Box 3 vastgoed
Vastgoed in box 3 krijgt vanaf 2025 te maken met belangrijke veranderingen. Deze wijzigingen kunnen grote invloed hebben op uw vastgoedinvesteringen en rendement. Bij Fortus merken we dat veel vastgoedbeleggers vragen hebben over de gevolgen. In dit artikel leggen we duidelijk uit hoe vastgoed momenteel in box 3 wordt belast, welke veranderingen eraan komen en hoe u hierop kunt inspelen.
Hoe wordt vastgoed momenteel belast in box 3?
Vastgoed dat u niet zelf bewoont, zoals verhuurde woningen of beleggingspanden, valt onder box 3 van de inkomstenbelasting. Dit wordt ook wel de vermogensrendementsheffing genoemd. De belasting wordt niet geheven over uw werkelijke rendement, maar over een fictief rendement dat de overheid vaststelt.
Momenteel werkt de box 3-heffing met verschillende rendementspercentages voor spaargeld en voor overige bezittingen, waaronder vastgoed. Voor vastgoed geldt een hoger fictief rendement dan voor spaargeld, omdat de overheid ervan uitgaat dat u met vastgoed meer rendement behaalt.
De berekening gaat als volgt:
- De waarde van uw vastgoed wordt bepaald op de WOZ-waarde
- Er wordt een fictief rendement berekend over deze waarde
- Over dit fictieve rendement betaalt u 32% belasting
Eventuele hypotheekschulden op het vastgoed mogen worden afgetrokken van de waarde. Dit verlaagt de belastingdruk. Let op: voor verhuurde woningen geldt een leegwaarderatio waardoor de WOZ-waarde lager wordt gewaardeerd.
“Veel beleggers realiseren zich niet dat de werkelijke huurinkomsten niet relevant zijn voor de box 3-heffing. U betaalt belasting over een fictief rendement, ongeacht of uw daadwerkelijke rendement hoger of lager is. Dit maakt langetermijnplanning essentieel.”
Esther – Vastgoed specialist
Nieuwe box 3-regels voor vastgoed vanaf 2025
Vanaf 2025 gaat er veel veranderen voor vastgoedbeleggers. Het nieuwe box 3-stelsel zal gebaseerd zijn op werkelijk rendement in plaats van een fictief rendement. Dit betekent een fundamentele wijziging in hoe uw vastgoedinvesteringen worden belast.
De belangrijkste veranderingen voor vastgoed in box 3 vanaf 2025 zijn:
- Directe rendementen (zoals huurinkomsten) worden belast in het jaar waarin u ze ontvangt
- Waardestijgingen worden pas belast bij verkoop van het vastgoed
- Kosten voor onderhoud, beheer en financiering worden aftrekbaar
- Het belastingtarief blijft 32%
Deze wijziging betekent dat u voortaan belasting betaalt over uw werkelijke huurinkomsten minus de kosten die u maakt. Dit is een grote verandering ten opzichte van het huidige systeem en kan zowel positief als negatief uitpakken, afhankelijk van uw specifieke situatie.
Heeft u bijvoorbeeld vastgoed met hoge huurinkomsten maar relatief lage WOZ-waarde? Dan kan de nieuwe regeling nadeliger uitpakken. Heeft u echter vastgoed met hoge kosten of relatief lage huurinkomsten? Dan kunt u juist voordeel hebben van de nieuwe systematiek.
Wat betekent dit voor beleggingspanden?
Voor beleggingspanden is de overgang naar werkelijk rendement een belangrijke ontwikkeling. U zult alle huurinkomsten moeten gaan opgeven, maar kunt ook alle kosten aftrekken. Denk aan:
- Onderhoudskosten
- Verzekeringen
- Beheerkosten
- Gemeentelijke heffingen
- Financieringskosten (rente)
Het wordt dus belangrijker om een goede administratie bij te houden van zowel uw inkomsten als uitgaven. Bovendien wordt het aantrekkelijker om te investeren in onderhoud en verduurzaming, omdat deze kosten aftrekbaar worden.
Als u geïnteresseerd bent in het kopen van beleggingspanden, kan een hypotheek voor een beleggingspand een goede financieringsoptie zijn. Zeker met het oog op de nieuwe belastingregels kan dit interessant zijn, omdat de rentekosten straks aftrekbaar worden.
Hoe omzeilt u box 3-belasting voor vastgoed?
Er zijn verschillende legale manieren om de box 3-belasting voor vastgoed te verminderen of te voorkomen. Let wel: fiscale constructies moeten altijd zorgvuldig worden opgezet en voldoen aan de geldende wetgeving.
Hier zijn enkele mogelijkheden:
1. Vastgoed onderbrengen in een BV
Door uw vastgoed onder te brengen in een BV, valt het niet meer in box 3 maar wordt het belast via de vennootschapsbelasting. Dit kan voordelig zijn als u meerdere panden bezit of substantiële vastgoedinvesteringen heeft. De winst uit verhuur wordt dan belast met vennootschapsbelasting (15% tot 25,8%, afhankelijk van de hoogte) in plaats van de 32% in box 3.
