Renteopslag hypotheek
Betaalt u meer rente dan nodig voor uw hypotheek? Mogelijk heeft u te maken met renteopslag. Deze extra rente wordt door banken berekend als uw hypotheek relatief hoog is ten opzichte verwijderen en direct besparen op uw maandlasten. In dit artikel leest u alles over renteopslag, wanneer u recht heeft op verlaging en hoe u dit kunt aanvragen.
“Veel woningeigenaren weten niet dat ze renteopslag betalen en laten daardoor jaarlijks honderden euro’s liggen. Een gestegen woningwaarde kan u recht geven op een lagere hypotheekrente.”
Esther – Vastgoed specialistvan de waarde van uw woning. Goed nieuws: in veel gevallen kunt u deze opslag laten
Wat is renteopslag bij een hypotheek?
Renteopslag is een toeslag die banken en andere hypotheekverstrekkers berekenen bovenop de standaard hypotheekrente. Deze opslag wordt bepaald op basis van de verhouding tussen uw hypotheekbedrag en de waarde van uw woning, ook wel de Loan-to-Value (LTV) ratio genoemd. Hoe hoger deze verhouding, hoe meer risico de bank loopt en hoe hoger de renteopslag.
Wanneer uw hypotheek bijvoorbeeld 90% van de woningwaarde bedraagt, betaalt u een hogere rente dan wanneer deze slechts 60% zou zijn. Dit verschil is de renteopslag. Banken rekenen deze extra rente omdat ze bij een eventuele gedwongen verkoop een hoger risico lopen dat de opbrengst van het huis niet voldoende is om de hypotheek volledig af te lossen.
Hoe weet u of u renteopslag betaalt?
Het is niet altijd duidelijk of u renteopslag betaalt. Dit staat namelijk niet specifiek vermeld op uw hypotheekoverzicht. U kunt dit op verschillende manieren achterhalen:
- Bekijk uw oorspronkelijke hypotheekofferte – hierin staan de verschillende rentepercentages bij verschillende LTV-verhoudingen
- Neem contact op met uw hypotheekverstrekker en vraag expliciet of u renteopslag betaalt
- Vergelijk uw huidige rentepercentage met de actuele hypotheekrentes die uw bank adverteert voor verschillende LTV’s
- Laat een financieel adviseur uw hypotheek doorlichten
Als uw LTV bij het afsluiten van de hypotheek hoger was dan 80% of 90% (afhankelijk van de geldverstrekker), is de kans groot dat u renteopslag betaalt. Vooral bij hypotheken die zijn afgesloten vóór 2013, toen 100%-financieringen nog gebruikelijk waren, is dit vaak het geval.
Hoe wordt de renteopslag berekend?
De hoogte van de renteopslag wordt bepaald door de risico-indeling die uw hypotheekverstrekker hanteert. De meeste banken werken met verschillende tariefklassen gebaseerd op de Loan-to-Value ratio. Een voorbeeld van zo’n indeling:
LTV-verhouding | Renteopslag |
|---|---|
Tot 60% | 0,0% (geen opslag) |
60% tot 80% | 0,1% – 0,2% |
80% tot 90% | 0,2% – 0,4% |
90% tot 100% | 0,4% – 0,7% |
Boven 100% | 0,7% – 1,0% |
De exacte percentages verschillen per geldverstrekker en kunnen in de loop der tijd veranderen. Het is daarom belangrijk om de actuele tarieven van uw specifieke hypotheekverstrekker te controleren.
Wanneer kunt u renteopslag laten verwijderen?
U kunt de renteopslag laten verwijderen als uw Loan-to-Value ratio verbetert. Dit kan gebeuren in de volgende situaties:
- Waardestijging van uw woning – Als de waarde van uw woning is gestegen, verbetert automatisch de verhouding tussen uw hypotheek en de woningwaarde. Dit is de afgelopen jaren bij veel woningen het geval geweest door de sterke prijsstijgingen op de woningmarkt.
- Aflossing van uw hypotheek – Door extra aflossingen of door de reguliere maandelijkse aflossingen (bij een annuïtaire of lineaire hypotheek) daalt uw hypotheekschuld, waardoor de LTV-ratio verbetert.
