaar van de grond, maar geeft een erfpachtrecht uit waardoor anderen de grond kunnen gebruiken en bebouwen.
Als u een woning koopt die op erfpachtgrond staat, koopt u eigenlijk het gebouw en het erfpachtrecht, maar niet de grond zelf. Dit is een belangrijk aspect om rekening mee te houden bij het transformeren van vastgoed of bij het berekenen van uw investeringsrendement.
Voordelen van erfpacht
Erfpacht heeft verschillende voordelen die het een aantrekkelijke optie kunnen maken:
Lagere aankoopprijs
Woningen op erfpachtgrond zijn vaak goedkoper in aanschaf dan vergelijkbare woningen met eigen grond. Dit komt omdat u de grond niet koopt, maar alleen het gebruiksrecht verwerft. Dit kan de drempel verlagen om een woning te kopen, vooral in gebieden waar de grondprijzen hoog zijn.
Gespreide kosten
In plaats van een groot bedrag ineens voor de grond te betalen, betaalt u bij erfpacht de kosten gespreid over de tijd. Dit kan financiële voordelen bieden, vooral als u het aankoopbedrag dat u bespaart op een andere manier kunt investeren.
Minder financiering nodig
Omdat de aankoopprijs lager is, heeft u minder financiering nodig om een woning op erfpachtgrond te kopen. Dit kan het makkelijker maken om een hypotheek te krijgen, vooral voor starters op de woningmarkt.
Voor investeerders kan erfpacht interessant zijn vanwege de mogelijkheid om met minder kapitaal toch een rendabele vastgoedbelegging te doen. Door de lagere aanvangskosten kan het rendement op geïnvesteerd vermogen hoger uitvallen.
Is erfpacht gunstig? De nadelen
Naast voordelen heeft erfpacht ook enkele nadelen waar u rekening mee moet houden:
Onzekerheid over toekomstige kosten
Bij erfpacht met een periodieke herziening van de canon kan er onzekerheid bestaan over de toekomstige kosten. Als de grondwaarde sterk stijgt, kan de canon bij herziening flink omhoog gaan. Dit risico is vooral aanwezig in populaire gebieden waar de vastgoedprijzen snel stijgen.
Beperkingen in gebruiksrecht
In het erfpachtcontract kunnen beperkingen staan over hoe u de grond mag gebruiken. Dit kan invloed hebben op verbouwingsmogelijkheden of het gebruik van het pand voor bepaalde doeleinden, zoals verhuur of bedrijfsactiviteiten.
Mogelijk effect op verkoopbaarheid
Woningen op erfpachtgrond kunnen soms moeilijker te verkopen zijn dan woningen met eigen grond. Niet alle kopers zijn bekend met erfpacht of staan er positief tegenover. Ook kunnen banken terughoudender zijn met het verstrekken van hypotheken voor woningen op erfpachtgrond.
Erfpacht bij verschillende gemeenten
De erfpachtvoorwaarden kunnen sterk verschillen per gemeente. Enkele grote steden die werken met erfpacht zijn Amsterdam, Rotterdam en Utrecht, maar de voorwaarden zijn niet overal hetzelfde.
In Amsterdam bijvoorbeeld, is er sinds enkele jaren de mogelijkheid om erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Dit geeft erfpachters meer zekerheid over toekomstige kosten. In andere gemeenten kunnen andere regelingen gelden, zoals vaste canonpercentages of speciale voorwaarden voor sociale woningbouw.
Als u een woning op erfpachtgrond overweegt, is het daarom belangrijk om de specifieke erfpachtvoorwaarden van de betreffende gemeente goed te onderzoeken.
Veelgestelde vragen
In veel gevallen is het mogelijk om erfpacht af te kopen. Dit betekent dat u een bedrag ineens betaalt aan de grondeigenaar, waarna u geen canon meer hoeft te betalen voor een bepaalde periode of zelfs eeuwigdurend. Dit kan voordelig zijn als u de financiële middelen heeft en zekerheid wilt over toekomstige kosten.
Als de erfpachttermijn afloopt, gaan alle rechten terug naar de grondeigenaar. In de praktijk wordt de erfpacht meestal verlengd, maar dit kan wel gepaard gaan met nieuwe voorwaarden en een aangepaste canon. Bij tijdelijke erfpacht is het belangrijk om ruim voor het einde van de termijn in gesprek te gaan met de grondeigenaar.
Ja, het is mogelijk om een hypotheek te krijgen voor een woning op erfpachtgrond. Wel stellen banken vaak aanvullende voorwaarden. Zo kijken ze naar de resterende looptijd van de erfpacht (deze moet meestal minimaal 10-15 jaar langer zijn dan de looptijd van de hypotheek) en naar de voorwaarden voor canonherziening.
Bij eeuwigdurende erfpacht heeft u het gebruiksrecht voor onbepaalde tijd. De erfpacht eindigt dus niet na een bepaalde periode. Bij tijdelijke erfpacht is er een vastgestelde einddatum, waarna het gebruiksrecht in principe teruggaat naar de grondeigenaar, tenzij er een verlenging wordt overeengekomen.
Eeuwigdurende erfpacht biedt meer zekerheid dan tijdelijke erfpacht, maar kan duurder zijn in aanschaf als u besluit deze af te kopen.