Een bijkomend voordeel is dat alle daadwerkelijke kosten aftrekbaar zijn binnen een BV. Nadeel is wel dat er kosten verbonden zijn aan het oprichten en in stand houden van een BV. Bovendien moet u dividend uitkeren om het geld privé te kunnen gebruiken, waarover u dan weer 26,9% belasting betaalt.
2. Investeren via vastgoedfondsen
Een alternatief is investeren in vastgoed via vastgoedfondsen. Afhankelijk van de structuur van het fonds kan dit fiscale voordelen bieden. Sommige fondsen hebben een FBI-status (Fiscale Beleggingsinstelling), waardoor ze onder voorwaarden geen vennootschapsbelasting betalen.
Bij Fortus helpen we investeerders bij het vinden van passende vastgoedfondsen die aansluiten bij hun fiscale situatie en rendementswensen. Dit kan een interessante optie zijn als u de directe last van box 3-belasting wilt vermijden.
3. Gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek
Door een deel van uw eigen woning aan te merken als werkruimte, kunt u soms een deel van de hypotheekrente aftrekken. Dit geldt alleen als u voldoet aan strenge voorwaarden, zoals een zelfstandige toegang tot de werkruimte en exclusief zakelijk gebruik.
Deze constructie is echter complex en de Belastingdienst kijkt hier kritisch naar. Laat u altijd goed adviseren door een fiscalist voordat u hiervoor kiest.
Wat als uw eigen woning naar box 3 gaat?
Er zijn situaties waarin uw eigen woning (of een deel ervan) naar box 3 kan verschuiven. Dit gebeurt bijvoorbeeld als:
- U tijdelijk twee woningen bezit, bijvoorbeeld bij verhuizing
- U een deel van uw woning verhuurt
- U naar het buitenland verhuist maar uw Nederlandse woning aanhoudt
De gevolgen hiervan kunnen aanzienlijk zijn. In box 1 profiteert u van hypotheekrenteaftrek, terwijl in box 3 de woning als vermogen wordt belast. Bovendien vervalt bij verschuiving naar box 3 vaak het voordeel van de hypotheekrenteaftrek.
Als u een vastgoed financiering overweegt of al heeft, is het verstandig om rekening te houden met mogelijke verschuivingen tussen box 1 en box 3. Dit kan namelijk grote invloed hebben op uw maandlasten en rendement.
Bij tijdelijke situaties, zoals het bezit van twee woningen tijdens een verhuizing, kunt u gebruik maken van een overbruggingsfinanciering. Dit helpt om de periode te overbruggen zonder dat u direct met box 3-heffing te maken krijgt.
Strategieën voor vastgoedbeleggers richting 2025
Met het oog op de komende veranderingen in box 3 is het verstandig om uw vastgoedstrategie te herzien. Hier zijn enkele overwegingen:
Timing van aan- en verkoop
Onder het nieuwe stelsel worden waardestijgingen pas belast bij verkoop. Dit kan reden zijn om verkopen uit te stellen tot na 2025, vooral als uw pand flink in waarde is gestegen. Anderzijds kan het juist slim zijn om panden met weinig waardestijging maar hoge huurinkomsten vóór 2025 te verkopen.
Optimalisatie van kosten
Omdat kosten vanaf 2025 aftrekbaar worden, kan het verstandig zijn om groot onderhoud of renovaties uit te stellen tot na deze datum. Hetzelfde geldt voor andere grote uitgaven aan uw vastgoed.
Veelgestelde vragen over box 3 vastgoed
Ja, zodra u een woning verhuurt die niet uw hoofdverblijf is, valt deze automatisch onder box 3. Dit geldt ook als u tijdelijk uw eigen woning verhuurt terwijl u elders woont. De enige uitzondering is wanneer u een deel van uw eigen woning verhuurt – dan kan dat deel soms in box 3 vallen terwijl de rest in box 1 blijft. Let op: ook een vakantiewoning of tweede woning valt altijd in box 3, ongeacht of u deze verhuurt.
Voor box 3 wordt de WOZ-waarde gebruikt zoals deze door de gemeente is vastgesteld per 1 januari van het belastingjaar. Voor verhuurde woningen geldt vaak een leegwaarderatio, wat betekent dat de waarde lager wordt ingeschat dan bij eigenbewoonde woningen. U kunt tegen de WOZ-waarde bezwaar maken bij de gemeente als u vindt dat deze te hoog is. Hypotheekschulden op het vastgoed worden afgetrokken van deze waarde.
Ja, vanaf 2025 worden alle werkelijke kosten die samenhangen met uw vastgoedinvestering aftrekbaar. Dit omvat onderhoudskosten, verzekeringen, beheerkosten, gemeentelijke heffingen, en rentekosten van hypotheken. Ook afschrijvingen op verbeteringen worden mogelijk aftrekbaar. Dit is een groot verschil met het huidige systeem waar u belasting betaalt over een fictief rendement ongeacht uw werkelijke kosten en inkomsten.