- Verbouwing van uw woning – Als u uw woning heeft verbouwd en daardoor de waarde is gestegen, kan dit ook leiden tot een gunstiger LTV-ratio.
Bij investeren in vastgoed is het belangrijk om rekening te houden met deze renteopslagen, aangezien deze direct invloed hebben op uw rendement. Een lagere hypotheekrente betekent immers hogere netto huuropbrengsten.
Hoe vraagt u verlaging van de renteopslag aan?
Om de renteopslag te laten verwijderen of verlagen, moet u de volgende stappen ondernemen:
- Bepaal eerst of uw LTV inderdaad in een lagere risicoklasse valt door uw actuele hypotheekschuld te delen door de huidige waarde van uw woning
- Laat een taxatierapport opstellen door een erkend taxateur – dit rapport is nodig als bewijs van de actuele woningwaarde
- Dien een verzoek in bij uw hypotheekverstrekker voor verlaging of verwijdering van de renteopslag
- Stuur het taxatierapport en eventuele andere benodigde documenten mee
De kosten voor een taxatierapport liggen meestal tussen de €300 en €600. Deze investering verdient u snel terug als de renteopslag wordt verwijderd of verlaagd. Bij een hypotheek van €300.000 levert een renteverlaging van 0,3% al een besparing op van €900 per jaar.
Hoeveel kunt u besparen door renteopslag te verwijderen?
De besparing die u kunt realiseren door het verwijderen van de renteopslag hangt af van uw hypotheekbedrag en de hoogte van de opslag. Een rekenvoorbeeld:
Stel, u heeft een hypotheek van €250.000 met een renteopslag van 0,4%. Door het verwijderen van deze opslag bespaart u jaarlijks 0,4% van €250.000 = €1.000. Over een rentevaste periode van 10 jaar is dat een besparing van €10.000.
Voor ondernemers die actief zijn in vastgoed financiering is het extra belangrijk om de renteopslagen goed in de gaten te houden. Lagere financieringskosten kunnen het verschil maken tussen een rendabel en een onrendabel project.
Als u meerdere panden bezit, kunnen de besparingen nog veel groter zijn. Bekijk daarom ons uitgebreide artikel over financiële leverage om te leren hoe u optimaal gebruik kunt maken van financiering voor uw vastgoedinvesteringen.
Is een nieuw taxatierapport altijd nodig?
In de meeste gevallen eisen hypotheekverstrekkers een recent taxatierapport (niet ouder dan 6 maanden) om de actuele woningwaarde vast te stellen. Er zijn echter enkele uitzonderingen:
– Sommige banken accepteren een WOZ-waarde in plaats van een taxatierapport. Het voordeel hiervan is dat u geen taxatiekosten hoeft te maken, maar het nadeel is dat de WOZ-waarde vaak lager is dan de marktwaarde, waardoor u mogelijk niet in een lagere risicoklasse komt.
– Bij een recente aankoop (meestal binnen 12 maanden) wordt soms de aankoopprijs als uitgangspunt genomen.
– Enkele geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om via een modelmatige waardebepaling de woningwaarde vast te stellen. Dit is goedkoper dan een volledige taxatie, maar wordt niet door alle banken geaccepteerd.
Informeer altijd eerst bij uw hypotheekverstrekker welk type waardebepaling zij accepteren voor het aanpassen van de renteopslag.
Veelgestelde vragen
U kunt dit controleren in uw hypotheekofferte, waar verschillende rentepercentages bij verschillende LTV-verhoudingen staan vermeld. Ook kunt u contact opnemen met uw hypotheekverstrekker en expliciet vragen of u renteopslag betaalt. Als uw hypotheek bij afsluiting meer dan 80% van de woningwaarde bedroeg, is de kans groot dat u renteopslag betaalt.
Ja, als de waarde van uw huis zodanig is gestegen dat uw LTV-ratio in een lagere risicoklasse valt, kunt u in aanmerking komen voor een lagere hypotheekrente. U moet dit wel zelf aanvragen bij uw hypotheekverstrekker en meestal een recent taxatierapport aanleveren als bewijs van de hogere